没买房的赚了！共有产权房太"豪华"：全装修、健身房、车位1:1...

本文综合自丨央视新闻（ID：cctvnewscenter）、每日经济新闻（nbdnews）、央视财经、京房字、北京日报、中国新闻网

根据《导则》，共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。

新建共有产权住房一般采取集中建设方式，如果配建，共有产权住房项目应满足均好性要求，即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，共有产权住房与普通商品住房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。

此外，共有产权住房项目在选址上，优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。这一规定，保证了共有产权住房的位置不会太偏。

在容积率方面，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外的原则上不应高于2.5，容积率是体现小区密度的重要指标，最高2.8的限制比普通商品房的要求还要高，保证了小区空间上的舒适性。

对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。而自行车的停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。

在其他小区配套方面，《导则》中规定，共有产权小区的绿化景观与公共空间以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于3株／100平方米。并规定，社区配套公共服务设施还应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。

共有产权住房在套型设计上，与自住房有很大不同。

《导则》要求，城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑二孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。

《导则》要求城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。套内户型功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

共有产权住房套内应设置玄关柜、壁柜、吊柜等储藏空间，应合理设计冰箱和洗衣机位置。并宜设置新风系统并预留安装空调设施的条件。未统一安装太阳能热水系统的工程，宜预留太阳能热水系统安装条件。

另外，《导则》明确，共有产权住房十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

建设智慧社区是共有产权住房的一大亮点。《导则》要求在共有产权住房中推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。

有规划专家看过该《导则》后表示，这份导则标准很高，对共有产权住房的设计，以及质量和品质的要求，标准都很高，有些指标甚至比商品房还要高。

可以想象，如此优厚的使用条件，必然会对购房资格作出严格的限定，以便让福利真正落到刚需的人手中。比如《办法》规定，单身者必须年满30岁才能申请，就让很多评论网友“着急”了。

图片来源：北京日报微信号网友 

《办法》中规定，“新北京人”分配的房源不少于30%。“北漂”听到这个消息，应该感到很高兴吧。

严格限定准入资格

共有产权住房的申请条件有着相当严格的规定。

1.申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。

 

2.申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。

 

3.单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

符合上述条件的家庭也只能购买一套共有产权住房。

图片来源：京房字

同时《办法》中规定了4种情形，不得申请购买共有产权住房：

1.申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭不能申购共有产权住房。

 

2.申请家庭有住房转出记录的。 

      

3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

 

4.申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

另外还有一条重要规定是，申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上，3年内不得再次申购共有产权住房。

至于政府和购房家庭分别占有多少比例的产权，《办法》对此也有明确指示。

首先一个大前提是，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

《办法》中指出，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

简单来说，就是以该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格来计算，共有产权房供地时定的价格占其多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。

举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话。那么这种情况下，购房人占有的产权份额就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额，由市级或区级机构代持。

《办法》意见稿提出，在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。

也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。“共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租，从这个角度讲，又带有一定商品房属性。

既然产权是共享，租金收益又该如何分配？《办法》意见稿对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

还要求，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

《办法》规定，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

图片来源：京房字

这里分为三种情况：

1.购房人向原分配区住建委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。

 

2.代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

 

3共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。

利于抑制投资投机需求，平抑北京房价。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，北京推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大作用。

对于楼市房价影响？北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟分析，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。

本期编辑 刘巷