【东方地产 | 业绩会纪要】万科：城乡建设与生活服务商

1）实现销售金额5299亿元，同比增长45.3%，市场份额上升至3.96%。

2）ROE提升2.61个百分点，达到21.14%。

3）集中式租赁住宅全国领先，房源规模达到10万间。

4）在《财富》“世界500强”企业中排名307位，较16年提高49位。

5）深圳地铁成为第一大股东。

6）被投资者杂志评选为2017年全亚洲最佳投资者关系公司。

1、财务指标

A） 2017年营收2429.0亿元，同比增长1%；归母净利润280.5亿元，同比增33.4%。 房地产业务的毛利率提升了6个百分点。 2017年EPS为 2.54元，同比增长33.4%；ROE为22.1%，同比提升2.61个百分点。

B）公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，持有货币资金1741.2亿，远远高于短期借款和一年内到期的长期借款总和 622.7亿元。公司2017年实现经营性现金收入823.2亿元，资金相对比较充裕，公司历年都保持了货币资金远高于短期借款+一年内到期负债。

C）财务结构稳健， 净资产负债率下降到8.8% ，有息负债1906.2亿，占总资产的16.4%。总体融资成本控制在较低水平。从融资结构来看，银行借款是主要的借款来源占比60.5%，债券20.2%，其他为19.3%。按境内外结构看，负债中67.3%为境内负债。

D）评级机构上调了公司的评级，穆迪给予Baa1，标准普尔给予BBB+，惠誉给予BBB+，中诚信给予AAA，评级展望均为稳定。

E）股东回报稳定，17年分配预案是每10股派发现金红利0.9元，分红金额达99.3亿元，占权益净利润的35%。公司上市以来累计分红达455亿元，远远高于历年公司从资本市场融资的金额。

2、业务情况

公司紧紧围绕和城乡同步发展及和客户同步发展两条主线，以人民美好生活为核心，打造生态化的平台。

A） 房地产业务

实现销售面积3595.2万平，同比增长30%，销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%；

分区域来看，销售规模由高到低分别为南方区域（28.60%），上海区域（28.33%），北方区域（23.88%），中西部区域（18.81%），其他区域（0.38%）。与2016年相比有2个特点：首先南方区域与上海区域并驾齐驱；第二是北方区域和中西部区域的占比有所提升。

分城市来看， 公司在22个城市销售金额排名当地第一 ，较2016年增加了4个；37个城市销售排名排名前3，较2016年减少了3个。22个城市销售金额超过百亿，较2017年增加了8个城市。 这些数据一方面说明公司深耕部分城市的成效显著，同时也反应出品牌房企在热点城市的竞争日益激烈。

公司的产品聚焦自住需求，销售的产品中82.7%为住宅产品，其中93%的住宅产品是144平米以下的中小户型。公司产品的质量领先，获得绿色建筑面积达4372.4万方，累计达1.12亿平米。

新开工及竣工情况： 公司2017年新开工3651.6万平，同比增长16.4%，较年初计划增长24.9%；竣工面积2301.4万平，同比增长2.9% ，全年竣工面积略低于年初计划竣工面积，主要是由于部分项目竣工略有延迟；实现结算面积1980.5万平，同比减少3.5%，实现结算收入2330.1亿元，同比减少0.5%。

公司2017年已售未结资源增加至4143.2亿元，同比增长48.9%。 从区域分布来看，中西部的占比也在逐步上升。

拿地方面：公司聚焦核心城市经济圈， 2017年新增项目216个，总规划建面4615万方，其中权益建面2768万方。 拿地面积高于2016年拿地面积及2017年的销售面积。公司积极拓展股权收购、合作及代建等各种渠道，我们有72.3%（按建面计算）为合作项目。从分布区域来看，新增项目的90%（按投资金额计算）位于一、二线城市。新增土地的平均楼面均价为7908元/平米。2017年公司新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌等城市。

公司项目资源满足持续发展需要，截止至2017年末，主要开发项目750个，总建面13557万平，权益建面8717万平，其中在建总建面6853万平，规划中总建面6322万平。

B） 租赁住房业务

泊寓已累计获取超过10万间，累计开业超过3万间，覆盖29个一二线城市。

万村计划：参与城中村的综合整治，公司以市场方式租赁城中村村民的住宅，由公司负责城中村的租赁和物业管理等工作。目前已经在深圳、广州和厦门进行了布局。

公司与深圳安居集团携手，在人才安居房和租赁住房的开发建设、租赁装修装饰等方面开展合作。

C）万科物业

2017年合并报表收入71.3亿元，同比增长67.3%。 截止到2017年底，万科物业已进入80个城市，并连续8年蝉联物业百强综合实力第一名。其中，公司的商写物业也非常出色，获得2017年中国特色物业服务领先企业企业总部基地的荣誉，目前深圳腾讯总部、京东中国总部、阿里总部等都是由万科物业来管理的。

D）商业开发与运营业务：管理面积达到行业第二

截至2017年底，总管理项目172个，总建面超1000万方 ，以印力集团作为商业地产运营管理平台。2017年10月，印力以深国投广场为标的发起CMBS计划，实现了商业物业的资产证券化。2018年1月，印力收购凯德20家购物中心，完善了商业业务在全国的布局。

E）物流仓储：参与普洛斯私有化，组建物流地产基金

2017年新获取36个项目，今年1-2月又新增8个物流地产项目，合计建面334万方，截至目前公司仓储项目累计建面482万方。 稳定运营项目平均出租率达到96%。去年公司还参与了普洛斯私有化。此外公司还与合作方共同设立60亿物流地产投资基金。

F)积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务

目前公司的养老业务分为5大产品2级分类，分布在全国15个城市约170个项目。

教育业务参与运营了10所全日制学校。

冰雪度假服务，2017年雪季滑雪人次超过50万。

3、组织赋能

事业合伙人机制：以“共识、共创、共担、共享”为基本理念，探索奋斗者的培养体系。

科技赋能

4、切实履行社会责任

环境保护：在30个城市开展垃圾分类活动；

精准扶贫：参与江苏省兴化县东罗村特色乡村建设；捐赠西藏非物质遗产博物馆；

关爱儿童：救助先天性出生缺陷患儿等；

健康运动：在42个城市举办84场乐跑活动。

十九大后，房地产行业迎来新时代

有三句话非常重要：

1） 定位：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

2） 制度：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

3）目标：让全体人民住有所居。

为顺应新时代的定位，公司将自己的定位升级为：城乡建设与生活服务商，其中包含4个方面：

A） 美好生活场景师：围绕房地产一系列的衍生服务的行业规模将可能超过房地产行业本身，因此行业只要坚持为普通家庭的美好生活提供服务，未来将有很大的发展空间。对万科而言，34年来积累的客户资源及口碑是非常宝贵的优势，公司将利用好这一优势发掘客户对美好生活的需求，培养新的增长点。

B） 实体经济生力军：当好农民种好地，坚持“真实价值创造”，坚定不移走实体经济企业的道路。

C） 创新探索试验田：形成全球领先的自有知识产权；企业机制方面坚持混合所有制；打造事业合伙人机制管理标杆。

D） 和谐生态建设者：关注城市的发展，更要关注乡村的振兴和社会的共同富裕。

经营策略：有质量的发展，谨慎投资，持续优化资债结构

投资：根据销售回款和融资情况决定投资节奏；拓展渠道，获取价格合理的土地资源；关注并购机会。

融资：探索投融资更多创新模式；保持安全健康的资债结构；保持行业领先的信用评级；

产品：树立标杆产品、服务和项目；提升客户口碑和品牌影响力；

发展：布局城乡建设和生活服务相关业务，探索可持续发展的模式。

经营要点：深耕城市群，坚持为普通人改好房子，大力发展租赁住房

预计2018年新开工面积3545万平方米，较2017年计划开工面积增长21%；预计竣工面积2631万平方米，同比增长7%。

2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。

经营要点：布局城乡建设与生活服务，培育增长新动能

拓展物业服务业务，同时我们也会积极探索存量物业的资产证券化产品。

商业开发与运营业务，以印力为平台，以消费者为中心，为美好生活提供消费场所。

仓储业务，加大核心城市的投资布局，积极探索冷链业务。

组织管理

持续优化组织管理，完善风险管控，强化科技赋能助力业务发展，激发组织创造力和活力。

社会责任

引领行业绿色环保及工业化

加大精准扶贫力度

大力推广健康运动

Q1：万科定位从城市配套服务转变为城乡建设与配套服务商，其内涵是什么？万科现阶段对行业的判断？

A1：郁亮：我作为万科的主席9个月的时间，主要工作是做好8个字，“把握方向，布局未来”，把握方向指的是把握时代的前进方向和行业的发展方向，布局未来指的是做好战略布局建立好机制和人才梯队。

没有成功的企业，只有时代的企业。我们需要拥抱新时代，需要告别旧思维。新的时代对我们意味着2个大的变化：首先是社会的主要矛盾发生变化，未来结构性的问题会比总量问题更应受到关注，比如目前仍有部分空置建筑，但一些刚进入城市的年轻人却没有房子居住，这就是不平衡不充分。第二个的变化是指国家的发展阶段发生了变化，从高速增长阶段到高质量发展阶段。质量比速度更重要，对于企业来说，需要摈弃片面追求规模和速度的思维，更关注企业发展的质量，包括产品和服务的质量，也包括企业经营管理的质量，企业的经营管理要有助于社会的整体发展，要做贡献不要添乱，更不能成为麻烦制造者。其次，我们的经营管理水平要放到全球检验，和全球经营效率最高的企业竞争。

新时代我们对行业趋势的判断，第一是房子的定位，第二是关于住房制度，第三是行业的目标。具体来看，中国房地产行业出现如此的繁荣根本原因是由于中国出现历史上前所未有的城市化，带来了前所未有的住房的短缺。但我们认为，住房的全面短缺的时代已经过去了，我们看一个叫套户比的指标，发达国家套户比超过1.1后增长就开始放缓，我们国家的套户比已经到了1.0，但我并不是说我国住房已经进入过剩阶段，而是增速会出现放缓，进入了不平衡、不充分的阶段。不平衡落实到我们的投资上时，要求我们不能笼统看待问题，甚至不能按照城市来分类。不充分体现在过去20年我们房子盖了很多，但围绕不动产配套服务的发展还比较之后，一个经济体在房地产建设进入成熟期后，不动产领域周边服务业的规模会超过房地产业本身。万科的物流地产，发展短短3年时间，现在已经成为全国领跑者。

今天我借机会再谈谈房价问题，我认为中国房价单边快速上涨的阶段已经过去了。行业进入新的时代，房地产公司要把自己定位为制造业、服务业。