为了不给近期有些躁动的厦门楼市添乱，本篇文章用了一个相对朴素的标题，但是，标题朴素，不代表内容无味。
年前的预判
年前，内参在几篇文章中做了几个预判分析：
年前二次触底
2018.11.17
《厦门楼市L型底部还会持续多久？》
：从整个下行周期来看，厦门正在经历L型底部，具体到本轮底部来看，我们在看似一成不变的L型底部中，已经经历了W型的两次触底，第一次是2017年12月-2018年2月，第二次就是现在。
2019年越来越向好
2018.12.1
《楼市年底翘尾，回暖的预兆？莫慌！》
：厦门楼市已经挺过最低迷阶段，无论是政策面还是市场面，明年都会越来越向好。2019年楼市无法一飞冲天，最大概率将出现类似2015年的行情走势——成交稳步回升正常水平，价格止跌回稳，部分区域房价出现一定幅度回升。
4月开始买方被迫接受涨价
2019.1.19
《到达巅峰的二手房成交量，能推涨低谷中的厦门房价吗？》
：现阶段，买方已对此前最底部的价格形成普遍价值认同，但暂时还无法接受或认同房东提价后的价格，市场双方正在进行一场新的价格体系博弈，接下来如果没有类似万科白鹭郡这样的具有轰动效应的降价事件，4月开始买方将大概率对新的价格体系妥协。
年后的复盘
结合近期的厦门市场表现，我们不妨来复盘一下。
1、开年半个月，厦门二手房市场表现出比年前更活跃的状态，年前侧重成交量的积累，年后交易价格明显上涨。与2018年11月时的市场相比，整体呈现量价齐升的走势。时至今日，
已经可以明确下结论：2018年11、12月是市场第二次触底。
2、2019年市场越来越向好的论断，已经逐步得到验证，最终正确与否，我们年底见分晓。而“
成交稳步回升正常水平，价格止跌回稳，部分区域房价出现一定幅度回升
”的预判，则完全符合当下的市场行情。
3、4月开始，买方将对新的价格体系妥协，被迫进场。目前来看，内参还是太过保守，开年前两星期，有一大批买方已经妥协，按照现在的形势，估计也等不到4月了，
这一波回暖行情应该会比内参预计的提前开始。
市场的素描
最近两个星期，内参走访、摸底了岛内外多个片区，收集到的信息量巨大，大致整理提炼如下：
1、
热门学区低总价房源
是这一波上涨的领头羊，价格从年前开始已经回升，与2018年底的价位相比，
目前回升10%左右
。
2、松柏学区、莲花学区、梧村学区、思明二实小、人民小学东浦学区、瑞景学区、海沧双十学区、海沧北师大学区、集美外国语学区等区域最为显著。内参总结了一下这些领涨学区房的共性：
此前下跌行情中，跌得最惨；其划片的学校水平并非顶尖一流，但属全市中等偏上水平。区域内老破低总价房源占主流。
3、从价格维度看，这一批领涨的房源大多在总价400万以内，
300万总价
左右的房源是主流，单价主要在
4万-4.5万区间
。可以看出，这一波刚需学区房回暖明显。
4、这一波行情已经逐步渗透到一手房，大部分新盘年后开始，价格保持不变的情况下，销售明显回温。
内参的建议
接下来就是大家最关心的“怎么办”环节，内参结合此轮市场回暖的特征和规律，梳理了几点，近期准备买房、卖房的都不妨看下。
1、此轮回暖有别于2016年4月和2017年3月“一起疯”的行情，呈现出明显的
“传导式
”回暖。而这样的传导，主要以
学区
作为“导热体”。以集美新城为例，最先回暖的是就读外国语集美校区概率最大的中交和美新城二手房，然后传导至就读外国语集美分校的中航C区、莲花新城，再传导至就读性杏苑学校的龙湖春江郦城、就读五缘实验园博分校的中航城A区，下一步就会发散至杏林桥头版块、水晶湖郡、华润橡树湾……从这个传导方向我们可以发现，
回暖热度从较好的学区向较差的学区逐步传导
。
2、平稳的行情是置换的最佳时机，所以，没赶在年前置换的都已错过最佳时机。内参提醒，近期准备置换的购房者一定要把控好买卖时间差，
接下来半年是置换踩空高发期
。谨慎谨慎再谨慎，切莫让卖完房子买不回来的杯具发生。特别是非学区房准备置换学区房的购房者，尤应注意这一点。
