年报有料丨寻找闷声发大财的房企——2016年上市房企净利润TOP100

备注：

1、企业：选取在香港和内地上市的房地产类上市公司；

2、时间：数据统计时间点为2016年12月31日；

3、指标说明：部分公司年报本位币为港元的，均已按统计时间点的汇率换算成为人民币；

4、资料来源：公司年报，亿翰智库。

2016年中海以330.16亿元的净利润位居榜首，万科以283.50亿元净利润紧随其后位居榜眼，两家企业与2015年排名相同，华润置地前进两个名次，位居探花。世茂从2015年的第8名，跌出前十，排名第11位。金地成功补位，进入TOP10行列。

TOP100房企2016年净利润总和3386.23亿元，相比于2015年净利润总和2762.74亿元，同比增长22.57%。TOP10房企中碧桂园，招商蛇口，绿地和金地跑赢平均增速，尤其是金地净利润增速为77%，TOP10房企中增速最快。值得注意是，金地同时位居营业收入榜TOP10名单，增速为69%，是TOP10房企中增速最快的企业，扩张速度略见一斑。

表：净利润TOP10房企和营收TOP10房企同比增速对比

净利润TOP100房企净利润增速和营收增速并不完全匹配，存在营收增速为负值，净利润仍高速增长的企业如深振业，越秀地产，部分企业营业收入高速增长但其净利润却呈下降趋势。

图：净利润TOP100房企净利润增速和营业收入增速情况

► 为什么有些企业净利润增速快，营收增速却不高？

新湖中宝，合生创展，上实城开，海航基础和万业企业等企业存在净利润增速和营业收入增速相差甚远的现象。通过分析财务报表，我们发现大致是三个因素造成的——营业外收益，公允价值变动收益和投资收益，以上五个企业的影响因素不尽相同。

新湖中宝2016年营业外收入高达57.68亿元万业企业，而新湖中宝公司2016年净利润额为58.47亿元，其净利润激增主要与2016年对中信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法合算的长期股权投资所致。

合生创展2016年投资物业公允价值变动损益为22.40亿元，较2015年同比增长95%，而毛利润增速为41.7%与营收增速大致相当，可见其净利润增长与投资物业公允价值变动有关。

上实城开出售子公司资产获得收益20.6亿元，在2015年并无此类收益。海航基础投资收益高达17.94亿元，较2015年5.60亿元的投资收益，同比增长220%。万业企业净利润增长是转让上海子公司股权取得的收益及理财产品取得的投资收益增加共同影响所致。

表：2016年典型房企净利润增速与营业收入增速对比

以万科和中海两家企业进行对比，万科2016年营业收入为2404.8亿元，净利润为283.50亿元，相比之下中海2016年营业收入为1411.0亿元，净利润为330.16亿元。为什么中海能在营业收入相差1000亿的情况下，净利润反超？

中海和万科毛利润率分别为31.1%和29.4%，显然不是净利润反超的主要原因。将两家房企利润表对比，发现差别在于公允价值变动损益，投资收益和三费费用。投资物业公允价值变动损益为中海带来66.41元的利润额，与TOP100中排名第15位的华夏幸福一年的净利润相当。同时出售子公司和投资物业为中海带来近100亿元的利润。最后两家公司三费费用相差61.51亿元，中海强大的成本管控能力为其带来高额的利润。

表：中海和万科2016年收益对比（单位：亿元）

注：表中投资收益包括对联营企业和合营企业的投资收益以及处置子公司、联营、合营公司的投资收益

投资物业公允价值变动损益和投资收益对房企净利润影响非常大，将净利润TOP30房企的该两项指标进行对比分析发现，中海，恒大，嘉里建设，华润置地，龙湖地产和深圳控股等企业投资物业公允价值变动损益对于企业业绩有极大的影响，持有做的好不仅能通过公允价值变动来提高净利润，而且商业部分租金收入可观，可以提高营业收入。

表：TOP30房企公允价值变动损益和投资收益

注：表中投资收益包括对联营企业和合营企业的投资收益以及处置子公司，联营、合营公司的投资收益

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