万科对于「小镇」不是没有野心
AM5:15,Jul.31st,2017
文︱刘德科
1st
先提个不太靠谱的问题：如果未来有一天，印度也出了一位贾跃亭，他如果不想躲到洛杉矶，那么他会躲在哪里？
或许，他会躲在中国的某个小镇。
2nd
「小镇」这个词，从前没有像今天这样充满「歧义」。
它是风口。从庙堂之高到江湖之远，都在谈论它。是的，他们谈的都是「小镇」，但可能并不是同一样东西。
在房企的眼中，「小镇」是「大盘」的升维表达，与传统房地产相比，更加多一些料。
在地方政府的愿景里，「小镇」已经是一种全新的产业园模式，是承载「大众创业、万众创新」这一国家使命的物理空间。被参观得最频繁的，差不多是阿里巴巴总部边上的「梦想小镇」。
在住建部的《中国特色小镇名单》上，「小镇」和从前一样，仍然是一种行政区划建制。比如，上海市嘉定区安亭镇、北京市昌平区小汤山镇、广州市番禺区沙湾镇……
但并非风马不相及，这三种都被叫做「小镇」的东西，其实有一个交集点：产业。
想住建部在甄选「特色小镇」时，关键还是看其产业，哪怕是旅游业。房企在谈论「小镇」时，谈的其实是：我们不止卖房子，我们还做了产业。
对于房企来说，最难的一环，恰恰是产业。
▲上海国际汽车城集团董事长、总经理荣文伟先生的的一帧PPT
3rd
多少「大盘」，摇身一变，就变成了风口上的「小镇」。
「大盘」听上去比「小镇」霸气多了，为什么不用？「盘」再大，它终究只是楼盘而已，它终究是一副赤裸裸的房地产模样；「小镇」就不一样了，它不仅是房子，更是房子与生活配套与产业与人情味的混合。
把动辄几十甚至几百平方公里的土地，交给房企来主导，能培育出真正意义上的产业吗？真正成功的案例，是有，但极少。
所谓产业，引进几家大企业，吸来一堆创业者，不就完事了，哪有那么难啊，就像写字楼招租，总有人来租的啊。这都不算难事，但真正要培育出一个产业生态链，恐怕已经超出了大多数房企的能力边界。
产业生态链的最佳培育者，要么是政府，要么是像 BAT 这种生态量级的超级企业。再大的房企，也想做这种越俎代庖的事，要么是夸大其词，要么是为难自己。
这么说，房企做的「小镇」，都是假的？那也未必，关键是看他们把自己放在什么角色上：是把自己当作是造物主，还是探险家。
4th
造物主的逻辑是，一切尽在掌握：要有光，就有了光；要有空气，就造出了空气；然后，事就这样成了。
探险家的逻辑则是，一切都是未知的：探明未知之境，然后再决定做点什么适合做的事情。
在现实世界里，你信赖哪种逻辑？在「小镇」这件事上，更多房企试图扮演造物主的角色，包揽了本该政府去做的那些产业。
在「小镇」这件事上，万科似乎是最不着急的大牌房企。几乎每家大牌房企手上都有 N 个「小镇」项目，万科有吗？有，但是极少，所以你没什么印象。
明明是风口，为什么还不着急？或许，他们在酝酿更靠谱的冲击波。
万科选择的，或许是探险家逻辑。
我们再来换个比喻：「小镇」的核心产业不是万科做的，而是政府主导的；万科做的，是在已经装了几个「大齿轮」的产业生态链上，再安上一堆「小齿轮」。
别小看那一堆「小齿轮」，安上之后，你会发现，大齿轮转得更快了。
凭什么这么说？你去看一下万科·安亭新镇，就明白了。
▲万科·安亭新镇的一帧PPT：主创设计师德国建筑规划师阿尔伯特·施佩尔教授
5th
万科·安亭新镇的「大齿轮」，是汽车产业。中国第一台轿车，就是在安亭诞生的，在 1958 年。
那一年，万科创始人王石才 7 岁，万科董事局主席郁亮要再过 7 年才出生。所以，这事万科干不了。
产业生态链的形成，往往不是突然降临的，它需要时光的孕育。如果 1958 年中国的第一台轿车不是诞生在安亭，那么 2001 年安亭会想着去建一个上海国际汽车城吗？或许会，但因为有历史的传承，所以就更理所当然。
2001 年，安亭规划建设为上海国际汽车城，规划面积 100 平方公里，总投资超过 1000 亿元，2016 年整车产量达 194.9 万辆，销售超 200 万辆，产值达 2286 亿元。安亭成为中国首个整车年产量突破 100 万辆的生产基地。
造车有什么了不起，你看美国的底特律，从前多光荣，现在不是照样衰败吗？只能说，底特律生错了地方，如果它不是生在五大湖畔，而是生在洛杉矶或西雅图，也不至于那么悲壮。安亭比底特律幸运，因为它是在中国，在上海。
强大的互联网浪潮，正在把安亭的汽车产业，从制造业转型成为「智制业」。大批量的科创人员涌进了安亭。他们在汽车城能做什么？研发啊。安亭有 15 家公共研发平台和 91 家企业研发平台，放眼世界，都堪称量大。
他们还能做什么新奇特的事情？无人驾驶啊，很酷对吧，别以为只有谷歌在美帝搞事，安亭的无人驾驶车，已经在路上试跑了无数趟了，已经实现了 12 万辆电动汽车数据采集与分析能力。
▼安亭：7个国家级基地
| 基地名称 | 主管部门 |
1 | 国家新型工业化产业示范基地 | 工信部 |
2 | 国家智能网联汽车（上海）试点示范区 |
3 | 中国（上海）电动汽车国际示范城市 | 科技部 |
4 | 国家火炬计划产业基地 |
5 | 电动汽车国际科技合作基地 |
6 | 国家汽车及零部件出口基地（上海） | 商务部 |
7 | 国家海外高层次人才创新创业基地 | 中组部 |
要知道，安亭汽车城是「国家智能网联汽车（上海）试点示范区」。按照上海国际汽车城集团董事长兼总经理荣文伟的说法，安亭的产业目标是「智能化、网联化、电动化、共享化」，是「全球汽车产业高地」，引领未来交通和能源使用方式。
▲万科·安亭新镇的一帧PPT：无人驾驶镇民招募计划
说得直白一点，安亭正在定义未来我们每个人的汽车出行方式。
看过马化腾的最新座驾了吧。对，那就是 148 万美刀一辆的蓝色闪电 EP9，纯电动超跑，全球仅 6 辆，蔚来汽车造的。刘强东也有一辆，他比马化腾骚，非要在车上刻上他和他老婆的姓名。据说雷军也有一辆。为什么他们仨开一样的车？因为他们都是蔚来汽车的投资人。
蔚来汽车的总部，就在安亭。
这样的安亭，有点出乎你的意料吧。打个不太恰当的比方，如果未来有一天，印度也出了一位贾跃亭，他很可能不是躲在洛杉矶，他或许会躲在安亭，发几条微博，说自己在安亭造车。
▲安亭无人驾驶封闭测试区功能示意图
6th
那么，万科能做什么？既然安亭的汽车产业已经这么厉害了，万科只管造房子卖掉不就好了？
当然，那样也可以。但是，那样就无趣了。
万科要在已经装了几个「大齿轮」的产业生态链上，再安上一堆「小齿轮」。这堆「小齿轮」包括：泊寓、万创坊、万科集、德英乐、申养……
这些都是万科搞出来的新东西，它们也是产业。但都不是驱动型产业，而是配套型产业。
泊寓是做长租公寓的，已经在安亭新镇开出了 800 间，其中 562 间都被汽车产业科创人员租走了。比如做纯电动超跑的蔚来汽车，做电动汽车分时租赁的 EVCARD，做高精密发动机的舍弗勒……
▲泊寓安亭店的汽车产业租户分析
万创坊是做办公的，为汽车相关产业链中小型企业提供创业孵化环境，已经租了 125 家。
万科集是做商业的，星巴克啊、7-11 啊，不在话下，和方所书店一起开了「方亭图书馆」，和小镇居民一起做了「万花筒剧院」……
德英乐是上海万科旗下的教育品牌，一不小心已经做了中小学及幼儿园 13 所，一不小心学生快到 7400 人，教职员工约 800 人。
申养是做医养的，是万科和上海地产集团、上海中医药大学一起做的，长者公寓产品「安亭澜悦」很快就要开业。
为什么要镶上这些「小齿轮」？因为上海国际汽车城这个「大齿轮」，需要这些「小齿轮」来协同运转：那么多科创人员聚集在安亭，他们有这些事无巨细的需求。
现在，万科·安亭新镇常住人口大约 1.1 万，居民中 60% 为汽车产业相关员工，其中包括来自 15 个国家的 381 位外籍人士。
万科以探险家的敏锐，一点一点探明他们的需求，然后满足他们。满足他们，是驱动汽车产业的另一种方式。
现在的万科，对自己的定位是「城市配套服务商」。在上海区域也就是华东四省一市，这个定位有个很酷的行动代号，叫「热带雨林」，意思是说他们要像热带雨林那样不设定生长方向，让各种新物种的意外发生和进化。
用万科上海区域首席执行官张海的话来说，「热带雨林是世界上生命力最强的生态系统，特点是多元共生、协同发展、包容进化、开放创新」。
换句话说，万科·安亭新镇是用「热带雨林」的思维，来建造「小镇」，风口上的「小镇」。
▲万科·安亭新镇的「热带雨林」逻辑图
7th
如果我们把万科·安亭新镇当作一个成功的「小镇」案例，那么这种成功，至少需要集齐三颗「龙珠」——
第一颗，是安亭正在从制造业向「智造业」转型；
第二颗，是万科正在从传统住宅开发商向「城市配套服务商」转型；
第三颗，是「小镇」成为风口。
看明白了吧。万科对风口上的「小镇」，并非没有野心，他们是在酝酿更靠谱的冲击波。
万科·安亭新镇就是这款冲击波的一个新样本。我们稍微来总结一下万科的「小镇」玩法：选择一个正在生成产业生态链的地方，填补其空白点，而不是完全由自己动手做一个产业生态链。
还是那句话：万科努力去造那些还没人造的「小齿轮」，去驱动已经存在的那几个「大齿轮」。
这样，就转起来了。
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