【华创地产】为什么棚改利好三四线，A股地产却普涨？

【华创地产】对于棚改新规以及今年板块大涨的几点看法：可以略看多一点地产板块

2017.5.25 袁豪13918096573

1）新三年棚改计划是不是低于市场预期了？

NO！新三年棚改总量1500万套，虽比旧三年1800万套下降17%，但比原先市场较弱市场预期要强（原先市场觉得2018年就没了），所以至少这点上是超预期的，并且实际上棚改总量并不重要，重要的是货币化安置的部分，旧三年货币化安置合计770-830套，而按照目前的货币化安置比例，新三年合计750-900万套（更倾向于900万套，对应货币化比例60%），因而更重要的是货币化安置总量可能超预期，这将推动三四线住宅需求的更持续释放。

2）新三年棚改计划对销量影响也仅是持平而已？

NO！要注意棚改对于需求的影响分为直接拉动和间接拉动，而目前市场个别观点把过多的注意力集中在直接拉动上面，也就是棚改货币化每年拉动2.3-2.6亿平米，仅占比全年住宅销量的20%，似乎并不大，但却忽略了间接拉动，由于过去2年全国强烈去库存之后，目前部分三四线城市已经进入供需平衡，甚至涨价区间，在购房政策相对友好推动下，即使没有棚改货币化需求推动市场可能也会惯性走好，更别说在后续稳定推进三年1500万套棚改的基数上。因而考虑棚改的直接需求和间接需求拉动，三四线本轮的需求释放可能更加持续，甚至还有增长。

3）既然棚改利好三四线，为什么A股地产普涨了？

今天股票上涨路径上，先涨了港股三四线房企（碧桂园和中海宏洋），后续拉升内房股整体估值，随后拉动万科，从而拉升A股地产估值，最后新城控股作为A股地产中勉强最能扯上点三四线概念的优质房企大幅拉升，但今天其他和三四线没关系的的A股地产也在涨，这是为啥？

我们的观点：

1）全国销量失速预期中期解除，短期板块杀估值不存在了：棚改虽然对于一二线城市几乎构不成利好，但未来三年1500万套的棚改将推动房地产行业全国需求总量在未来三年里面不会失速，销量将在顶部再震荡几年，原先市场预期的销量失速之后的杀估值就不存在了；

2）机构地产仓位创历史新低，后续并没有大的杀跌动能：2017年1季度末行业机构配置为2.7%，比2016年末的2.9%又降低了2pct，创历史新低，那么杀跌动能也就没有；

3）营收增长、毛利回升，今年业绩还不错，尤其主流蓝筹房企估值较低：今年的房企业绩将不错，营业增长、毛利率回升、主流房企回款良好，将奠定今年业绩还不错，那么，不杀估值+没有仓位+业绩还不错之下，A股地产就可以适当看多一点了，当然，我们其中还是优先看好一二线资源+强三线开发。

最后，我们维持原先“一二线量缩价稳、三四线量价向好”的判断，并继续关注三四线城市中棚改货币化推进以及央企改革，并维持之前的推荐组合：招生蛇口+新城控股+华侨城A，此外，目前适当可以看多一点主流、蓝筹房企，包括保利地产（PE7.5X）、金地集团（PE8.8X）和万科A（PE9.2X）等。