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文中用到的《上海市二手房交易费用计算表格》，点击文末”阅读原文“获取
■作者
：acai
■
本文内容共3000字，正常阅读时间约10分钟
前言
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Preface
在上海，房子有普通住宅和非普通住宅区别；房子是否满五，满二？是否是唯一住房？一套房子动辄大几百万，不同情况下，光税费就要差几十万。
所以，有很多买房者会故意把合同价做低，达到降低税费的目的。当然，房价做低了，贷款也自然就少了。
也有很多人会对房子高评高贷，通过把房价写高，可以获得更多的贷款，达到低首付/零首付甚至负首付的目的。
高评高贷由于能节省首付款，极大降低了买房资金门槛，
所以一直为广大多军津津热道，并广为使用。
与房价做低相反，高评高贷主要的问题就是要多交税。
那到底什么时候用高评高贷，什么时候做低房价，在这篇文章，我们通过定量计算下。
上海市二手房主要税收的收取标准
二手房主要包括三个税种，个人所得税，增值税和契税。这三个税征收标准和多个因素有关系。
1.个人所得税征收标准
个税和房子年限，普通与否，是否唯一均有关系。
2.个人增值税
增值税取决于是否满2，以及普通与否有关。
3.契税
契税主要取决于是否为首套住房。
简单的总结，就是个税，增值税和契税关系如下：
最坏的情况就是这套房子是不满二，不唯一又是非普通住宅，买家又是非首套住房，那三种税费分别是2%，5.38%，3%，合计10.38%。现在买房都是卖家到手价，所以这10.38%的税费全部都转移给买家承担。
最好的情况就是，房子满五唯一，普通住宅，买家又是首房首贷，那么三种税费分别是0,0,1%，合计1%。
所以，房价做高还是做低，除了自己能拿出多少首付外，还要要考虑到房子和购房/贷款资质，比较税费差异后，再做决定。
举例一套内环总价400万房子，满五唯一
，买入价格200万。买家是首套房，那么税率通过计算表格，可以算出总税费是4.8万。（这里包含了0.2%的其他费用，如印花税，手续费等）
而如果这套房子是不满二，不唯一，非普通住宅，又是非首套购房的话，那么税率就要高很多。
高评高贷和做低房价的差异
通过计算表格，我们具体算下房价做高和做低后在首付款和税收上的差异。
选取一个比较常见的案例：一套价值1000万，满五不唯一。买家贷款7成。
高评300万，多付31万税费，少付首付现金支出180万。
做低300万，少付31万税费，多付首付现金支出180万。
所以，高评高贷就是借六还七，而做低房价就是还六得七。
也就是说：
写高100万，增加了70万贷款，多付税费10万，实际少付首付60万。
写低100万，减少了70万贷款，少付税费10万，实际多付首付60万。
对于绝大多数人来说，多付出这么多税费，就是ZF搜刮民脂民膏。一年辛辛苦苦赚个二三十万，买套房子，光交税就得几十万，那何止是心疼，简直是dan疼。
所以大部分人宁愿多付些首付款，也要把税费省下来。要知道省到就是赚到。
而事实也确实如此，多掏出去70万首付，就减少10万真金白银的税费，等于今天掏出70万，明天就能赚回来10万元。相当于做了一笔回报率超过15%的投资，而且是在极短时间就有回报的买卖。天底下，有什么生意能有这么高的回报？
所以，在链家app上查同小区成交价格时，会看到不少成交价要低于挂牌价不少，也就不足为奇了。群众的眼睛都是雪亮的。
高评高贷到底有多划算？
既然做低房价能省不少税，那为什么能高评高贷的房子这么受多军欢迎？
本质上，做高房价解决了少付首付的最大问题，对于资深买家来说，子弹早已打光，现金才是最宝贵的资源。
而相比之下，对房贷利率就不敏感多了，也不乏一些封魔流派借了月利率3%的资金来买房。
我们不会这么激进，但也不能人云亦云，稀里糊涂的学别人做高评高贷，
有必要精算下做高房价的实际利率。
以做高100万为例，多贷款70万，多付10万税费，实际首付少支出60万。相当于你借了60万现金，手续费是10万，折合16.7%。要算每年的分摊费用，就先要弄清楚贷款年限问题。
房贷是等额本息的，它和分期付款一样，每个月都要还银行一部分本金，资金使用率其实只有一半。这和
先息后本是不一样的，先息后本是最后一个月才还掉所有本金，资金使用率为100。所以，表面上我们按揭贷款30年，实际上
用足本金也就15年。
因此，手续费分摊到每一年的实际金额就清楚了，如果你老老实实地在30年后才还清贷款，那么分摊利率=16.7%/15=1.1%。
加上按揭贷款利率的4.9%（假设一直都不变），那么这70万贷款的总利率=4.9%+1.1%=6%，这个数字也就相当于基准利率上浮20%，是多军绝对可以接受的。
现实中，很多人会选择提前结清贷款，如果你在5年后就提前还贷，那10万元的手续费要在2.5年内分摊，相当于这70万贷款的总利率=4.9%+16.7%/2.5=9.1%。要高很多，但仍可以接受。
以此类推，算出在不同年后提前结清的总利率。
5年以后，高评部分的贷款利率开始低于10%，10%的利率是一般多军可以接受的。
如果你贷款这套房子如果打算在4年之内售出，甚至是持有2年，满二即售出，高评部分的贷款利率是很高，不划算的。
因此，如果你是快进快出，高评高贷不适合。相反，你应该是把房价做低，省去税费。
全款买房
看到这四个字，很多人第一印象就是给对方“土豪”加身，也会认为对方不懂买房，不知道利用资金杠杆。acai在之前文章中也详细计算了全款买房和贷款买房的收益率比较，得出全款买房赚钱少的结论。
【干货】买房到底赚了多少钱？
以上结论是基于外在因素是一样的情况下，利用好资金杠杆肯定是有效的。
但如果全款买房能为我们获得额外其他有利条件，充分利用好全款，不失是一个很好的买房途径。
特别是在目前上海对二套房首付要70%这种极其不友好的市场下，全款流方法是行之有效的。好处有以下几种：
1.全款买房，极大缩短了交易时间
常规按揭买房流程是：签买卖合同，付首付，办贷款，查限购→贷款审批→过户，交税→出产证，办抵押→放款，交房。
在上海市缩短二手房交易时间之前，这个交易周期是很漫长的，最快也要2个月搞定。
而全款流的交易流程是这样的：签买卖合同，付大部分款，查限购→过户，交税→出产证，付余款，交房。
所以，全款流可以极大的缩短交易时间。
2.做低房价节省税费
上面也计算比较过，一套1000万的房子，做低300万，可以节省30万的税费。不过，房价是不能无限做低的，每个小区在交易中心那都有最低指导价，一般最低指导价是市场价的6成左右，让中介去打听清楚即可。
3.以全款买房去压低房价
全款买房对于业主来说，是很具有诱惑力的。特别是对于一些急需用钱的，你完全可以拿全款去砸晕业主，并要一个更好的房价。
4.全款买房省贷票，适合无限购房大法
多军都知道全款抵押流，先全款买房，更名抵押，净身出户，再接着买下一套。
小结
高评高贷，做低房价，全款买房各有优缺点，我们应该结合物业自身，资金预算以及持有计划等情况，择优选择哪种方式操作。
1.如果你手头资金紧张，以及打算长期持有（本文以5年以上定为长期持有，因人而异），做高评高贷相对更划算。
2.如果手头资金可以凑齐，过几年就要卖出这套房子，或者本身贷款额度就不多等，更偏向于做低价格。
3.如果全款买房能给你带来更划算的价格，或者上海贷款只能三成，形同鸡肋，还浪费贷票，可以考虑全款买房，走抵押流派。
最后，根据这篇文章内容需要，acai也单独做了一个针对上海市的税费计算做了一个表格
《2018年上海二手房交易税费自动计算》
，操作还是很简单，认真根据要求输入几个参数，就能自动算出这套房子是否是普通住宅以及对应税费，帮助大家自己评估高评高贷和做低房价后税费差异。
需要的朋友，自行在文末点击”阅读原文“拍下获取。
表格是免费的，是为了感谢大家对公众号一如既往的支持。
把表格放在夏天的微店里，是为了帮朋友夏天推广下她的微店，也希望大家能光顾她的小店，支持她的生意。
本篇完
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本文系城房原创，如需转载请后台留言，给您及时开白。
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