事件：公司发布 2017 年中报，上半年实现营业收入 11.82 亿元，同比增长0.25%，实现归属于母公司股东净利润 2.71 亿元，同比增长 103.3%，对应 EPS 为 0.31 元/股；归属于母公司股东净资产 51.9 亿元，环比年初增长1.58%，对应 BVPS 为 5.85 元/股。
投资要点：
业绩翻倍源于地产结算毛利率大幅提升+光大安石并表，房地产基金业绩符合预期：公司上半年收入 11.82 亿元，归母净利润大幅度增长 103.3%至 2.71 亿元，已分别完成年度业绩预算目标的 39.4%、61.6%，主要源于房地产开发业务的结算毛利率同比显著提升，且控股子公司光大安石纳入合并报表范围。上半年公司房地产结算收入 9.53 亿元，同比下滑 15.8%，但结转成本大幅减少（营业成本项大幅减少 2.3 亿元）。此外，控股子公司光大安石和安石资管上半年合计实现营业收入 1.75 亿元，净利润 9426 万元（贡献归母净利润 4807 万元），考虑安石 2017、2018 年业绩承诺分别为 2.26、2.54 亿元，中期业绩符合预期。公司房地产开发与基金业务双轮驱动业绩高增长，持续推进的“轻重并举”战略转型颇具成效。
房地产金融战略转型华丽推进，光控系再度增持彰显信心，光大安石龙头优势鲜明：1）公司近年来推进以房地产金融为核心的战略转型，收购光大安石 51%股权+光控系多位高管入主公司，全新管理团队拥有国际视野及丰富的行业经验，且光大集团晋升公司实际控制人后推动华丽转型升级。目前，光控系合计持股比例达到 24.33%（继 4 月 6 日二次举牌后再度小幅增持 0.06%），且根据此前披露的增持计划，光控系未来持股比例最高可达 29.77%，坚定入主彰显信心。2）光大安石是国内最具品牌影响力的主动管理型房地产基金，连续三年位居“中国房地产基金综合能力”TOP10 榜首，且全面打通“融投管退”，此前发行大融城资产支持专项计划被中国 REITs 联盟评为“最佳类 REITs”。截至 6 月末，光大安石在管物业面积逾 280 万平米，上半年新增管理规模 96 亿元，在管规模达到 433 亿元。3）公司与光大安石房地产基金业务显著协同，先后出资参与光魅、光翎、光渝投资中心等地产基金，在资金、资产、开发等领域全面深化合作。
房地产步入存量时代后地产基金发展空间广阔，REITs、住房租赁等政策利好不断：1）房地产投资端而言，目前我国房地产基金投资占房地产总投资的比重极低，而美国该比率约为 70%，行业未来发展空间广阔。2）资产运营角度而言，随着住宅开发建设放缓，房地产高增长阶段基本结束，但城市特别是一线城市核心区的存量资产改造和运营依然存在大量投资机会，未来房地产基金将更注重存量物业的改造、持续运营、内容提供及产品创新等综合能力。3）今年以来监管层多次强调鼓励 REITs 发展，且此前住建部等九部门联合发文提出重点发展住房租赁，房地产资产管理行业政策利好不断，未来若标准 REITs 取得制度性突破，光大安石拥有先发优势，公司作为唯一稀缺性标的将充分受益。
盈利预测与投资评级：地产结算毛利率大幅提升+光大安石并表驱动公司上半年业绩翻倍，轻重并举战略转型颇具成效。光大安石作为房地产基金龙头，管理规模达 433 亿元，未来有望充分受益于房地产基金发展机遇。考虑地产开发业绩超预期，上调盈利预测，预计公司 2017-2019 年 EPS分别为 0.64、0.76、0.87 元/股，看好发展前景，维持“买入”评级。
风险提示：1）住房租赁市场未来发展不及预期；2）房地产资产管理业务拓展不力；3）房地产基金行业前景低于预期。
（分析师 丁文韬）
