平安系私募接盘碧桂园北京核心资产：险资房企权力暗战升级

天天财经116 · 公众号 · · 2025-02-27 17:35

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天天房产讯，2025年开年，北京通州"和世界"项目的易主消息震动地产圈。平安系私募基金低调接手碧桂园这一核心资产，距后者债务违约仅15个月。这场看似普通的资产交易，实则暗藏险资与房企博弈的新逻辑——当房企深陷流动性危机，昔日"白衣骑士"正以全新姿态重构行业规则。

要知道，作为碧桂园在环京区域少有的优质资产，"和世界"项目总建筑面积达28万㎡，涵盖住宅、商业、教育等多元业态。2024年预售时曾创下"5小时去化80%"的亮眼成绩，但随着碧桂园爆雷，该项目于2025年初陷入停工困局。

碧桂园通过资产剥离获得关键现金流，专项用于北京区域保交楼。

平安系私募以折价收购资产，计划改造为长租公寓，匹配险资长期收益需求。

值得注意的是，这已是平安系2024年第4次收购房企项目。与2015年高调入股碧桂园不同，此次交易全程低调——未披露交易金额、基金结构及品牌联动。这种转变背后，是险资对风险的极致规避：通过私募基金嵌套SPV架构，既隔离底层资产风险，又避免与出险房企产生直接关联。

平安与碧桂园的八年纠葛，堪称中国产融结合的经典样本：

蜜月期（2015-2021年）：平安斥资63亿港元入股，累计获利超105亿港元，投资回报率高达197%。

预警期（2022年）：启动减持计划，持股比例从9.9%降至5.74%，套现47.9亿港元。

决裂期（2023年）：碧桂园违约当月清仓剩余股份，彻底退出股东行列。

这种"精准逃顶"能力，在华夏幸福事件中已展露无遗。2021年计提减值359亿后，平安通过资产重组获得多个产业园运营权，如今这些资产年化收益率已回升至8%以上。

物权替代股权：直接收购资产规避房企信用风险

运营替代财务：通州项目拟改造为长租公寓，租金回报率锁定6-8%

跨境分散风险：同步布局香港、新加坡商业地产

通州项目折射出行业深层变革：

险资入场方式剧变：从股权注资转向资产收购，从"输血"变为"造血"

纾困规则重构：监管允许优质资产剥离，但资金必须定向用于保交楼

风险隔离升级：平安系通过多层SPV架构隔离风险，避免重蹈华夏幸福覆辙

据某AMC机构负责人透露："现在处置不良资产需满足三个70%——抵押物足值率70%、资金封闭监管70%、优先用于民生工程70%。"（数据来源：新京报）在政策引导下，险资正从"被动接盘"转向"主动筛选"，仅聚焦核心城市核心资产。

此外，据公开数据显示，2023-2024年险资累计收购19个万达广场项目，新华保险更以99.9%持股接盘赤峰、晋江等5个项目。（数据来源：证券日报）这种转向背后，是三重逻辑的重构：

- 负债端成本下降倒逼资产端追求稳健收益

- 核心城市商业地产租金回报率（6-8%）显著高于住宅开发

- REITs等退出机制完善增强资产流动性

平安系的这步棋，实则是险资与房企权力格局的重构：

定价权转移 ：房企被迫接受资产折价，险资掌握议价主动权。

运营权更迭 ：引入专业运营商，从"房东"升级为"资产服务商"。

话语权争夺 ：通过基金嵌套架构，规避监管限制并保留实际控制权。

站在北京东六环远眺"和世界"项目，重新启动的塔吊轰鸣声中，中国房地产业的底层逻辑正在裂变。当平安用私募基金替代保险资金、用资产收购置换股权投资时，一场关于风险定价权、资产处置权、行业主导权的权力游戏，正在悄然改写规则。

正如碧桂园创始人写下的"向前看"，这既是困境企业的求生哲学，更是资本巨擘的进化密码。未来，这场攻防博弈或将催生更多"类REITs化"资产处置模式，重塑中国房地产金融生态。

（图源：碧桂园官微）

（注：本文观点及数据基于证券日报、新京报、界面新闻、平安集团年报等公开信息撰写。）