投资民宿，不得不考虑的一个问题是投资与回报的问题，我们可以列举一个例子，投入成本与经营预计，通过数据了解，你要不要来进入这个行业。本文数据仅供参考！

大投入丨房屋改造计划和投入成本

院落改造计划：

1.将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。

2.在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。

3.卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。

4.院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。

5.每栋民宿建造成本概算

每栋民宿7个房间，建筑面积约500平方米。

主体建造装修或改造， 1800元/平方米；房间硬质装修， 2000元/平方米，院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米；总体预算控制在3000000元(初步概包软装)。

经营管理要点丨项目特色及合作互利规划

结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。

在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：

1.挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。

2.根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。

此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。

3.可以与当地农民配合，设立“远程农业”(暂名)计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药!结果后可通知采摘，也可邮寄给客户。

此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。

4.四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系市区户外活动组织设计山路户外活动，对于尚未开发特色旅游资源进行探索。

5.收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。

6.根据本地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，体现集散地作用。

7.收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于一处。

8.寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。

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经营难点丨不可忽视的经营问题

结合当地情况，你可能遇到的经营问题有：

1.因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。

2.若该村地点距离主要客源地主城区在120分钟车程之内，怎么留住客人住宿是一个难点。

3.现状村子旅游氛围较其他知名地方差距明显，需当配合经营提升知名度。

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具体经营成本分析丨以一栋为单位

房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。

人工成本：民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。

工资暂定在3000元/月，共2人，72000元/年。

整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在2000元/月，共需24000元/年。人工成本总计，96000元/年。

电信宽带：100M有线宽带 1500元/年

水电成本：10192元/年(按7间房，104天，5%的比率计算)

宣传成本：5000元/年(优惠力度，熟客、关系客成本付出)

营业税金：203840*0.05=10192元(按7间客房全年30%入住率)

预计全年成本：122884元

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具体经营收入分析丨以一栋房为例

1.住宿：初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。

2.农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。

3.此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房， 150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算 ，总计38325元。(此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。)

4.暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。

5.总计：按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计585575元。按住宿高入住率50%计算，总计841075元。

注：除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。

投资回报分析

综上概算计算，本项目回报周期4-6年。

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