水库论坛问答  第315期（加名陷阱）

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上一期： 第314期（征信没有就是没有）

提问: 欧大，看星球以前的问答，发现有段时间特别推荐渔村龙岗大运的部分房产，但看今年以来就不推荐了，近期看到彭蛋蛋的一片文章，也不太推荐，以5年算，龙岗的大运，龙中投资价值不如光明中心吗？想听听您的高见，谢谢。

回答：因为涨了。

振业城我们推荐时2.8，现在至少3.8

提问: SH闵行中梅苑怎么样?中环、沪闵路和外环开车都方便，3室2厅2卫，126平米，带产权车位，740W，幼儿园还行，没啥像样学区，旁边有高压线。打算明年1月入，还能压价多少

回答：你最好查查记录，这个盘建筑品质很差。

而且你出6w单价买外环外干嘛。

提问: 欧大，bj 94年公房，2016年花了10万转成商品房。 65平，西四环。    这种房怎么处置？ 等几年卖，还是持有？

回答：等涨潮卖。

提问: 朱大，是你提到的小区，但是又是你说的sy土著最讨厌的顶楼，怎么办，如果价钱够便宜行吗？

回答：便宜没问题，主要是提醒你一下万买便宜的。

提问: 请问重庆负债千万后，是不是信用卡信用贷基本都没戏了？

回答：是的，换核吧

提问: 龟总，我渝北区的住宅想注册成公司地址，有方法吗？谢谢。

回答：重庆的住宅，可以注册为公司地址。（不同区所需材料不一，有的需要居委会出证明）

建议你直接咨询帮你注册公司的人员。

提问: 小龟好，同样认同冉家坝区域，请问冉家坝区域那几个盘综合素质好一些，另外请教下，重庆的总价约束情况严重不严重，总价控制在多少钱合适(不缺贷票)？

回答：围着地铁站那一圈的次新都不错。

总价约束严重，200万以上房源成交只占到7%，不过这只是暂时的，后面涨起来爹妈都不认识的时候总价天花板就上去了。如果需要保持2年左右的流动性的话，控制在250万以下吧。

提问: 欧神，小白问题咨询有关房子升值哪个快的问题还请您抽时间解答一下：（实验室环境：其他条件差不多单指标比较）

1.物业费贵的，物业费便宜的额，答案是贵的

2.城市中心的，城市边缘的，答案城市边缘的

3.两梯两户，三梯八户，答案是？

4.大户型220，小户型100，答案是短期小户型，长期大户型？

5.低楼层，中楼层，高楼层，答案是？

6.一室，两室，三室？答案小三室？

7.总计高的，总价低的，答案？

8.有学区的，无学区的，答案：无学区的？

9.实际面积大于产证面积（有赠送），不上产证，哪个好？

回答：贵的

边缘

看折价

大概率大户型

看折价

看折价

总价低的。

无学区的。

看折价

提问: （细节篇）：让我可以去找公司法务详谈（在此之前大半年都是项目销售告诉我他们天天都在联系公司法务但是让我无限期等，我说直接给我法务电话他们说不行，然后最近突然给我让我自己联系），我说我要换房呢，kfs表示以前换的那个由于我不同意换房条款所以卖了，剩下的房源更贵没有优惠，目测是之前不好卖拖我资金，现在找到下家卸磨杀驴了，请问这种情况下怎么维护我的权益。kfs初步意思是拖了大半年所以违约金低不了（接近100），我表示拖不是我的责任，总之感觉被kfs拖着鼻子走完全没有主动权。

回答：网签是你本人签名的么。

你签字就全输，任人宰割。

提问: 欧大，17年元旦买了套cq江北嘴120房子，交房了，远程管理不便还没去接房。是该空置还是装修出租啊？

回答：先空着。

即使出租，也别租给民工。保留逼格。

提问: 欧大，如果一套大房子流通性很差能贷九成甚至更多该不该买？如果买将来如何处理呢？自己凤冰了住内部很棒但生活不便啊

回答：看你其他的仓位。

能否长短搭配撑得住。

提问: 借朋友钱100万，满一年给他10万，这个利息能借吗？

回答：他肯才行。未必肯

提问: 欧大，小白翻之前的问题，有一点不懂，请问为什么越便宜的涨的越快？还有环境好的小区一般跑输。我在北京，实在不理解，2001年的时候亲戚买了北京西边世纪城的房子，起价5980元，如今10万多；一同学03年买的富力城6000多，如今10多。旁边的差房子涨幅明显不如，我真没出来为什么环境好的小区跑输、越便宜的房子涨得越快？

回答：富力城6000时，差房子不足3000.

提问: 欧大你说的成都下跌中，是指短期下跌中，长线还是看涨的吧。毕竟超发的货币在这里

回答：不如CQ

提问: 欧神，我的意思是重庆全款抵押先买？还是天津按揭先买？同时操作也没事吧？

2.天津年后涨得起来吗？

回答：CQ先

概率不大

提问: 欧大好，学习水库2年，因人懒未完会上路。武汉已6套，重庆1套。现积蓄能量中，想买套好房深圳养老，深圳气氛好！但沈阳，重庆不断有利好，是否去沈阳重庆建仓，晢缓深圳计划，因深圳占用资金体量比较大？

回答：在A8.5之前，你唯一的爱好就应该是赚钱 。

提问: 欧大好，建仓还款中，有某行信用卡50万一张，可否每个月账单日后两三天内刷15万来循环还贷？或者刷更多？多谢欧大！

回答：可以的

提问: 老大，主场南京，南京1000m，cq1000m，五年有机会到1个亿吗？

回答：五年后，假设南京7，CQ 3

提问: 哥哥，主场的房子一直在跌，半年前做的JYD，有可能被银行降额度吗？

回答：没可能

提问: 欧大，前几天路过水城路，之前没留意过，那边低密度，安静，觉得挺好的，适合居住。那附近有投资价值吗

回答：上海第一个兴起的“仙霞古北”板块。

提问: 欧大，就居住而言，选择超大型小区好还是小型小区比较好？

回答：超大型小区，一般都在郊区。

中等小区，一般都在市区。

生活舒适度，主要靠市区大商业。

提问: 我崇拜的神，你让我迷茫中找到了方向。请问魔都男45岁未婚，无房，也买不起，作为首房首贷票，价值多少?按10-15%算吗?1、具体操作是与他JJH，马上LH的话还贷中的房子不可以转到女方名下吧，那样是不是不能操作?2、JJH，全款，LH，那就无法用上贷票了。2、是不是让房票单独买，长持叠加抵押?这样风险如何控制?  3、他想申请廉租房，买过房，贷过款，还能申请吗？

回答：婚票必须全款。

作为贷票，只用熟人。陌生人无价值。

他如果还有杂七杂八乱想，就更没有价值了。

提问: 殴大，本人有套房子是婚前父母给买的。房子最近卖掉作为首付换了一套新房子，用老婆名额买的。新房才刚放款供了一个月的月供。现在老婆要离婚分一半房产。老婆几乎没有出钱，理由是没有感情了。结婚刚到一年。该分给她吗?

回答 ：啧啧啧，典型的加名陷阱啊。

你死定了。

提问: OD，家里亲戚在我名下过了一套房子为了避税，我用做抵押贷如果6成的话60w，给多少好处费合适？月供我还

回答：商量一下，不一定要给钱。

他们一般要求，要卖的时候得还上。

提问: Ogg，靠地铁上班，地铁票价有大幅涨价的嫌疑，那二线城市的地铁房还能买吗？

回答：最多涨一元二元，忽略。

提问: 网签是你本人签名的么。

回答：你签字就全输，任人宰割。

在草签合同签了字，明文有（草稿）字样，没有合同号，就一本；并且写了一段字“合同已阅，同意上传”，然后他就给我拿去网签了，我并没有同意网签，在这件事上kfs承认有过错，之前同意换房。

没有网签的话，至少定金协议是你本人签的么。

签的话法律效果一样的。

提问: 在二线给58岁的妈妈买了套135平的复式电梯二手房，房子房龄十年了，很普通的小区，但地段还可以，也靠近地铁，单价也低。

我才是多军初期，cf来的纸上财富也才两百万，按理说现在买大房子有点奢侈。但是一来考虑到妈妈快60了再不用接力贷会越来越难，二来妈妈前半生过得很差，父亲赚不到钱也不怎么顾家人，她这辈子都窝在很小很破的房子里（爸爸死不肯装修）最大愿望就是可以住大一点，先把自住房买好，即使不住租出去，她也可以定心点。

现在还贷压力挺大，加上妈妈有时候住外婆家照顾，爸爸住奶奶家。所以觉得可以先出租成民宿，又心疼会不会被糟蹋。犹豫。请问如果出租，怎样做才可以让以后转自住时，损耗尽可能小？不知如何算账了

回答：你做分割民宿，只出租一个房间。

租金给你妈，她会很高兴。

提问: 欧大，做xyk零账单，一过账单日是不是就可以立即把资金刷出来？

回答：是的

提问: OD，平安银行打电话推销三四五套人民币，不到6K，无手续费分12期，说可以帮助提额，能买吗？

回答：不要，骗你的

提问: 沈阳算几线城市？

回答：二线

提问: 大面积顶复，每个房间装分体式空调客厅装两个柜式成本比中央空调低很多。为什么推荐中央空调啊？

回答：舒服，冷气均匀。

提问: 欧大，东北发展不好与没有出海口有没有关系？

回答：有一定关系。

庙街还是图们，你选一个。

提问: 请问在武汉办完离婚就可以买房吗，没有时间限制吧

回答：没听过过武汉限离。

提问: 朱大，下周去重庆看房，投资，有什么推荐的板块和社区吗？您平常在哪里？重庆有您认可的管家或者中介、个人可以推荐吗？

回答：没有可以背书的推荐。

因为重庆在跌，所以你就看看北滨路，江北嘴，弹子石好了。

冉家坝，五里店，也累顺便兜兜。

提问: 145W的7.325%的20年dyd，每月只还利息，但每年年末需要还5%本金，还了以后还可以续贷出来。

请问，因为银行可能要重新审核资料上征信，这还进去的7.25万有必须再续贷出来吗？征信的损失值不值得这续贷出来的7.25万？

回答：多军缺钱的时候，掘地三尺，

提问: 朱大，对青岛红岛怎么看，地理位置环湾中心，土地储备足，8号线21年开通，现在新房限价装修1.5w左右？可入否，现在较荒凉需长持？

回答：一般般吧，不是站岗区域。

青岛最近在跌，其实可以等进一步凉凉再买。

提问: 欧大，楼盘的楼下2层跟楼上2层是商场,四层楼顶是空中花园,五层开始往上是住宅,一共45层，占地面积有4万平米，看楼盘模型图是有绿化的，这种花园是不是没有那种直接接地在一楼的那种花园好?

回答：这种一般都是通气排管。没有土壤的。

提问: 大，小区6栋住宅高150米，对面60米是3栋写字楼高100米，都在一个围合的小区内，住宅南北通透的户型是厅出阳台看花园，如果买10层 或者8层这种能看到花园绿化的楼层，会不会有写字楼玻璃幕墙太阳光反射的问题? 这种是买高层好吗？

回答：60米栋距很远了。可以忽略。

提问: 欧大，家人因一时冲动与他人打架，被刑。事。拘。留，赔偿后取，保候，审，预计半个月后法，院  判，缓，刑，请问下，对于后续办理xyk，xyd影响大吗？是否有必要现在突击办理（搬砖，养流水还没有开始做）

回答：有刑事记录，基本这辈子就和大额贷款无缘了。

需分清楚拘留和刑事，还是有区别的。

提问: OD，

在你人生最不被人认同，或者压力最大的阶段，你是怎么调节自身，做心理维护的？

回答：写诗:

黑的是夜，白的是墙。

伸出双手，空空荡荡。

提问: 不好意思问个小白问题，如果借100万，年利息10万需要先付，砍头息，真实利率在多少？

回答：*1.1倍

提问: 欧大，“在一个消费品市场上，只有前三名的品牌可以活下去”，那CQ……

回答：西南第一

提问: 欧神，我今天看了北京国贸阳光100的房子，有一个疑惑跟你请教呀~阳光100这边100平左右的大两居根据超朝向楼层不同，报价单价在7-7.5万。北五环外的上元君庭小区，80平左右的两居室，报价单价都在8万以上。100平左右的大两居单价报价在7.5到8万元之间，都比阳光100贵。上元君庭对面的万科星园报价单价更贵一些。这让我很困惑，都是没学区的次新校区，凭什么北五环外的上元君庭比国贸最核心位置的阳光100贵呢？这种程度的位置差异不足以让上元君庭比阳光100便宜个20%吗？谢谢！

回答：所以叫支离破碎的北京市场。

我们推荐也是以国贸为主，并不推荐奥运板块。

提问: 欧大，一个大v说可以把月供能力从一万多，提升至十三四万，这个可能吗？

回答：负现金流，谨慎技法。

提问: 请问欧神不会社交的人该如何和同事同学交流呢，从来就是同事同学中比较没人缘的那个，别人也总是想不到你，团体中没有存在感，也不是做人说话不够成熟，待人也挺和蔼客气，做事也认真，但是说话没什么吸引人的地方，和群体里的同事同学没法打成一片，也没有共同的爱好，也并没有在他们身上花很多钱或精力。人家花三个礼拜就能建成的友谊，我三年都搞不定。人嘛，还是总是想做中心和关注点。

回答：换个圈子。战略高于战术。

提问: 神好！可否在重庆注册一家公司用于jyd ，放款放到北京的公司，这两家公司贷款人都是股东。谢谢！

回答：一般收款也要CQ的公司。

提问: 欧大，不好意思，这个问题第二问，买回来怎么处置？远郊地铁末站15分钟步行，老小区物业差，租出去等升值加按？永远不卖？

回答：不是没有流动性，是流动性不好。

流动性不好，可以靠长短搭配缓解。

提问: 大大，跟朋友借钱怎么约定借款期限多久和借款利率多高，还有还款方式，库里多军有标准吗

回答：按天算: 万四

按周算: 周三

按月算: 月一

提问: 欧大，重庆五年后才到3万？

回答：向来预测保守。

提问: 殴大，cq明年3-5月份看涨？

回答：大概率

提问: 富力城6000时，差房子不足3000.

欧大，现在富力城10万，差房子5万，当年每平米差3000，现在每平米差4-5万。没觉得越便宜的涨得越快呀，感觉涨幅差不多呀，但是绝对值差的远了

回答：差房子7

提问: 欧大，10年等额本息年化6.5 贷7成的经营贷，和3年先息后本贷6成 年化7.5选哪个？

回答：成数优先。

提问: O大，通常抵押贷款，装修贷甚至按揭，很多都是3年甚至1-2年出手时就还了，而等额本息前期大部分是利息，如果100万，年化7%，等额本息20年这种，请问2年就还掉卖掉实际年化多少？感觉1-2年这种利息成本不少

回答： 把你数学老师揍一顿。

或者哪个大姐告诉你这一套的，拉黑SB.

年化就是7%，没区别。

提问: 大，行政拘留记录对贷款有影响吗？

回答：拘留好像不上征信。

刑事上。

提问: 欧大，拿了一笔JYD，下周去重庆试试全款或者按揭，为快速建仓，先全款再择机抵押，您觉得这样如何？区位还有什么推荐吗？有你觉得靠谱的中介或者管家公司吗？感谢。还有什么其他建议吗

回答：可以。

倾向控制单价，例如12000左右次新。

管家公司概不背书。

提问: 欧神，这个问题主要是想问，是结婚后全款抵押，还是不结婚男方单独全款抵押？

回答：倾向先抵押，后结婚。

这样以后解封时候容易。

提问: 欧大，岳父母家买房子，他们看中了带院子的落地复式，可在我看来一点都不划算。总价再加点可以买差一点的别墅，单价又比高层的复式、套房贵好多。这种房子我觉得两头都不讨好，无非有个院子罢了。依他们的经济条件，我觉得不如买两套套房，一套自己住，一套出租。现在既没法出租，又不会升值。还要全款买。我该怎么办，郁闷至极啊。

回答：全款买最伤，阻止一下吧。

提问: 多人分遗产问题。

A分2份由B选，剩下给A，此时无异议。

如来了C，则A与B各将手里的财产再均分3份，由C在A,B手里各挑1份，此时无论C是否认为A,B大小相同，总归自己不会少于总数的1/3，ABC均满意。

如果再来D,则ABC分别将手里财产均分4份，由D在每人手里选1份。无论D认为ABC大小是否相同，自己都不会少于总数1/4。

此方法可扩展至任意人数N

回答：

bingo，问题解决。

顺便问一下，如果N非常大，有没有更快速的办法。

提问: sy的二手不限购？外地三无可以正常按揭吗，谢谢

回答：对的  对的

提问: 80现金+40卡，最多可120w作为首付的话，您认为去cq/sy，还是深圳两年内有较明显的赚钱效应？如果深圳的话首付三成，cq是四成了。

回答：金钱太少，CQ吧。

提问: 欧大，帝都的小产权房有投资价值吗？如果自主是否可以考虑？

回答：不能贷款的资产没有价值。

提问: 请问，笋盘是按市场评估价贷款好还是按笋的单价贷款好，感觉0首付有弊病，但说不上来，请欧大指导

回答：贷款越多越好。

我们讨论的是:“付手续费的贷款”

提问: 欧神，从有利于事业发展的角度来看，野心勃勃的单身独居年轻人应该把自住房买在热闹市区（下楼就是奢侈商场、健身房）被繁华鞭策、步行到公司的次新房天天睡饱、还是远郊大平层/别墅打造极度自我的敞亮空间韬光养晦？谢谢！

回答：A

提问: 欧神，亲戚核办卡办的事差不多了，在挖掘什么核办卡好？

回答：同学

提问: 殴大，bj看了一套房，看了房本是七十年商品房，民水民电，没有燃气，了解了一下是开发商2000年那会儿那住宅拿的地，但想做商业，就按商业小高层盖的，没通燃气。离国贸不远，单价不到四万，租售比挺高的，租给公司，要吗？谢谢！

回答：关键看LVAT

使用年限，商水商电，都不重要 。

提问: 欧神，家族的人大多同一姓氏，转ls的话，需要多几个不同姓氏的帐户来导，问题是没那么多不同的姓氏，怎么办好？外面是不是可以买账号？

回答：配偶

提问: 欧神。武汉，目前还有一张全款老人票，目前阶段武汉是否值得？另外，上海有还有一套贷款余额不到15%的房子，截断抵押的话，目前是不是先办起来？问了两个问题，又觉得像一个问题。补充背景（目前年支出200万与年收入刚好打平）。

回答：撑得住的话，最好先按揭后抵押，避免首付贷嫌疑。

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