扎心！千万豪宅连八千都租不到？我呸！

来自兔司机的灵魂拷问：

二小姐，急报！

我在深圳花了1200万买了一套房

却连八千都租不到！

租金年回报率仅有0.8%！

出租100年都回不了本？

天下竟有如此离谱之事！

您能帮我分析分析原因吗？

千万豪宅租不到八千

这事儿呢，是真的

针对深圳出现的这一情况

不少自媒体已经写了评论

但没有一篇写到点子上

这些评论，仅从“疫情”对深圳造成的租赁打击，说二房东们都亏本了。泛泛而谈，没有一篇写到点子上。

疫情对租赁的打击的确有

但绝不是千万豪宅租不到八千的主要原因

就好像二小姐找不到男朋友

长得丑固然是一个原因

但绝不是主要原因

你把二小姐找不到男朋友归结于“太丑”

写头条进行大规模推送

我看得怒从心头起，恶向胆边生

拍案而起！

奶奶个熊！自媒体小编都这么不成器！

老娘 自己操刀来写一篇！

二小姐谈学区房系列 共分三篇

上篇请戳《 您这边愿意为您的孩子付出多少？ 》， 今天这是中篇，《顶级学区房的定价模型》

带上你的脑子，来思考一下

资产为什么值钱？

因为资产能产生稳定的现金流

一个零现金流的值钱资产， 可能短期因鸡血效应存在， 但不能永恒存在， 用大白话说就是别看现在闹得欢，将来迟早拉清单，说穿了个个都是庞氏骗局。

永恒存在的零现金流资产，仅限于 黄金/比特币/古董这些被赋予特殊意义的东西， 而绝不可能是随便哪样东西。房子也不是。

房子为什么是资产？

因为房子能产生租金这种现金流

任何能产生现金流的资产，它的估值方式都是相对比较简单的。

股市里有个很经典的估值方法就是现金流折现（现金流折现法是通过预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值，从而确定股票发行价格的定价方法）。 房子也一样， 租售比是衡量楼市是否有泡沫的重要指标。

比如对于商业房产/写字楼/商铺之类的，银行通常的估值是20倍的年租金。

租金50万一年的店铺，大概价值1000万， 这是全！ 世！ 界！ 最通用的现金流折现估值方法。 也就是说，对于一个稳定均衡态系统来说， 价值1000万的资产每年应该产生的收益是50万。

5%！记住这个数值！

中国的商用物业也遵循20倍年租金的原则， 但注意了！！！中国的住宅不遵守这个原则。

原因一：中国房产的持有成本较低，大家都是靠买进卖出博差价赚钱，不靠收租的现金流赚钱。当标的物不靠收租赚钱的时候，现金流折现的估值方式就会失效；

原因二：中国目前尚未进入存量经济时代，还有较多人口红利，同时中国是世界上政局最为稳定的发展中国家，未来有更多美好的期许，这种期许会在房屋价值上早早体现出溢价，也就是我们常说的”提前透支“。

因为我们不是存量经济，依然享受额外红利， 所以我们的住宅可以不遵守现金流折现法对房屋价值的估值，不用跟着5%跑；

因为我们的商用物业税费较高，和住宅不一样，所以商用物业基本遵守 现金流折现法对房屋价值的估值，必须跟着5%跑。

在2015年去库存运动之前，全中国大小城市通常稳定在30年租金估值，无论京沪，还是十八线小县城，这波房价都是从30倍年租金估值涨上来的。

也就是说，住宅租金收益 3.3% ，是保底门槛， 租金高于 3.3% 的住宅就可以无脑入了（开发商和中介做局包装给你看的假租金不算，我们说的是真实市场租金；另外东北这些人口净流出的城市也不算）。

但事实上经过这轮全国大涨，高于3.3%的住宅基本绝迹了，刨除北方的城市之外，南方阵营里只剩下桂林，这就是二小姐去年推桂林的本质原因。

2020年一季度

50个典型城市租金收益率为 2.4%

4个一线城市的平均租金收益率为 1.6%

31个二线城市平均租金收益率为 2.4%

15个三线城市租金收益率为 2.6%

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.3%）、三亚（1.3%）、青岛（1.6%）和天津（1.6%）

你看到了吧？深圳租金收益率1.3%

你这套深圳房产，价值1200万

理论上正常租金是13000/月

但今天你没有达到

你只有8000/月

中间巨大的差额损失在了哪里？

是疫情影响吗？

NONONO

根本不是！

所以二小姐才写这篇文章抨击那些傻小编

差额如此巨大的问题究竟出在哪里呢？

是了！

问题出在这是一套学区房

1200万里包含了学票溢价

房屋的真实价值并没有1200万

按照1.3%的深圳租金回报率计算

这套出租8000/月的房子真实价值在800万

则这套房子的学票溢价为1200-800=400万

这部分价值不能产生任何现金流收益

当然，这只是从你一套成交房源里计算出来的学票溢价，如果有更多成交房源，则学票溢价更为精准。

怎么算出来的呢？

接下来二小姐讲讲顶级学区房的定价模型

学区房售价的建模模型是（学票固定值X+真实单价Y*面积），同时他受到“户型功能总价天花板效应”的强劲约束。

一般的小区 买房卖房看单 价

单价Y*面积， 误差不会很大

（除非是特殊户型特殊面积特殊装修，如800㎡的顶复空，256㎡的地下室，豪华婚房精装全送等，会有额外溢价或者额外折扣）

但是学区房并不是这样的

学区房是看总价的，不看单价

所以才会出现你说的“为啥有的8万？有的6万？这也差太多了吧？”

从成交面积看，你提问的们小区大概是“一房五十几，两房六十几，三房八十几”的户型面积分布，在不同户型功能区里，有天花板总价效应。

打个比方

同为60㎡面积，两房户型的总价会向68㎡的两房户型靠拢，表现为单价偏高；一房 户型的总价会向51㎡的一房户型靠拢，表现为单价偏低；

一定要摒弃“只看单价”的小白买房观念

牢牢树立“看总价”的职业投资客观念

在普通住宅小区如此

在学区房里更为明显

一个小区里所有的一房总价会落在某个区间段，无所谓到底是50㎡的一房还是60㎡的一房；

一个小区里所有的两房总价会落在某个区间段，无所谓到底是70㎡的两房还是90㎡的两房；

一个小区里所有的三房总价会落在某个区间段，无所谓到底是90㎡的三房还是120㎡的三房；

90㎡的两房在二手市场上的劣势

90㎡的三房在二手市场上的优势

就出于这个原因

90㎡的两房 里超过70㎡的这20㎡面积，是边际效用递减的； 90㎡的三房 里少于120㎡的这30㎡面积，是边际效用递增的；

“户型功能总价天花板效应”，放之四海皆准，不是学区房也遵循这个原则。

（接下来我直接使用你的截图成交案例建模，来计算学票的价值。它不精确，我也没时间去求证他是否做低。我只是给你示范计算方式，这种方式放在全中国任何一个学区房里都成立，无论他是北京还是南京，上海还是杭州，计算模型是一样的，授人以鱼不如授人以渔。）

我选择一套52㎡的一房，444万售价

再选择一套89㎡的一房，577万售价

可以建立以下二元一次方程

X+89㎡Y=577万
X+52㎡Y=444万

消元法、换元法、设参数法、图像法、解向量法，随便什么法都可以解出这个简单方程，大致测算出你们小区的学票X在257万一张；刨除学票价值的小区真实房价在3.59万元。

这只是一组数据，太多 影响因子会导致结论出现偏差（比如单套房源成交价可能做低避税/或者是凶宅/或者该套房产的学票已被使用/或者房东赌博吸毒急卖房等等，单套房源的成交数据不能推测全局，我们需要更多的成交数据）

不能把鸡蛋放在一个篮子里， 也不能靠一组成交数据去寻找房票的精确值，我们需要大数据来均衡这些意外。

我选择一套68㎡的一房，462万售价

再选择一套89㎡的一房，599万售价

可以建立以下二元一次方程

X+89㎡Y=599万
X+68㎡Y=462万

消元法、换元法、设参数法、图像法、解向量法，随便什么法都可以解出这个简单方程，大致测算出你们小区的学票X在19万一张；刨除学票价值的小区真实房价在6.52万元。

不要惊讶于上下两组数据巨大的差异

我说了， 单套房源成交价可能做低避税/或者是凶宅/或者该套房产的学票已被使用/或者房东赌博吸毒急卖房等各种原因都会导致卖价的不正常。

你把 该小区今年所有的成交数据都拉出来，尽可能找到真实成交价，反复解方程， 你就能得到逐渐趋向于精准的房票的 真实价值， 比如本文的案例里，257万的学票和19万的学票取均值：138万，就更接近于真相；

另一种推算学票溢价的方式就是和深圳这个案例一样， 从租金角度出发，南京租金收益率为1.7%，寻找小区租赁成交，也能解出一系列学票溢价的数值。

案例越多，你用这种办法得到的学票均值和真实房价就越准确。

如果学区房小区隔壁有竞品楼盘，未被划进学区的，对口普通小学的，同等房龄和档次的楼盘的均价，就是这个学区房小区的真实单价。在这个真实单价的指导下，你很快就能推导出该学票的真实溢价。

假设银行推出这么一款理财产品：

300万起购， 每年还需投入30万，共计投入5年；

所有合法出生子女，均赠送上海顶级小学入学名额；

赠送上海陆家嘴地段60平老房子5年免费使用权；