专栏名称: 蒋昊商业观

16年创业与投资经验，不说废话，只聊干货，一对一咨询，单次收费1万，提前7天预约！

销量破万套！开盘即卖光！5年翻3倍的行情出现了！

蒋昊商业观 · 公众号 · 房地产 · 2024-10-25 23:25

正文

深圳，再次挑大梁！

根据可靠消息，截止到本月24号，深圳10月份已经卖出了9000套新房，来看，10月份深圳新房破万套已经是铁板钉钉了。

平均算下来，每天差不多要成交382套新房，这是一个非常罕见的销量，追溯历史，深圳也只有在2005年的11月创下了月销售1.14万套新房，而这次，大概率会超过1.14万套，某专业机构预估，会达到1.18万套。

见证历史的时刻即将上演，之前我们评估，深圳月销售在5000套是荣枯线，而现在直接干到了1万套，这就不是荣枯线了，而是超级繁荣线；

如果这个销量能够继续保持3个月，也就是说，到12月份，深圳新房销量依然保持破万套的水平，那么明年深圳的小阳春，会非常火爆，房价会快速上涨！

这绝对不是楼市多军的一面之词，而是理性的行情结果！

10月份卖出1万多套新房，这就意味着深圳新房库存只剩下4万多套了，接下来两个月，再卖出2万多套，不用等明年，春节就会开始涨价，春节小涨一波，明年小阳春大涨一波，到明年底，可能就是一个翻倍的行情。

01，为什么国内最先火爆的城市是深圳？

因为深圳人地矛盾最突出，因为深圳经济实力够强，因为深圳这座城市充满活力，因为深圳能够吸引全国人民的资金，因为深圳是开创者，敢为天下先。

新房火爆，二手房同样火爆，截止到24号，深圳二手房成交量已经突破5500套，创下了自2021年2月以来的二手房最高成交量。

我可以笃定，深圳核心区的房价，在2025年必定会回到2021年的高点，这个时候，很多外地业主，在深圳核心区有房的，你可要拿住了，别急匆匆卖了！

为什么我敢笃定深圳核心区房价，在明年会回到2021年最高点呢？3大原因：

1，全球进入大降息周期，这个周期不是持续一两年，而是一个漫长的周期，天量的放水，必定会导致核心资产的价格水涨船高。

2，深圳基本面比国内任何一座城市都强，即便是北京和上海，供需紧张关系，远不如深圳，这一点毋庸置疑。

3，2024年的深圳，比2021年的深圳强太多了。

华为刚刚发布了鸿蒙NEXT系统，比亚迪刚刚下线了第900万台车，大疆直接起诉美国国防部，深圳的高科技，已经令美国瑟瑟发抖，成为中国改革开放、对外贸易、科技创新的一面旗帜。

可以说，这次深圳楼市回暖，是全国人民，上下一心的结果，这个时候，就是你要押注全部身家赌国运的时刻，此时不出手，更待何时？

衡量一个人能不能逆袭，就看他在关键时刻，敢不敢下重注，已经下好重注的人，请等待5年翻3倍的红利！

这一波行情，看来是真的来了！

02，深圳买房，不会踏空

最近深圳和北京的成交量都开始在暴涨，很多同行，包括大V都在预测，说这一轮成交量暴涨之后，马上会迎来价格的上涨，所以很多外地粉丝，纷纷准备把户口迁往深圳和北京，足以可见，大家的买房热情在升温。

但大家不担心一件事情吗？踏空！

万一成交量上去了，价格还在跌呢？于是，网络上进行了一场火热的多空博弈！

股市里面也存在放量上涨和放量下跌的情况，但楼市这些年，似乎只有放量上涨，没有遭遇过放量下跌，但你能因为过去没遭遇过，就能够想当然认为，未来也不会遭遇吗？

这个问题，我们要深度来剖析：

我们要搞清楚，成交量的逻辑，也就是背后的成交结构，如果搞不清这一点，你很有可能就是接盘的韭菜。

第一种情况，良性放量

良性的楼市放量，会带来居民债务扩张和上升，具体表现是怎样的呢？

购房者李总，首付50万，贷款100万，买入业主张总的一套房子；

张总拿着这150万，加上300万，去买了一套总价450万王总的房子；

王总也没闲着，拿着450万，加上800万的贷款，去购买了一套总价1250万肖总的房子；

肖总也想着要置换，准备拿2000万，贷款3000万，买一套总价5000万的豪宅；

这就是置换链条，在这条链条上，其实每个人都扩大了自身的债务，这就是债务造成了居民杠杆率的提升，并且推动了房价的上涨。

这种情况，是有利于后续房价上涨的。

第二种情况：非良性放量

很多情况，成交量上涨，并不会带来债务的良性扩张，而是带来了债务的转移。

举例：

李总拿着100万首付款，贷款200万卖了一套300万王总的房子，而王总拿着300万并没有去买饭，而是回老家建别墅了，或者出国移民了。

在这种情况下，每一套房源的成交，其实都是在消灭一个潜在的肯背债的刚需，是的后续的需求增量会减弱。

很欣然，我天天在深圳观察楼市，我发现，市场明显偏向于第一种情况，上周我一共看了差不多20个楼盘，很多二手房业主，都是想把手里的刚需房卖了，换成位置更好的改善房。

有人是因为工作地点变化，所以要置换房子，有人是因为家里人口增多了，不够住了，所以需要置换房产，深圳的置换链条是非常健康的。

因此，眼下到深圳买房，还是可以捡到漏的。

举例：有业主想把自己福田的房子卖了，去买2套龙华的房子，这个时候，他是愿意低价把福田房子卖了，而这个时候，恰好有一个布吉业主，想把布吉的房子卖了，买到福田来，这就形成了交易共识。

双方都完成了置换，都换到了理想的居所，同时还刺激了楼市的升温，有利于后续价格的上涨。

03，深圳买房，没有你想得那么简单！

不是放开限购了，你就能突突往里面冲，然后买到就是赚到？想啥呢？

首先你要明白，房产的价值是相对的，如果站在整个深圳的宏观视角上来看，我肯定会选择南山和福田，因为这是金字塔尖，不管深圳未来怎么变化，这两个区都是核心！

那很多人，尤其是外地粉丝，被房产博主洗脑的外地粉丝，自作聪明说，深圳一路向西，不是宝安最有价值吗？这属于典型被洗脑了，没有了自己的主观，也不懂城市发展和规划，更不懂产业能级和结构，被带到沟里面去了。

宝安确实也有价值，但不属于深圳第一梯队，而且宝安面积很大，如果要选，也只能买宝中、新安、碧海这几个地方，其他也是一地鸡毛。

但问题是，你想要买在好的板块，其实价格就不会很便宜，比如说你的预算在500万以下，那对不起，压根就不要考虑核心板块了，即便是买到了，楼龄、户型、面积段也不得劲。

深圳是一个很大的市场，300万以内、300万-500万，500万-600万、600万-800万、800万-1000万、1500万、2000万、3000万、5000万、5000万以上，每一个预算空间，都有大量的需求。

甚至，预算在500万以内的需求，远远超过了预算在1000万以上的需求，但请大家注意，500万以内的需求，其实会面临几个严峻挑战：

1，人才房和保障房会分流这部分需求；

2，郊区有海量的库存；

3，是否能兑现的价值预期；

我很早就说过，不要去赚穷人钱，这部分钱，很难赚，很有可能把自己的房子搭进去。

我们要考虑的是，如果现有500万的预算，去买一个潜力资产，这个资产未来极有可能升级为中产资产，这样的投资才有意义。

这个时候，我们就需要超前思维，比如说当年很多人去买福田中心区，而忽略了南山的发展潜力，错过了华侨城、深圳湾、后海，结果被打脸了。

买房要买确定性，也要买不确定性，这把尺子，如果你拿捏不好，你就踩坑了！

当然如果你拿不住深圳购房逻辑，想获得蒋老师和团队的专业指导，以及一对一的VIP服务，欢迎加入到蒋老师的星球→点击即可进入星球【蒋昊认知圈】

如果你想买到能够升值的房子，请一定要把我下面20万字的干货文章看完，系统性来学习和提升自己的买房投资思维；

尤其是下面这一篇，请你务必熬夜也要看完，将有可能改变你的一生的财富命运！↓↓↓

未来十年，最好的买房时机，出现了！(6万字干货）←

对于中产和富人，手有余粮的朋友，应该如何做资产配置呢？欢迎大家点击下方链接阅读：

买房投资，通关密码（2万字干货）

房价下跌，你才有机会赚到钱！

这样买房，一年时间，可以翻倍！

买下这套房，8个月时间，你可以赚3000万！

买房赚钱的诀窍都在这里！（4万字干货）

楼市将发生逆转！你的买房思路要变了！（万字长文）

楼市分化加剧，未来十年，只能在这26座城市买房

房产置换，没你想的那么简单！

原来买房也可以实现财富自由，只是你不懂房产定投而已！

什么是永续债？

未来十年，最好的买房时机，出现了！(6万字干货）

精彩好文推荐：

2035年，我国一线城市房价，将达到15万/㎡

一天发生3件大事！楼市要变天了！可惜很多人还蒙在鼓里！

特朗普遇刺！直接利好我国楼市！

出大事了！这项政策出来，楼市要变天了！

到2029年，北上深的房价，有望达到12万/㎡

楼市的真相！谁是韭菜？谁是镰刀？看完后醍醐灌顶！

恐怖！中国第一大城市，7个月后将进入房荒！

房地产的真相，未来只有这11个城市有价值!