以前我们都说，浦西买房看环线。
内中环就是上海房价的保护结界。
这话确实没错。
但是影响上海楼市的因素还有更重要的一条：
行政区的划分。
不同的区，GDP和规划资源度差异都很大，发展重点也各不相同。
这自然会让板块产生巨大的分化，进而每个区都有自己的
头牌和弱鸡。
在上海很多主城区域里面，弱鸡板块普遍存在三大毛病：
板块内老破集中，没有新房供应，
溢价过高，性价比明显低于类似板块，
配套糟糕，配不上内中环的定位。（伪内环/伪中环）
这一期，就带大家看看，那些
身价配不上地段
的板块。
作为近几年的拆迁重建的热门区域，一抢而空的新房，总让这里不缺热度。
看起来黄金地段的黄浦，并没有弱鸡板块，但真相并非如此。
这里有一个板块，最初属于老卢湾，紧靠新天地，不少买房人，也把它当成第二个新天地。
但实际上，这里是黄浦鄙视链的最底端，是妥妥的假黄浦。
那就是，医疗资源顶级，但商业和教育资源配套一般的
五里桥
。
五里桥在黄浦没有太多特别之处。
说得极端点，在这两年的拆迁之前，
这里的城市界面与长寿路差不多，着实有点浪费内环的好地段。
真正的好房子也没有多少。只能靠着零几年的永业公寓来撑一撑场面。
但谁又知道单价18万的永业公寓的楼道是下面这样呢？
（永业公寓一期楼道）
老房子终究老去，新的好房子却不见踪影。
前几年，还有人说永业公寓挺牛的。
价格高过地段更好、楼龄更新、品质更好的远中风华。
可这几年，后者明显追赶上来了。（风华也有17.2万成交）
没办法，板块和楼盘也是要服老的。
标杆永业公寓能够接近18万单价，并不是因为产品在同类中有竞争力。
而是五里桥的客群都是
上海老黄浦土著的天下。
雄厚的拆迁款和老上海的地段情节，拉高了房价。
这也正是板块的隐忧，新上海人大多不会选择这里的二手房。
加上五里桥这里又是中心城区老龄化程度最高的板块之一。
在这一波拆迁热潮过去之后，新房去化之后，五里桥的没落才会拉开序幕。
同样的板块，还有邻居
打浦桥
。
虽然看起来
比五里桥好一点，但淡永汇也老了。
很多房子已经不扛打了。
黄浦区就算是传统市中心，也不可能不停地拆迁的。
楼市政策不断，房价会涨吗？
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别看这个区很小，但是在内部的板块割裂其实也挺强的。
比如，有个板块身在内环，但总是被人称为假内环。
配套弱，历史包袱重，人送外号“小安徽”。
是的，这就是曾经繁华一时的
不夜城北广场板块
。
图源：网络
你说他在内环吧，它有个火车站。
你说他在发展吧，又
被内环高架和铁路阻断了发展的上限。
早年这里居住着大量老闸北居民和外来务工人员，
既是老上海人眼里的棚户区，又是外地人眼里的“小安徽”。
要不是身在内环，这里和松江的“晥亭”估计差别也不大。
比“小安徽”发展更难则是：
彭浦新村板块
。
这里是
拥有上海的第一批工人新村，
也奠定了这里老公房扎堆的基础。
这里客群，都是板块内部的，丝毫不见外区买家的踪影。
次新的成交和板块直接绝缘。
唯一的次新小区闻喜华庭，上一次的成交记录还停留着在2018年。
彭浦这里和静安区的气质也相差太远了。
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徐家汇商圈改造得风风火火，徐汇滨江发展也告一段落，华泾的开发如火如荼。
但总有发展脚步跟不上的板块。
比如，
田林板块
，
如果不是靠着漕河泾的产业人群撑着，可能早就没落了。
讲句公道话，抛开田林老公房扎堆的弱点来看，9万一平的均价在徐汇并不算太差的。
但你要细究一下原因，会发现这样的均价，其实是
次新估价过高带来的。
比如，今年3月份，板块次新尚汇豪庭三期，就成交了几套17万/㎡的超高价房源。这个价格，令人咂舌。
尚汇二期两房，成交了单价15万的两房。
这些次新的单价，几乎是板块均价的两倍。
你能说这没有高估吗？
这样的价格，绝对是
漕河泾的高薪一族撑起来的。
可未来这些价格的支撑点，不一定牢靠。
如今漕河泾的不少大厂都在往杨浦搬迁。
板块内又没有其他产业人群来补位。
田林的上限也就这样了。
这里属实配不上徐汇的名头。
另一个配不上徐汇靓丽名头的板块是：
华理板块
。
这里空有徐汇的名气，实际上还不如闵行金虹桥。
华理板块，最弱的是基础教育资源。
尽管身处教育强区徐汇，但这里却
没有一所一梯队小学，二梯队的小学也很难找到。
板块布局上，又被沪杭铁路、沪闵高架、中环高架包围，
很难有外部板块的助力。
区域资源投入上，华理板块几乎没捞到一点。
近几年的规划中，
徐汇中城规划落在了上海南站，
航天科技城建设落到了漕河泾，
徐汇南部医疗中心建设落在了长桥。
而华理这里只有一些零星旧改规划。
最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！
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这个区，其实没啥好讲的。
但凡能买有实力换个区域买房，都不太想多看一眼。
当然啦，普陀的真如、桃浦这些年的发展，也是有些成绩的。
起码是在加速发展了。
但普陀区里面还有那么一个板块的发展几乎是停滞的。
这个板块是普陀最尴尬的板块，名叫：
甘泉宜川
。
整个板块是
上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。
7号线擦板块西边而过，3、4号只留下了中潭路一站地铁。
