水库论坛问答  第292期（联名账户）

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微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第291期（骨干分子）

提问: 欧大，坐标魔都。sfsd，现金500w，年收入30w。另外还有一套外环附近自住房市值约600w，贷款刚还清。现在想换房改善自住，三套方案：1， 另买一套800w左右中环附近，贷300w。2，卖掉自住房，在市中心买一套大房子住。3，另买一套市中心1200w左右限价一手盘的尾盘，20年精装交付。

目标是想在改善自住的基础上，最大化投资收益，但同时担心自己的年收入太低，偿债能力太差，烦请欧大帮忙给一些建议，谢谢！

回答：C

原则上不卖房，B否决。

A改善幅度太轻。

提问: 欧大其实帮到很多人。

尤其是很多女性。

毕竟职场和家庭难两全。但炒菜是可以得到尊严、金钱、和陪伴孩子时间的。

感谢您

回答：涨了就好

提问: 神，生娃从财务上的回报是什么？

回答：没有。

见《养儿防老没道理》

提问: 这个户型，19楼非顶，欧大觉得可以接受吗

回答：我无所谓的。相当于买了二套打通。

提问: 欧大，私企跟英国公司美元结账，走个人账户，每个月要走150w美元。请问有没有比较好的银行推荐？最好有中文服务的。

回答：以前用招行，每次要问东问西。现在用香港恒丰银行，被强制买了4w保险，每次转出去还要各种理由让你资金多留几天。

外汇监管超级严，能走账就不错了。

提问: 欧大，抱歉问个小白问题，上海，房子已经网签，房贷还完，银行已扣款，后面还需要做什么就可以过户了？谢谢！

回答：去交易中心啊。

有贷款，还需要批贷函。

提问: 欧大，您好，真离婚，坐标杭州，我给现金给男方，房子归我，房产证上是两个人的名字，我是主贷人，但对方说必须先拿到钱，然后再去办房产证除名和办离婚，我找贷款中介先垫资，离婚后再去办抵押，但贷款中介要求垫资利息每天千分之二点五，中介手续费3％，这费用贵吗？抵押贷款比较麻烦的地方是我是一家投资管理公司的股东，是男方以前注册的，我是想先把婚离掉，再处理公司的事。

回答：外资银行有一种“联名账户”，要二个人都到场才能取钱。了解一下。

提问: 欧神，生活中发现北方女人普遍脾气耿直急躁压不住火，即便不跟外人发火，也和自己生气，男人也是如此，好奇问一下神，地域文化、血统、天气、饮食与这些因素有关吗？北方女子如果想改良下一代基因，找南方男人VS北方男人呢？

回答：有啊，譬如东北地广人稀。东北话扯开嗓子就吼。

北方普遍不如南方精致。北官南商。

男人之中，上海男人口碑最好。

提问: 欧大，我能理解南方城市高区比低区贵，毕竟上海高楼林立错综复杂，高区视野好。可是北方城市的板楼高区望出去是旁边楼咋办。。堵的严严实实180度全楼景翻到，一点视野都没有。。。而且板楼小区这种不在少数，，是不是应该选个5，6楼的窗外还能看看中庭园林更好些

回答：能看庭院当然好。

否则，火柴盒中排，高区也比低区好。狭隘不见天空是十分可怕的。

提问: 欧大，一般自己的首房首贷，持有多少年截断合适？跟其他贷款是一样的么？还是一直拿着还30年？

回答：见《截断和再抵押》

等到利益大了，哪怕七折优质贷款，也要舍得截断。

提问: 上海二套只能做普通住房通道。

请问如果二套不做内环普通住房，而是过桥后全款买房再抵押，是否会比较困难？

回答：全款抵押，一般认为要多5%成本。

提问: 欧大:门头沟华润西山墅550平大平层，单价3.8万~4万，叠拼上叠405平，单价5万，下叠377平，单价5万，洋房最高6层，175平层，单价4.77万，离上岸地铁口2.2公里，有龙湖天街商业综合体2.2公里，有学校，长安街西延长线，离天安门24公里。这个盘这个价可以入吗？

回答：我不大会碰。涨一倍就要100000+，很难。

而外省翻倍单子很多很多。

提问: 欧大，所以重庆两江四岸的洋房别墅如果低于市场价，也可以入手对吧？只是交易量不如刚需和老破大？

朱红说的总价约束，超过250涨幅有限，超过400几乎没有涨幅。但是今年涨价之后总价提高了，老破大和次新大面积很多都在300W或者以上，比如海棠晓月192平270万可以入手吗？

回答：二江四岸几乎没有别墅。

屌丝洋房不是洋房。洋房最多五六层。

我不敏感总价。我更敏感单价。

提问: 欧桑，重庆渝北你嫌远伐？

可以买伐，谢谢🙏

回答：不买

提问: 欧大，坐标北京，已负债累累，打算趁楼市低迷再进击一把，于年底再购入一点房产，在北京和重庆之间摇摆不定。北京只有二套房票，重庆可找到外地三无房票。您建议在哪儿买？

回答：北京二套没有任何价值。

做CQ

提问: 紫竹大师，请问如果抵押贷放款到第三方私人银行卡，此人曾经和我有过两次账户往来，会有问题吗？

回答：不可以的，会有问题，尽量提供没有往来的账户

提问: 请问如果自己做流水要注意哪些问题？

回答：流水要看具体用途，按揭的银行需要的是稳定，每个月固定日转账，最好能标注好代发工资，奖金，提成等；jyd则需要流水尽量做大，流水卡上尽量不要钱全部转完，留点钱在卡上，这样结息的时候也会好看点[愉快]

提问: 已经在农村银行抵押，下了100万的额度一年期，利率6.2。怎么利用这笔钱，买房？花多少买？现在身上每月还贷款1.5万元

回答：一年期的资金，几乎没什么用。

至少要续三年，五年。

提问: 欧神、请问你老提娃本位。你已经有几个娃了呢？你打算将来共生几个娃呢10个还是30个？

回答：之前太慢，之后尽量补。

提问: 看房二百，比较房子和价格差异建立价格体系。但一般房东报的价也都是虚的多，除非坐下来谈，怎么处理报价和可能的成交价之间的差异呢？

回答：你可以默认所有的房东，价格折扣都差不多。

笋盘砍价空间小一点，高挂空间大一点。

这细微差异，并不是重点。

不要沉迷细节。全市整体板块才是重点。

提问: 欧大你好！很多教育包括道德、善良之类，从小就认为是无条件的，应该这样。但凡事都是相对的有条件的呀，是故意这样教的吗？T-1规律是什么？谢谢欧大！

回答：太复杂的内容你记不住。

小学生就只能教简化版。

提问: 欧大中午好！第一次向资金公司借款垫资过桥，对方要求签署的借款合同中，附加如图的文件内容，是否属于行规？能签名吗？

回答：就是要求房子抵债，在民间借贷很常见。

问题是，没公证的借条。交易中心不认。

提问: 私有经济离场的发声等等，我们该如何保护财产？精英是否很多都移民了？

回答：企业主受伤更大一点。

但他们没想到，仓惶移民，兑换损耗更大。

提问: 欧大，截至渔村现有商品房共计多少套？看到2013年的数据是，全市住房共1035万间，其中商品房约128套；政策性保障房约34万套，单位及个人自建住房55万套，原村民集体经济组织自建，合建房约650万套，工业区配套宿舍及其它168万套间。而这些数据代表着什么？

回答：意味着80%都是小产权。

提问: 要把多少资产放在海外？放哪个国家好些？以什么形式来放？

回答：最多不超过1/3

一般是不动产，

在高杠杆率国家。

提问: 欧神好，我现在名下有一个公司，法人和大股东都是我，公司规模很小，我自己日常的工资也是从这个公司发，如果不把法人转掉的话，会很大程度的影响我的贷款信用吗？

回答：如果有真实纳税，流水，其实还好了。

提问: 灯塔，CQ融景城有两套清水房，请问值得清水出租吗？是否会影响卖出时候的品相。谢谢！

回答：清水出租倒是小事。

就是融景城挺漂亮，不要破坏小区环境。这就太得不偿失了。

所以还是建议简装。

提问: 欧大，渔村，现金流压力太大了，信用贷、信用卡都是瓶颈，能办理机构贷款吗？月息1.25，不上征信。打算办100万左右，抗过明年。

回答：别太懒，申卡你肯定还有潜力。

利润都是一点点省出来的。

提问: 小龟，重庆最快什么时候会有2押产品？

回答：不知道：不会快

提问: OS你好！请问如果用老人票只能贷10年，那应该选等额本金还是等额本息呢？

回答：任何时候等额本息。

提问: 欧大平常说的层高算不算楼板厚度？假如包含楼板，相比于2.9，一般2.7打几折？3.1溢价多少？有没有类似楼层一样的经验换算值？谢谢欧大

回答：层高默认都不算。楼板11cm，3.1米一般净空2.95米。

净空差10%，我感觉要差15%价格。

提问: 龟总，神盘聚丰江山天下低楼层单价1.2看中庭采光基本不影响能拿吗？

回答：可以

提问: 找重庆新盘售楼处电话有什么技巧，我人在外地，网上搜的很多是假的

回答：房天下链家等。

我们一般不问网上，都是同行间沟通的。

提问: 能开重庆的收入证明并提供接电话服务吗

回答：完全看价格

提问: 小龟，请教一个问题，己交满6个月社保的三无，如何申请免今年房产税，是先交完再申请退，还是直接申请减免就不用交了呢？

回答：各区政策不一，建议直接咨询各区税务部门

提问: 小龟，重庆的限售政策新房是从网签开始2年，还是拿到产证开始2年？如果是全款买的新房，在有产证但未过限售期，能做抵押吗？

回答：拿到产证开始。

能。

提问: 欧大，现在上海市中心开的一手楼盘限价11万 二手其实都是13万 ，但是好的户型跟楼层很少放出来，值得入手吗？

回答：具体情况具体分析。

很多“二手价13”，是瞎吹的。

提问: 神，问个小白问题哈，您能不能解释下您说的“血酬”是什么意思啊？

回答：命是最贵的。

拿命去换的东西，一般很贵。例如江山。

提问: 欧哥哥，经济学和金融学的关系是什么啊？零基础如何系统地学**融学啊？

回答：完全没关系。

金融业偏向会计。

提问: 欧大，万达资产卖卖卖，卖之后还剩下什么核心业务啊？

回答：廉价资金撑起来的庞大帝国。

万达内部管理腐败，并不是效率取胜。

武汉搞个“汉秀”，居然花了89亿。

提问: 龟少，三卧一厅，其中厅和两卧都朝西，一小卧朝南，这情况一般折价多少

回答：重庆人分不清东南西北。

最多5%

我知道有西晒。

提问: 神，怎么理解“贷款创造存款”呢？

回答：你随便买本“商业银行入门”，都会解释。

提问: 南岸区豪宅税避税问题:

1，找一个一年以上公司转股份可行不？

2，补缴社保行不？

3，转户口，拖到11月再去处理房产税问题

4，先交，然后转户口，然后申请退税行不？

回答：1.不行

2.不行

3.滞纳金

4.不行

豪宅税不能避，非三无人士只能豁免首套100平面积。

提问: 龟总，夫妻关系，老婆刚注册企业一个月，房子在丈夫名下，丈夫不是企业的股东，可以免税吗？

回答：不能。

“有户籍”特指购房人户籍登记在重庆市。

“有企业”特指购房人新购住房时依法在重庆投资、设立企业（含公司、合伙企业、个人独资企业）已满1年，企业持续开展经营活动，且有相关纳税或社保缴费等记录的（通过二级市场购买上市公司股票的除外）。

“有工作”特指在重庆就业，1年内在重庆市参加社会保险且缴费6个月以上的（含个体工商户及其就业人员、跨年连续缴纳社会保险费6个月及以上的人员）。

提问: 小龟你好！在Bj的重庆金融分支机构工作，可以破限购吗？谢谢

提问: 补充上条提问，不是破限购，是可以破限贷吗？

回答：不限购。

对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

推测你没有重庆社保，不能。

提问: cQ那家银行按揭好过点，CQ户籍56岁  征信单身 二套按揭，已负债300多万

回答：试试光大吧

提问: 之前交过半年社保，但是现在断了，现在拿来申免房产税可以吗？

回答：你去尝试一下，以政府部门审核为准，大概率不行。

提问: 龟老师，请教：如何看待冉家坝板块？潜力如何？跟五里店板块比较呢？谢谢

回答：冉家坝板块很好，是我们重仓的第一个板块。

冉家坝和五里店各有优势，五里店离金融城进，想象空间大；冉家坝是土著公认好地段。

提问: 重庆南岸区如何避房产税？之前一直说工作证明就可以，我还往房管局打电话问过，的确工作证明就行，现在又传言说不行了？

那现在补社保或者办公司还是怎么办？还有没办法？

回答：那你现在再电话去问。原则上本来就需要6个月社保才能避税的，如果洞塌了很正常。

提问: 小龟总，现在要缴纳社保，最低1493月挂社保补贴企业缴纳社保后期按揭贷款有什么影响吗求问

回答：企业要不要补贴是企业的事，对你无影响

提问: 欧，做事不按法律规矩就是一个闹的人，该如何应对

回答：找个老太粘糊他。

提问: 欧大，坐标tj，今天去工行申卡，没有客服，也是机器申卡，和网申没区别。

全国都如此吗？

先网申一个白金卡看看额度可以吗？

回答：全国推行网申化。

我们不建议。因为不能上传房产，流水等资料。对于专业选手很不利。

尽量还是找线下网点。

大白金一律不能申请，只能邀请。小白金没有价值。

提问: 对武汉光谷东，怎么看？造新城，市区到光谷东，中间是空的，没有人口聚集，不是从市区延伸过去的。而且光谷东新盘开到1.8万，光谷繁华的核心2～2.5万，光谷东现在还值得买？

回答：1.8不值得买了。

当年（二年前）11000还是有点心动的。

提问: 欧神好，本人27，单身，无房无贷白户，税后年收入20，父母农民无资源。初入水库，彻夜拜读神的文集，焦虑万分，在未看房两百套的情况下，前几天在渔村光明1号下定金10万，新房，88平，单价4.5。首付120万，要动用30万的信用贷，50万信用卡。月供16000，加信用贷每月还6000，将会负现金流。现觉得单价偏贵，而且有负现金流压力不想买了，定金有机会退回来吗？另有三个选择望我神指点：

1. 买下这个房子，长持，烫平现金流。

2. 承受损失不买，继续修炼内功渔村看房200，遇笋盘买入。

3. 不买，保留渔村sfsd，到SY CQ小单子做起，有了赚钱效应再回渔村买。

回答：下了定金，损失10w当然不肯。

心里没底，可以找个人合伙分摊50%

要不自己硬抗，二三年必有回报。

提问: 欧大，发现房子越买越多，钥匙很不好管理，你都是怎么管理的啊？

回答：扔给助理

提问: 净资产的话，差不多四五年就追平了。

欧大谢谢，两个组合都是多军家庭，是不是这个差距就会一直保持？ 谢欧大

回答：《你的第一第二套房子》写得清楚。

多军联姻，是1+1<2的。

提问: 欧大好，我这里有中介可以做夫妻LH对敲贷款的，但是感觉不如jyd，值得做吗？对敲可是要要占贷票的。。

回答：视贷票稀缺度和税费成本。

对敲成数高。

提问: 神，你好，请问你生那么多娃目的是什么？长大了帮你扩充房产？负债？办更多卡？继续保持你的房子数量和面级数量吗？

回答：孩子 不是手段，孩子就是目的。

提问: 欧大，关于自由主义与马基雅维利主义区别，您认为前者认为自由是目的，后者认为生存是目的！但是，把自由作为目的其实包括了生存目的，因为如果没有生存就谈不上自由了。所以两者的区别应该不在这里啊。

回答：如果哪天奴隶制很有效率，我会鼓吹奴隶制的。

提问: OD安！现阶段济南人是买济南CBD片区还是去重庆啊，纠结中。

回答：CQ

提问: 建行信用卡额度5万，今天收到短信提临时额度到7万5.我需要把临额也用完吗？用了是否有助于提升固额，请大大指教。也请熟悉的库友说说。

回答：基本无用。当没临额 好了。

提问: 殴大，入SH的老破大，要控制总价嘛？如果控制，是多少？谢谢

回答：总价可以用笋度来弥补。

唯一的限制，是你自身的实力。

提问: 欧大，之前看中一套房，付了定金15w，中介佣金也付了，因为房票资质问题办不了贷款，其他房票也一时找不到。如果贷款办不了，房子不买了，怎么样保证自己的定金和佣金没有损失。有什么好办法？谢谢！

回答：抱房东大腿哭晕，或者帮房东另找一个下家。

提问: 欧大，那过了限售期之后呢？想知道新房和2手房代持文件的差别，在没交房前要签什么，拿到产证后要签什么？谢谢

回答：出了产证，你就可以叠抵押证啊。

提问: 欧大，并发两套，正在交易中，后期考虑过户时间想拖延两周，为了尽量安抚房主想在一起去银行面签时，给房主送点小礼物，一位是老太太(儿子儿子陪同办手续)，另一方是夫妻带个七八岁小孩儿，您觉得给老太太和小孩儿分别送什么小礼物好

回答：鸿茅药酒

玩具

提问: od，老家农村，老人不舍得花钱，自己也没心买啥东西，给钱也存着，有啥办法让老人多花点不？

回答：京东扔个包裹过去。

提问: os，本人户口因地方政策不能签到cq，那就只能明年的今天才能按揭买房，还有一个就是家里老妈有商铺，但是要看流水。。没有流水怎么操作，在买一个公司执照经营贷吗？还有就是我名下有太平洋以缴纳40w的理财险，怎么操作合适，小县城只有四大行加昆仑银行，是去首府城市问问吗求教

回答：从下个月起，租金交你的账户，你收。

理财险等同于资产证明，算存款。

哪个城市买房，找哪个城市的银行。

提问: 自从入了水库，觉得自己每月4万的工作也没意思了。要放弃，换个轻松点的工作，专心买房，照顾家庭。这几天，每天没心情工作，但是单位有很多事情要做，压力也大。已经和老板表达了在企业内部换个轻松低薪工作的想法。领导拒绝。要迅速做个决定吗？咨询我神的建议。

回答：首先，你要有赚钱效应。

赚到几百万，再有新想法。不会被媳妇骂死。

提问: 全款房产不在征信中，申请其他贷款的时候，这部分资产净值不能被看到，是不是也是劣势之一啊，再怎么贷，贷款数额总是小于房子市值的。

回答：银行SB，银行不是这样想的。

银行看见你100w负债，腿都软了。

完全不想你1000w房子。

提问: 龟少，朵力尚美国际这个盘怎么样?单价多少合适?

回答：还可以，1.2-1.3

提问: 人类如果真的爆发核战争，其实也不能把地球炸烂吧？总会有犄角旮旯的人还能活着，对吗？

回答：对的。

但很容易死90%人群。

提问: stsdcq落户买好拿到产证后可以再签户口到其它城市落户建仓，这样可以？

回答：可以

提问: 请教欧神，认为bitcoin撑不到2025是从挖矿耗能计算的？

回答：BTC大约每年亏损25亿美金。

羊毛出在谁身上？

从零开始学炒房

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