【独家】苏州市区2号公告投资指数解读，哪宗地块性价比最高？

好地网8月13日讯（首席研究员 宣烨锋） 2017 年8月4日，苏州二号公告出炉，共挂牌8宗宅地，相比于一号公告的8宗宅地，除3宗地块需100% 成品住宅 ，另外加了一条对于违反规定的竞买人，禁止其三年内参加竞拍外，其他限制宽松了不少。

二号公告挂牌地块

限制条件虽然少了，但地块自身各有优缺，好地研究院针对这批地块，梳理其优劣势，供业内参考，到底哪宗地块更合适自己？

关键词：风险小，预期高

通安在科技城产业和房地产市场的利好辐射范围内，受科技城房价上升预期和产业布局完善的利好影响，通安板块也将具有较大的预期。

风险指数：★

同批次地块中，该地块楼面价最低，体量适中，总价也低，整体风险较小，适合大部分房企需求。

注：风险指数越高，对于地块越不利（下同）

价格指数：★★★★★

地块所在板块存量即将告急，本案项目未来拥有定价上的主动权。通安是目前苏州少有的几个楼面价未破万的洼地区域。

交通指数：★★★

地块临近312国道及绕城高速通安枢纽，312国道链接中环快速路，可快速通达苏州各区，此外，地块距离有轨电车2号线华通花园南站1.3公里，有地铁预期，规划中的苏州轨道交通9号线通浒路站点距离地块约1.2公里。

配套指数：★★★

地块位于通安核心居住区域， 3公里范围内有盛安、观山、华通3个商业广场，距离新区永旺梦乐城约5.1公里，周边医疗商业娱乐配套设施一应俱全，足以满足日常生活所需。

环境指数：★★

地块周边有较大体量的拆迁安置房，且临近工业区，影响整体居住质量。地块东南侧靠山，且地块形状不规整，需考虑项目所的排布及采光。地块东北角是一个加油站，不利于项目营销宣传。

关键词：容积率0.7、最靠近市中心、产品（价格）想象空间大

两宗地块容积率均为0.7，纯低密社区，而苏州藏富于民，目前豪宅产品价格天花板较高，如能打造出迎合市场需求的产品，利润还是可观。

区位指数：★★★★★

两宗地块均位于姑苏区虎丘板块，南侧依偎苏州古城核心，坐享市中心优质配套资源，东西两侧靠平江新城、金阊新城两大热点新城，区位优势明显。

交通指数：★★★★

两宗地块周边西环、北环、沪霍线、京沪高速、常台高速环绕，10分钟车程即可上高速、高架及京沪高铁苏州站（苏州地铁2号线、4号线在此交汇），市域公共交通、城际交通便利。

配套指数：★★

地块周边大交通、大配套完备，但小范围内，配套较为缺乏，日常商业需要依靠老小区的底商，地块四至道路也有部分未通车。

环境指数：★★★

两宗地块分别位于虎丘景区的两侧，周边更是有白洋湾公园、西塘公园、三角咀湿地公园等，景观资源丰富。但虎丘板块目前处于老城改造阶段，区域内老小区、婚纱城等有待于改造，城市界面有待于提升，内部交通道路也有待扩建。

风险指数：★★★

虎丘板块的低密度居住氛围相对于内环内的市中心板块略有欠缺，相对于1号公告银城项目（相距1.5公里左右，容积率1.1），地块起价偏高。同时，低密度项目去化周期较长，资金回笼慢，不适合现金流项目，且姑苏区目前高端项目较多，竞争激烈。

关键词：总价高、旅游度假

风险指数：★★★

地块体量较大，限制少，方案调整空间大，同时，对于目前缺粮的房企与擅长做旅游度假类产品的房企来说，将是是一大机会。但是太湖度假区整体潜在供应量较大，仅北辰三宗地块就拥有25万方左右的供应量，项目未来竞争激烈度大。同时区域部分客群为养老、度假型客群，对于没有经验的房企来说，风险较大。

区位指数：★★★★

地块位于吴中太湖度假区板块，板块规划定位为旅游综合服务区，而该地块也拥有太湖的天然景观资源。

交通指数：★★★

地铁预期，地块距离在建5号线集散中心站1.9公里，而根据规划，5号线将西延，从而经过地块。

价格指数：★★★

此地块若达到一次性报价，则拿地楼面价要高于北辰三宗地块的平均楼面价（11118元/㎡），不利于竞争。

关键词：迷你、地铁利好

风险指数：★★★

地块最高限价28000元/㎡，接近姑苏低密度地块，但吴中地块规模小，建筑方案布局的调整空间较小，周边老破小宅区围绕，做高端有一定的风险。地块周边目前在售、待售项目较少，未来同区域内的竞品少。地块东侧的郭巷板块和尹山湖板块价格相对较低，后续存量也较大，对吴中中心板块有分流影响。

区位指数：★★★★

地块位于吴中中心板块，坐享吴中区最优质的配套资源，周边拥有夏莲花园、嘉宝花园等多个成熟的居住社区，居住氛围浓厚。

交通指数：★★★★

地块距离在建地铁三号线迎春路站300米，距离三号线与四号线的换乘站宝带路站1200米，拥有双地铁资源。此外，地块距离南环、吴东快速路直线距离1公里，通过两条快速路可通达苏州各地区。

关键词：潜力区、价格不低、景观资源

风险指数：★★★

相城中心板块是近两年的供地大户，未来新房有集中供应的趋势，将形成多盘竞争的格局，销售压力较大。

区位指数：★★★★

地块位于相城区黄桥板块，板块东侧接轨相城中心城区。根据黄桥片区总体规划，黄桥片区未来为相城中心城区的重要组成部分，是融入中心城区的第一阶梯。

环境指数：★★★

地块南侧紧邻三角咀湿地公园，环境优美，坐享天然景观资源。地块北侧老厂房较多，影响项目整体的居住环境。

配套指数：★★★

地块周边配套尚不成熟，比较依赖于相城区中心城区的配套。

关键词：价格洼地、交通便利

风险指数：★★★

地块所在望亭板块是目前苏州仅存的几个楼面价未破万的洼地之一，有一定机会拿到相对价格较低的地块。若地块进入一次报价，则楼面价高于禹洲项目，不利于竞争。

区位指数：★★★

地块位于望亭镇核心区域，太湖之滨，界临苏州和无锡两大高新技术产业区之间。

交通指数：★★

地块靠近御亭路、鹤溪路等交通主干道，通过人民路、沪霍线往南连接绕城高速与中环，可通往主城区中心区域。

配套指数:★

望亭板块目前缺乏大型商业综合体，地块周边有发电站，且地块南侧是工业园区，对居住环境有一定影响。

关键词：苏州北门户、双湖景观

该地块北距常熟仅2.4公里，在目前常熟房产市场供小于求的情况下，部分常熟购房者会考虑阳澄湖板块。

风险指数：★★★★

地块体量较大，加上鲁能项目，未来总供应量较大，去化速度面临考验。此外，地块周边的路劲、鲁能均为高低配项目，而本案容积率2.0，与路劲、鲁能项目竞争不占优势。

配套指数：★★

地块靠近盛泽湖，同时又邻近阳澄湖，拥有双湖景观资源。该地块目前周边医疗、教育等方面配套不足。

交通指数：★★★

地块交通通达性优越，西接227省道，东临常台高速，南迎沪宁高速，北靠苏绍高速，同时有相城大道等城市主干道。