在2024年的广州房地产舞台上，南沙区无疑是最为耀眼的明星之一。这一年，南沙楼市在政策面的强力推动下，迎来了前所未有的变革与活力。
一、政策春风频吹，南沙楼市迎来新机遇
2024年，广州南沙楼市在政策层面迎来了前所未有的宽松环境。年初，限购政策的再次松绑为市场注入了一剂强心针，让不少购房者看到了入市的良机。紧接着，5月份出台的首付低至15%、半年社保即可买房等措施，更是进一步降低了购房门槛，激发了市场的购买热情。
8月份，南沙区推出了一批“超新规”地块，这些地块纷纷以超100%的使用率作为卖点，吸引了众多开发商和购房者的关注。而到了9月份，历时14年的广州楼市限购政策，首先在南沙全面退出舞台，标志着南沙楼市正式迈入了全新的发展阶段。
10月份，LPR的进一步下调更是让南沙楼市火上浇油。首套房贷利率一度降至2.6%，创下历史新低，让不少购房者享受到了前所未有的低利率优惠。而12月份，“豪宅税”的取消更是为南沙楼市锦上添花，让普通住房与非普通住房的标准界限变得模糊，进一步拓宽了购房者的选择空间。
二、市场活力四射，广州新房去化周期不断缩短
在政策的强力推动下，广州楼市的市场活力得到了充分释放。据数据显示，截至2024年12月，广州新房的去化周期已经降至全年蕞低水平，一年之内卖出了7万多套房源。多区新房的销售速度越来越快，去化周期不断缩短，比去年末缩短了0.6个月。这一数据充分说明了新房市场的强劲活力和流通性的“逆势上扬”。
三、南沙区网签量攀升，多板块齐头并进
在政策的加持下，2024年广州的一手住宅网签量达到了71500套，创下了历史新高。其中，南沙以8129套的网签量排名全市第四，从交易量上已经完全超越了黄埔区。而在套均面积上，南沙以117.04平方米领跑非核心区，仅次于越秀、海珠、天河等核心区域。
图片说明：广州11区近3年住宅去化周期一览表
而作为广州的副中心，南沙区在楼市发展上展现出了强大的潜力和后劲。据统计，2024年南沙新房库存去化周期降至19.54个月，对比2022年货量最多的时候，降了12.34个月。这一数据充分说明了南沙楼市在政策推动下所取得的显著成效。
四、去库存压力犹存，商改住/商改租成新趋势
尽管南沙楼市在2024年取得了不俗的成绩，但去库存的压力依然不容忽视。截至2024年12月，南沙区商办库存面积达到惊人的142.7万平方米，库存套数为10885套，去化周期达到139.2个月，接近12年之久。
面对如此严峻的去库存压力，南沙区在2025年1月10日悄悄发布了《南沙区关于促进房地产高质量发展的若干措施》的通知。其中，加大商品房去化力度和优化供应措施成为南沙去库存的重要手段。事实上，对比2022年供应高峰时期，南沙新房库存已经降到了近3年蕞低水平，也是全广州库存下降蕞快的行政区之一。
然而，商办库存的去化依然是一个难题。因此，小编认为商改住/商改租或成为南沙楼市去库存的新趋势。通过这一方式，不仅可以有效缓解商办库存的压力，还可以满足更多购房者的居住需求。
五、2025年南沙楼市展望：土地市场与新房供应
土拍与楼市息息相关，更是未来一手新盘的映射。2024年，广州土地市场虽然挤出了蕞好的地块，但整体业绩却不尽如人意，创下自2017年以来的卖地新低。据中指统计数据显示，去年广州出让49宗涉宅地，共计收金772.6亿元，同比锐减34.7%。尽管整体市场不佳，但南沙区的土地市场依然保持了一定的活跃度。2024年南沙区涉宅用地供应一共8宗，供应总建面96.36万平方米，成交8宗，成交总建面96.36万平方米，出让金额78.75亿元。
图片说明：2024广州南沙8宗土拍地块
其中两块是回迁和保障房，而中铁(广州)投资发展有限公司拍下的2024NJY-2地块，近日爆出蕞新的规划，大致就是1栋写字楼+6栋住宅，得益于低容率，中铁直接把住宅全部做成小高层板楼设计，而南沙上一个纯板楼项目要追溯到南沙体育馆的颐德湾尚。另外，这个项目完全按照第四代住宅来设计，而且项目靠近江边，毗邻48班小学，距离广州18号线地铁站约200米，完全值得期待下。虽然拿地初衷是将用来建设华南总部以及员工福利房，不过既然员工都过来了，顺带建个住宅也是顺理成章的事情。
图片说明：2024NJY-2地块项目效果图
而横沥岛两宗出让的地块，真正入市的只有2024NJY-3的招商林屿境。该地块作为广州第一个“超新规”4.0住宅产品，使用率直接突破140%，首开就“日光”了，实现了100%去化率，创下广州新盘从蓄客到开盘的蕞短时间纪录。此次开盘，南沙横沥新楼盘招商林屿境推出了东地块1、2栋楼，层高分别为17层、23层，户型面积为82㎡-110㎡-125㎡的三四房，82㎡总价220万起，上车门槛不高。
图片说明：招商林屿境项目楼栋规划图
除此之外，2025年南沙新盘中，让大家最值得期待还有2024NJY-5 &
2024NJY-6的广隆地块，配套一线CBD江景宅地+地铁站，还有广州外国语学校附属学校的加持，想象空间无限。
然而，值得注意的是，即使该地块能够顺利入市，2025年南沙的新盘数量也只有两个。但2025年南沙在售新盘约40个，总供应量将超过1.2万套，其中50%的楼盘和货量都集中在明珠湾板块。横沥岛作为南沙的热门板块之一，其取证未售套数超过3500套，亭角的保利南沙天汇单盘库存超过1000套。因此，今年南沙楼市的基本面能否稳住，横沥岛和亭角的去化至关重要!
六、旧改项目成亮点，商业综合体呼之欲出
在南沙楼市的发展中，旧改项目无疑是一个不可忽视的亮点。星河东悦湾、中国铁建花语上城、十里方圆、时代天逸等四个旧改项目从2019年拿地开工至今已经接近5年的时间，开发周期将进入尾声。
1、星河东悦湾三期销售将进入最后的阶段，今年实现清盘的概率很大;
图片说明：星河东悦湾项目外立面实拍图
2、中国铁建花语上城一期7栋楼宇共600多套，现在已经加推3栋，坦尾村的旧改也将进入尾声;
图片说明：中国铁建花语上城项目实景图
3、南沙十里方圆和时代天逸因为旧改的成本高，价格也相对坚挺，但是由于板块的原因去化的周期会拉长;
图片说明：南沙十里方圆小区实景图
在南沙蕉门板块还有一个楼盘值得关注的就是阳光城丽景半岛，在政府保计划中该项目于去年9月份被重新激活，并在超级性价比之下拿下南沙月度销量冠军，预计今年将会大力推进销售。
图片说明：阳光城丽景半岛实拍图
此外，这些旧改项目不仅为南沙带来了全新的居住体验，还为区域商业的发展注入了新的活力。星河coco
park、中海寰宇城、悦方城等三个商业综合体均来自于这些旧改项目。可以说，没有南沙的旧改就没有南沙今天的商业繁荣。这些商业综合体的建成和运营将进一步提升南沙的区域价值和生活品质。
七、明珠湾板块成焦点，未来楼市依然可期
展望2025年南沙楼市的发展前景，明珠湾板块无疑是一个值得关注的焦点。作为南沙的核心板块之一，明珠湾板块在楼市发展中一直保持着强劲的势头。而横沥岛作为南沙的另一个热门板块也将迎来新的发展机遇。今年横沥岛将迎来首所学校的招生，至此横沥岛已经集齐了地铁、医疗、学校等关键要素。若TOD地块在今年能够完成出让，那商业版图简直呼之欲出。这些利好因素将进一步提升横沥岛的楼市价值和发展潜力。
当然，在投资南沙楼市时也需要保持理性。庆盛、万顷沙等板块虽然具有一定的自住价值，但由于其自身发展的周期较长，投资价值相对有限。因此，在投资南沙楼市时需要掂量再掂量，选择具有潜力的板块和楼盘进行投资。
回顾2024年南沙楼市的发展历程，我们不禁为南沙楼市的活力和潜力所震撼。在政策面的强力推动下，南沙楼市不仅迎来了前所未有的发展机遇，还展现出了强大的市场活力和流通性。展望未来，随着政策的不断完善和市场的进一步发展，南沙楼市依然可期。让我们共同期待南沙楼市在未来的发展中绽放出更加耀眼的光芒!
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