常有读者向我提这样的问题：中国经济对房地产的依赖度到底有多大，中心城市的房价还能上涨多久？
第一个问题比较复杂，第二个问题则相对简单。下面，让我先分析一下第一个问题，然后一起给出两个问题的答案。
1
、房地产投资占
GDP
的比重
这是最常用，也是最重要的指标。在很多时候，大家把这项指标直接看做
“房地产依赖度”。
国家统计局只公布了
2003
年以来的
“房地产业全社会固定资产投资”
，它的口径比“房地产投资额”略宽，下面表格里使用的就是这个统计口径：
|
年份
|
房地产固投
|
GDP
|
依赖度
|
|
2003
|
1.31
|
13.74
|
9.5%
|
|
2005
|
1.95
|
18.7
|
10.4%
|
|
2009
|
4.94
|
34.9
|
14.2%
|
|
2011
|
8.17
|
48.9
|
16.7%
|
|
2012
|
9.92
|
54.0
|
18.3%
|
|
2013
|
11.9
|
59.5
|
20%
|
|
2014
|
13.1
|
64.4
|
20.3%
|
|
2015
|
13.4
|
68.9
|
19.4%
|
|
2016
|
13.5
|
74.4
|
18.1%
|
注：表格里的单位为万亿元人民币。
可以看出，
2003
年以来中国的“房地产依赖度”直线上升，从
9.5%
上升到了
2014
的
20.3%
。
随后，连续两年出现了下滑。
也就是说，
2014
年是中国房地产行业的重要拐点，此前是全国性的牛市，之后只能出现局部牛市了。
在大多数三四五线城市，房子已经过剩，而人口基本上没有了增量。
其实，这也是房地产“白银时代”到来的一个关键证据。
下面我再给大家看一个表格，
1986
年以来中国经济对投资的依赖度。这个投资，是全社会固定资产投资，包含了房地产投资。使用的计算方式是“全社会固定资产投资”除以当年的
GDP
。
|
年份
|
固定资产投资
|
GDP
|
投资依赖度
|
|
1986
|
0.297
|
1.877
|
15.8%
|
|
1996
|
2.29
|
7.08
|
32.3%
|
|
2006
|
11.0
|
21.9
|
50.2%
|
|
2012
|
37.5
|
54.0
|
69.4%
|
|
2013
|
44.6
|
59.5
|
75%
|
|
2014
|
51.2
|
64.4
|
79.5%
|
|
2015
|
56.2
|
68.9
|
81.6%
|
|
2016
|
59.7
|
74.4
|
80.2%
|
注：表格里的单位为万亿元人民币。
1986
年的时候，中国经济对投资的依赖度只有
15.8%
，但到了
2015
年达到了空前的
81.6%
。
投资飙升，主要是通过房地产、基建和相关产业（钢铁、水泥、煤炭）扩张实现的，效率其实并不高。
所以，最近国家提出了“去库存”、“去产能”和“降杠杆”。
中国投资的主体是地方政府和国有企业，虽然目前占全社会投资的比重只有
40%
多一点，但却是火车头，是“领投者”。
过剩产能、高负债率主要产生在这里，当“去产能”、“降杠杆”的时候，往往出现国家买单的现象，这是中国广义货币
M2
超发的重要原因。
所以我有一个看法：如果中国经济对投资的依赖度不下降到
50%
左右，全社会投资里“地方政府
+
国企”的投资不下降到
20%
以内，货币超发不会显著减速，资产泡沫就会长期存在。
2
、房地产增加值占
GDP
比重
换句话说，就是用房地产行业产生的
GDP
，去除以当年的
GDP
。当然，这样就存在一个瑕疵，因为建筑业的
GDP
是单独计算的，但很大一部分来自房地产。
|
房地产
|
建筑
|
金融
|
工业
|
|
1996
|
3.6%
|
6.1%
|
5.1%
|
41%
|
|
2000
|
4.1%
|
5.5%
|
4.8%
|
40%
|
|
2006
|
4.7%
|
5.7%
|
4.5%
|
42%
|
|
2010
|
5.7%
|
6.6%
|
6.2%
|
40%
|
|
2015
|
6.1%
|
6.8%
|
8.4%
|
34%
|
上面是
5
个主要年份里，房地产、建筑、金融和工业
GDP
占当年
GDP
的比重。
这组数据，可以让我们看到中国经济令人触目惊心的变化。
在
1996
年的时候，房地产
GDP
比重只有
3.6%
，加上建筑业也只占全部
GDP
的
9.7%
。在随后的年月里，尤其是
2010
年以后，房地产和建筑业比重都出现了快速上升，到了
2015
年占到全部
GDP
的
12.9%
。
金融业增加值（
GDP
）占全部
GDP
的比重，也在快速上升，从
1996
年的
5.1%
上古到了
2015
年的
8.4%
。与此同时，工业增加值（
GDP
）占全部
GDP
的比重，从
1996
年的
41%
下降到了
2015
年的
34%
。而且，工业比重下滑最快的阶段，恰恰是在
2010
年以后。
由此可见，
2010
年之后，中国经济加速“脱实向虚”，房地产、金融业占比大幅上升，工业占比大幅下降。
为什么
2010
年之后出现这个变化？一个重要的原因是：企业税负上升，人口红利结束，而人民币汇率开始高估。
或者说，
2010
年之后，中国对投资、房地产、大基建、金融的依赖越来越严重，实体经济日益边缘化。
我们的媒体常常夸奖一个地方干部懂金融，是金融人才。一个城市或者一个省，当迎来一个金融领导的时候，大家往往欢呼雀跃，认为经济将进入腾飞阶段。其实，这到底是好事坏事，真是值得思考一下的。
3
、房地产贷款占总贷款的比重
一个国家的贷款，都投向了哪里，可以清晰地看出这个国家在提倡什么。下面我们可以看一下
2011
年以来，房地产贷款占全部贷款比例的变迁。
2011
年之前的准确数据，我暂时没有查到。
|
房地产贷款
|
总贷款
|
占比
|
|
2011
|
10.7
|
54.8
|
19.5%
|
|
2012
|
12.1
|
63.0
|
19.2%
|
|
2013
|
14.6
|
71.9
|
20.3%
|
|
2014
|
17.4
|
81.7
|
21.3%
|
|
2015
|
21.0
|
94.0
|
22.3%
|
|
2016
|
26.7
|
106.6
|
25%
|
注：表中数据单位为万亿元人民币。
可以看出，自
2011
年以来，房地产贷款（包括个人按揭贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、保障房开发贷款）占比从
19.5%
上升到了
