都说：地拿砸了一切都砸；今天告诉你，万科为什么拿地从未砸过.......
难道万科有神灵在保佑？
非也，原因很简单，只因为万科有下面的5个拿地大法：
⊙万科城市进入策略研究方法
⊙万科城市评价标准
⊙万科城市地图编制工作思路
⊙万科根据土地进行客户细分策略
⊙万科获取利润最大化的方法
☞ 万科的研究思想(一)
大区域中的城市发展阶段
☞ 万科的研究思想(二)
以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；
通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；
根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；
借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市
七次筛选确定目标城市
我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区
▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分
● 什么是城市群
城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。
为什么以城市群作为研究范围
城市群是区域经济的主要划分单位；
城市群是国际竞争的基本单位 ；
城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；
● 城市群划分标准
根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区
根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级
一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；
二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；
三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；
经济总量2000亿以下为四级城市群
根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序
中国代表城市梯级模型
同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；
同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；
城市发展阶段与进入建议
▌ 第二次筛选：集团发展要求
▌ 第三次筛选：房地产市场价值实现潜力
计算说明：
城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；
城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。
▌ 第四次筛选：房价快速上升条件
城市研究总结：房价快速上升的指标关系
优选城市房地产指标
投资潜力指标
1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）
2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）
3、人口规模（常住人口、市区人口）
4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积）
5、供给规模（施工面积、竣工面积）
6、需求规模（销售面积）
7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）
投资风险指标
1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率
2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率
3、供求风险：施工/销售、竣工/销售
▌ 第六次筛选：城市群优势比较
促进城市群发展的六大主导因素
▌ 第七次筛选：成功经验借鉴
企业优势条件
企业限制条件
以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明。
城市模型配套文件:
城市评价报告标准模板
主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。
一、城市市场趋势评价指标
（1） 新开工面积 / 施工面积
指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映1~2年后的预售供应量和2~3年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。
（2） 施工面积 / 销售面积
指标的意义：施工面积反映了1～2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。
（3）预售面积 / 批准预售面积
指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。
（4）房地产开发投资额 / 固定资产投资额
指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。
（5）新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积
指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。
会议时间：2017年10月28日-30日（3天2夜）
会议地点：中国浙江—杭州
参会对象：政府机关、地产开发商、特色小镇建设单位、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（400人规模）
主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产（北京）规划设计研究院
参会热线：18001303888手机微信同号
【支持单位】新华社、人民日报、中新社、新华网、人民网、央视网、中国经济网、中国日报网、光明网、中国新闻网、中国搜索房地产频道、腾讯、百度、搜狐、壹方城房地产自媒体联盟、同享天下文化传播有限公司。
收费标准：关于参会费用说明： 有两种席位 贵宾席位和普通席位
贵宾席位是9800/人（含文创工作坊10800），和普通席位的区别在于
第一：贵宾席位是跟分享嘉宾交叉坐在一起
第二：在峰会中的资源可以优先获取
第三：如果需要跟演讲嘉宾单独沟通 我们会安排贵宾席位和演讲嘉宾在VIP室单独一对一的沟通
第四：参加贵宾席交流晚宴和峰会两天午宴 和分享嘉宾一起
第五：可以参加峰会第三天创新项目实地考察1、无锡-田园东方；（灵山拈花湾-禅意小镇，自由行）；2、乌村-乌镇雅园。项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨仅限会员和贵宾席位企业家参加）
普通席1-2位6800每位，3位以上每位4800，坐席是按照报名先后顺序排的。
费用包括
1.峰会两天课程学习费用资料料费用
2.第一天晚宴安排
3.会后分享嘉宾课件、会场嘉宾分享、文字版速记
【峰会核心亮点】
1，洞悉田园综合体、特色小镇的新逻 辑——拥抱互联网+、 大数据、规划设计、创意及内容 等,破解同质化诟病,找准您文旅、特色小镇及田园综合体 的突破点和引爆点!
2，近20位行业大咖和一 线操盘手亲自为您全方 位解读互联网+时代的 文旅地产、特色小镇及田园综合体 ——如何赢在IP、内容及运营,如何抢占文旅地产、特色小镇及田园综合体发展的战略制高点?
3，共享经济、社群经济下的文旅地产、特色小镇田园综合体,是文旅+?还是互联网+?——您必须知道的文旅地产、特色小镇 新风向 。
4，国家级产业智库、国内外行业顶级资源、共同打造“八位一体”全产业链一站式服务平台，为您的项目保驾护航！
【峰会主要解决】
1、如何精准获取特色小镇与田园综合体”扶持资金
2、如何抓住特色小镇与田园综合体政策机遇
3、如何培育、导入特色产业，破解“房地产”化倾向
4、如何研判特色小镇引爆业态和产业布局
5、如何拓宽“特色小镇、田园综合体”、投融资渠道
6、特色小镇有持续性现金流的商业模式
第一板块：田园综合体与特色小镇 产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读（国家发改委副主任—乔润令；中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华；清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季 等）
第二板块：田园综合体与特色小镇 运营模式创新及实践（台一生态休闲农场董事长—张国祯；蓝城集团执行总裁—傅林江；台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华 等）
第三版块：欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会（圆桌对话、项目路演、洽谈合作、引荐交流）
第四版块：田园综合体与特色小镇 IP打造、核心价值提炼及创新（国家著名”三农"问题专家—温铁军; 卓也小屋休闲度假园区—郑美淑；启迪控股高级副总裁—许晓军；民宿产业发展公司CEO—王龙江 等）
第五板块：田园综合体与特色小镇 投融资创新模式及实践对接（国开行信贷局原局长—袁英华；中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理—周宁东；光大资本投资有限公司执行总裁—李真圣 等）
第六板块：标杆项目实地考察研讨（1、乌村—乌镇雅园；2、无锡田园东方；项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）
第七板块：27号晚上7.30（贵宾席专题）1、创意工作坊-图腾IP怎么玩（台湾百亿桐花祭操盘手、台湾前行政院客家委员会副主任委员—庄锦华）2、国家级特色小镇申报、审批辅导（中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华）
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