主要观点总结
本文主要探讨了上海楼市近来的变化,特别是次新房在新政后的反应。文章讨论了不同楼龄次新房的抗压能力,分析了新政对次新房市场的影响,并探讨了5年左右次新房为何在9.29新政后有较大反应的原因。
关键观点总结
关键观点1: 上海次新房楼龄越新越扛跌。
在这轮房价下行中,上海次新房表现出较强的抗跌性,尤其是5年左右次新房,跌幅较小,表现出较大的保值潜力。
关键观点2: 新政对次新房市场有影响。
9.29新政的“增值税5改2”政策,刺激了次新房市场的活跃度,尤其是5年左右次新房,新增挂牌量大幅增加。
关键观点3: 5年左右次新房反应大的原因。
原因在于新政刺激了市场需求,同时5年左右次新房在市场中具有较高的性价比,经过回调后价值显现,吸引了购房者的关注。
关键观点4: 二手市场变化及置换客的需求。
随着新政的持续发酵,二手市场有了更多的优选项,部分置换客开始活跃,尤其是手上有老公房、早期商品房的置换客,当下是资产迭代的黄金窗口期。
正文
大家有没有感觉,近一年来上海楼市的每一次新政,都在点对点地释放相应的购买力。
对比之下,9.29新政在持续刺激买房端的同时,对于
卖房端
也持续添加利好。
“增值税5改2”
,
在很大程度上就比较
有利于次新房出货
。
这次新政后,次新房挂牌量有没有变多?次新房价格有更加坚挺么?
在10月二手成交有所起量的背景下,次新房成交又有何变化?
(注:本文次新房口径,统一为竣工于2011年后的住宅。其中
重点探讨对象为5年左右次新房
。
为了便于数据分析,竣工于2011.1.1-2017.12.31定义为
10年左右次新房
;
竣工于2018.1.1-2021.3.1定义为
5年左右次新房
。
因2021年3月3日开始实施新房的积分制5年限售,故本文数据不包含2021.3.1之后竣工的商品房)
短短一年半左右时间,
上海大盘已经缩水约15%
,差不多已经跌
回到了2017年6月
水平。
尤其是
5年左右次新
,跌幅11%,是几类房屋类型里最扛跌的。
5年左右次新房楼龄、品质最新,户型、社区等都拉开了代差,更贵、更扛跌理所应当。
但结合楼市涨跌周期来看,我却看到
另一层
扛跌的“本质”
,
那就是
“损失厌恶”
。
不知道大家注意到了没,我把5年左右次新和10年左右次新之间的界限划在了2017年。
因为2011-2017年算是一个小周期,16-17年楼市大涨,很多地方房价翻倍不止;
想想看,
上海大盘房价已经回到了2017年年中,买到2018年以前竣工的商品房,现在基本还不亏钱,甚至还是翻倍赚。
但买在2018年以后的就很不一样了,很多可能已经破发了。
所以,5年左右次新房业主,除非急用钱要卖房,或者打算润彻底出清,否则是不可能轻易降价亏本卖的。
他们把价格咬得“更死”,买家要砍价也更难。
在我看来,
这种“损失厌恶”情绪,或是5年左右次新更加扛跌的深层次原因。
放大到整个二手市场上,10年左右次新房甚至更早期的房子,因为还有上一个10年地产时代红利垫着,而且也到了该换房的置换周期了(
上海人平均14年换一次房子
),可能会更加迎合市场的变化态势,在降价方面更积极。
毕竟持有的是一线城市更为优质的资产,在不愿亏本“贱卖”的同时,还夹杂着对楼市复苏的预期
。
因此,
5年左右次新房在没有“必卖”理由的情况下,反而更容易受到新政等内外部因素的刺激,更易诱发涨价的“冲动”。
特别是这次9.29新政,
“增值税5改2”,理论上会
让很多刚“满2”的次新房流入二手市场
,从而让5年左右次新房更加受到买房人的关注。
我想到的
第1个问题便是:9.29新政后,5年左右次新房挂牌量有大幅变多么?
我拉取了新政前后22天的新增挂牌数据。为了更加客观地呈现出9.29新政的刺激效果,我把5.27新政放在了一起对比。
结果显示,5.27新政后,5年左右次新房和10年左右次新房新增挂牌增幅上,步调基本一致。
但
9.29新政后,10年左右次新房新增挂牌量略微有所下降;
而
5年左右次新房却立马起了反应,新增挂牌增幅达到45%
(若非“十一”长假影响,增幅或会更高)。
的确是“增值税5改2”,刺激了一批新近交房的业主挂牌出售。
第2个问题:9.29新政后,次新房挂牌价有什么样的变动?
首先可以发现,面对新一轮新政,房东整体的心态都变“疲”了。
全市价格持平比例上升,调价占比更少,更多的房东出现了“躺平式”卖房。
其次,在调价的房源中,涨价的占比略有抬升,但大部分仍在降价。
这说明,9.29新政仍没有改变二手房“以价换量”的基本面。
值得一提的是,
5年左右次新房涨价占比来到了24%。
这个比例,比全市二手房和10年左右次新房比例都要高。
在这样的市场状态下,还能“逆势”涨价,看得出来,5年左右次新房的房东心态,整体更加坚挺,部分房源甚至在更快响应“止跌回稳”。
第3个问题自然落到成交上:9.29新政后,次新房成交量如何?
挂牌量价的“先兆性”数据,已经反映了5年左右次新房在这一轮新政后更加活跃。
落到实际成交上,5年左右次新房也出现了
更快的“反弹”
。
成交数据显示,仅仅是在9.29新政后22天内,
5年左右次新房成交量环比就达到了60%,遥遥领先。
(这还是受“十一”长假影响的环比,如果按照10.8-10.20日均48套粗略估算,环比约
110%
)
这就充分说明,5年左右次新房在新一轮新政中,受到的“刺激”是更大的。
5年左右次新房,在之前新政挂牌、成交不温不火,但在9.29新政后,挂牌量在增多的同时,成交量也迎来倍增式反弹。
为什么9.29新政之后,5年左右次新房才会有如此大的反应?
原本不满5年需要交5.3%增值税的房源,通过政策调整,现在满2年就无需缴纳增值税(普宅)或者差额缴纳增值税(非普)。
这其间为购房者省下了一大笔成本,加速购房者把意向天平倾向5年左右次新房。
其次,我觉得更重要的,还是在于5年左右次新房经由这波回调,也相对来到了周期的“底部”。
想想看,23年5月到现在,5年左右次新房这么扛跌的产品类型,也跌去了11%。
这样的跌幅,你仔细品品,是不是也慢慢跌出了“性价比”?