事项：根据新华社报道，中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。对此我们点评如下：
评论：求稳定，制度建设和应对市场波动并重。此次政治局会议，强调“稳定”二字。所谓稳定，短期来看就是如果房地产市场有非理性繁荣迹象，就要求坚决遏制过热的势头；如果房地产市场有过冷的苗头，则也可以积极避免资产价格大起大落。长期来看，稳定就是居民有获得感，企业可以稳健经营，房地产领域的社会矛盾不断得到化解，居民的居住水平明显提高。具体来说，政策在短期含有因城施策的意味，这和2017年4月份要求加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制，实际上一脉相承。我们认为在对房地产市场的看法表态上，2016年12月开始略有变化，不再特别强调去库存。2016年12月，2017年4月和2017年7月的中央政治局会议对地产问题定调并没有太大的变化。当然，保持市场稳定的其中一个内容，仍然是持续推进部分三四线城市去库存。
预计政策既不会收紧，也不会放松，将保持长期稳定。政治局会议强调，要坚持政策连续性稳定性。相比过去两次会议，这是比较新的提法，反映出了政策不愿意延续一放就乱，一收就死的老问题。我们认为，政策本身不稳定是有害的。举例而言，如果某地的限购政策动辄变动，就可能出现部分企业“豪赌”未来政策放松，从而高价拿地制造土地市场泡沫；如果债券市场的融资政策动辄变动，就可能出现一些公司认为未来融资渠道可能收紧，因此不计成本在当期融资的情况。我们当然认可，在房价上涨过快的环境下需要遏制需求，在房价面临明显下跌压力的情况下需要托底市场。但如果政策频繁摇摆，市场无法形成稳定预期，则同样不利于房地产市场健康平稳发展。目前的市场也需要政策“既不放松，也不收紧”。目前各地的房价上涨速度明显回落，一些地方的二手房价格出现了明显的调整，在热点城市继续加码政策没有必要。与此同时，新房仍然热销，企业销售回款较好，也没有放松政策的必要。我们建议投资者既不必幻想政策放松，也不必担心下半年按揭贷款供给过于紧张。这种稳定的政策预期，也反映在债券融资层面。目前国内的债券市场仍然向优质的地产企业敞开，但大量举债却已不可能。尽管企业的资金成本有所上升，但企业总体而言资金链没有问题。
从提供保障房到保护租赁权——租购并举的住房供应长效机制。从政治局会议的历次表述看，从2016年开始就强调要研究、建立长效机制。市场对于长效机制关注很多。我们认为，长效机制并不是无中生有的魔法秀，而是日积月累正在进行的改革。例如，目前加强建设房屋租赁市场，可能是长效机制的重要组成部分。我们认为租购并举可能是长效机制中的重要组成部分。我国租赁市场发展落后，监管缺失，管理无序，影响了居民的居住质量。房地产问题并不只是房价问题，甚至主要并不是房价问题，而是居民的居住问题。规范租赁市场，一方面要鼓励扩大市场化租赁房源，另一方面会出让一些限制用于出租的土地，另外则会强化对租赁权的保护。大城市的住房自有率有望维持在稳定水准，但不太可能持续提高。2017年一季度，美国的住房自有率为63.6%。美国大城市的房价一般很高，因此住房自有率也就更低。2011年，纽约市居住在自有房屋的比例为31.8%。
大城市的公共资源稀缺，人口流入较多，住房自有率较低。在市场经济的环境下，把大城市的房价调整到绝大多数居民都可以负担的地步，本身是极为困难的。应该说，要保证绝大多数居民的居住成本可控是现实可行的，要保障绝大多数居民都能购房置业是很难的。于是，有一些地方采取了给予中低收入居民提供保障性住房的方式（例如新加坡、香港），另外一些地方则采取了租金管制的方式去降低中低收入居民的生活负担。由于我国在1998年房改之后，很少提市场化租赁房源，而重视保障性住房的提供（新加坡道路），因此业内对租赁权保护知之较少。在房改之初，我国社会的住房存量整体上偏少，因此强调通过保障性住房去增加社会整体房屋存量是很有道理的。但保障性住房相比租金管制亦有运行不灵活的缺陷。尤其在社会房屋存量持续增加之后，培育一个健康有序的房屋租赁市场，保护租客的合法权益就显得更加重要了。
因此，我们认为，住房保障政策从以建设保障性住房为主，逐渐转向以保障房建设和租金管制并重，是顺应了住房存量增长的大势。
参考海外的住房租赁权保护政策，我们又有如下的认识：1、住房租赁权保障政策是分区域的，不是全国统一的。例如在美国，纽约州的政策和其他区域不同，纽约市的政策又和纽约州的其他城市不同。加拿大全国不同的省份，对于租金管制的政策也不尽相同。2、在人口较多，城市之间人口流动较为频繁的大国，租赁权保护相比保障房建设，可能是更现实的一种住房保障手段。尽管一些本地常住居民数量稳定的小经济体，例如新加坡、香港等都比较青睐保障性住房建设，但美国、德国等人口大国一般更加青睐租赁保护。究其原因，由于存在国家内部城市之间必然存在的人口流动，分配保障性住房的效率可能更低一些。而且，美国并不是没有搞过保障房，而是长期的社会实践后发现保障性住房的再分配机制很难有效开展，维护管理比较困难。3、住房租赁权的保护也是分层次的。例如，在纽约，任何建筑如果房屋套数小于六套，是不适用租金保护的（因为类似独栋、联排等建筑一般不会是穷人居住的）；租金稳定项目（Rent Stabilization）项目是不适用于租金在2500美元/月以上的项目的，因为可以支付这类项目租金的居民肯定不是中低收入居民。值得注意的是，除了根据租客的收入水平来决定是否给予租金保护，还有根据居住年限来决定是否给予租金保护的。例如，保护力度较大的租金管制项目（Rent Control）则只针对在1971年以来持续租赁某一套房屋的租客，或该租客的家人。我们认为，一般意义的租赁市场规范当然可以针对所有社会成员，但更进一步的租金管制，租期管制，租客权益保护等，则可能只针对中低收入人群，该城市的长期无房住户。4、将房屋的租金维持在当地绝大多数居民可接受的水准是不少西方国家的共识，但这并不是当地房价的决定性因素。例如，纽约大多数房屋的租赁定价是受到管制的，但纽约，尤其是纽约的核心区的房价表现并没有弱于其他美国房租管制不严厉的城市。换言之，在纽约核心区域的房屋尽管在租金定价上受到管制，但却并不损害其作为重要资产的配置价值。
我们相信，从我国的现实情况下，核心城市租金的涨速近年来并不快，但加快租赁权的保护，规范租赁市场的运行仍是大势所趋。换言之，我们认为政策会在未来打破“房东可以随便赶走租客”，“房东可以随心所欲提升租金价格”这类认识，租客的正常权益可以得到保护。租赁权的保护政策可能成为未来住房保障政策的核心。
在这一浪潮中，提供住房租赁房源的机构会在税收、金融等方面获得政策扶持。但我们也要注意到，这种扶持本身是可能建立在这些商业机构微利运营的基础上的。这是一项民生工程，且目前我国住宅的租金回报率比较低，我们认为政策并不会鼓励“二房东”模式吃掉较大的转租差价。所以，如果企业有意发展住宅租赁业务，追求业务规模的增长可能比追求短期盈利的提升更现实，企业在很长一段时间内都可能是微利甚至亏损的。甚至未来可能出现，一些住宅租赁业务的盈利可能来自于某种生活类增值服务，而不是租金本身。
另外，我们认为对租赁权的保护，主要是对于中低收入居民的权益保护，而不是对高收入居民租赁行为的保护。简而言之，租赁权保护绝不是让所有居民都能居住在城市核心区的大户型住宅中，而是实现住有所居，保障正常合理的居住需要。我们认为，此项政策在中长期并没有分流多少住房购置的需求，有可能降低社会对房地产政策的舆论压力，有利于房地产市场长期健康稳定运行。
因城施策也是住房调控长效机制的一个方面。由于各个城市之间的经济发展阶段、人口流向规模、房地产库存情况各不相同，各个城市的房地产市场发展也冷热不均。全国范围内政策的“一刀切”可能很难达到调控目标。我们认为因城施策是房地产调控政策逐渐趋向于成熟的标志之一。
政策稳定，新房热销和产业集中度提高。在2017年月均按揭新增投放4000亿的假设下，我们认为全年全国商品房销售额同比增速将达到16.2%。若这个假设被控制在3800亿元，则我们认为全国商品房销售额同比增速将在12.9%。我们相信下半年按揭的投放会比上半年有所缩水，但整体仍不会出现极紧张的情形。产业集中度有望继续提高。在政策稳定的环境下，中小企业“逆袭”的机会其实会越来越少，而大企业在资金成本，拿地等方面的优势却日渐明显。
我们认为，政策短期的不确定性风险更低了，且商品房销售短期向好，企业集中度提升。我们认为短期市场对于地产蓝筹的看法过于悲观，我们看好地产龙头公司，重点推荐万科A，金地集团，招商蛇口和华侨城等。
风险因素：下半年按揭投放规模急剧下降，导致全年新房销售低于预期。
