主要观点总结
本文主要讨论了重阳投资对近期房地产市场景气回升的看法。文章分析了政策对房地产市场的影响，包括降房贷利率、降首付等政策的落地，以及这些政策对房地产市场的积极定调。文章还详细阐述了近期房地产市场的数据表现，包括销售数据、价格走势等，并对比了不同城市的表现。最后，文章讨论了房地产市场未来的展望和关键影响因素，如居民收入预期的改善、财政政策的刺激等。
关键观点总结
关键观点1: 房地产市场近期出现景气回升
文章讨论了近期房地产市场出现的景气回升现象，分析了背后的原因，包括政策支持和市场需求等因素。
关键观点2: 一线城市房地产市场表现较好
文章指出，本轮行情中一线城市房地产市场表现明显好于其他城市，分析了其原因，包括人口净流入、供需关系健康等。
关键观点3: 市场期待与实际情况存在对比
文章比较了市场期待（如疫情放开后的市场修复）与实际情况的差异，分析了本轮房地产市场复苏的特点和面临的挑战。
关键观点4: 未来市场趋势与关键影响因素
文章讨论了房地产市场未来的趋势和关键影响因素，包括居民收入预期的改善、财政政策的刺激等，并强调了这些因素对房地产市场回稳的重要性。
正文
Q：请问重阳投资，如何看待近期房地产市场景气回升？A：9月26日，政策高层强调要促进房地产市场止跌回稳。随后降房贷利率、降首付等政策陆续落地，城中村改造货币化安置和专项债收储等政策也陆续宣布。各部门协同发力，对房地产行业的定调进一步积极。从整体数据来看，近两个月房地产市场出现了明显的景气回升。从量的层面看，根据国家统计局数据，10月全国新房住宅销售面积同比略降0.5%，销售金额同比略升0.8%，较上月明显增加。根据Wind统计，截止11月19日，11月全国30城新房销售面积同比增长13%。二手房角度来看，据住建部披露10月份全国二手房网签成交量环比增加4.5%，同比增加8.9%。从价的层面看，10月70大中城市新房和二手房价格环比下跌0.5%，较上月分别增加0.2%和0.4%。从结构上来看，本轮行情中一线城市明显好于其他城市。截止11月19日，一线城市新房销售面积同比增长49%。住建部披露的10月二手住宅网签成交量一线城市同比增长47.3%。10月一线城市二手房价环比上涨0.4%，是近13个月以来首次环比正增长。这一方面是由于一线城市人口净流入，供需关系相对健康；另一方面也是由于二三线城市此前政策放松更加彻底，本轮政策中一线城市放松力度相对更大，降利率降首付和税费优惠等政策事实上更有利于一线城市。时间尺度对比来看，本轮整体景气回升幅度超过517新政，但仍暂时弱于疫情放开管控后的2023年年初。2023年2-4月新房住宅销售面积同比上涨2.7%，70大中城市新房价格环比累计上涨近1%，二手房价累计上涨约0.4%。这一方面是由于疫情放开后预期修复是全国层面的，而本轮主要受益方是一线城市；另一方面也是由于相比疫情刚放开时居民的收入预期相对更弱。从国内及国际经验来看，一线城市房地产止跌回稳往往领先于全国房产市场。一线城市本轮二手房成交量已经高于2023年一季度，二手房挂牌量也相对稳定略降，这说明在更大的放松政策下，一线城市此前积压购房需求逐步释放，地产市场短期已趋于供求平衡。但更长时间来看，一线城市的止跌回稳仍有赖于新增需求的稳定，而新增需求更多取决于居民收入预期的改善。随着房地产各类限制性政策的逐步取消，后续财政政策如何在居民端形成有效刺激，居民收入预期能否回暖将是决定房地产市场能否回稳的关键。本材料由上海重阳投资管理股份有限公司（简称“重阳投资”）原创并编辑发布，仅限于提供信息和投资者教育的目的。本材料所依据信息和资料来源于公开渠道（例如：万得、彭博）和内部研究成果，相关信息被认为是可靠的，但重阳投资不对其完整性或准确性作出任何明示或默示的陈述或保证。相关信息仅供参考，不构成广告、销售要约，或交易任何证券、基金或投资产品的建议。本材料中引用的任何实体、品牌、商品等仅作为研究分析对象使用，不代表重阳投资的实际操作。因基金产品投资限制、投资组合调整和交易成本等多种因素，重阳投资的实际操作有可能与本材料中得出的结论不同。
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