在央行降首付、取消房贷利率下限、降公积金利率与3000亿保障性住房再贷款等“四支箭”的齐射下，线下住房销售、线上上市公司股价活跃度提升。那么，接下去地产会复苏吗？地产复苏与A股的上涨有什么关系吗？我们在下面做讨论。
一、地产复苏的三个前提假设
只要是商品，都逃不出供需法则，商品房作为商品当然也一样。所以，要分析地产是否会复苏，还需看供需是否发生变化。从目前看，房地产市场供给已经明显大于需求。这类提法在2023年就已经获得高层认可。比如，2023年7月24日的中央政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。后面是否发生供需彻底变化，进而导致地产复苏，我们认为有三个假设前提。
首先，看2年以上的房地产库存去化，是否能显著下降。据天风证券测算，目前的房地产库存，即使不考虑房企手中的待开发土地面积，只考虑新房广义库存
（即房企已开工、未销售的住宅）和空置二手房，
也有 26.3 亿平方米，对应的去化周期约为 25.4 个月
。其中，截至 2024 年 3 月，新房广义库存约为 15.3 亿平方米（假设可售比为 98%）；有效空置二手房的面积约为 11 亿平方米（在空置二手房中仅有 25%为有效供给的乐观假设下）。另外根据上海易居研究院的4月数据显示，全国有41座城市的去化周期超过36个月，未来或将暂停新增商品住宅用地出让。这其中大部分是中小城市，省会城市中只有西宁、哈尔滨、武汉、昆明上榜。一线城市均在榜单之外，新一线城市，无锡、武汉、东莞在列。
其次，看央行等支持力度，是否足以支持地产的快速去库存。显然在“买涨不买跌”的心理下，靠居民去库存是不现实的，所以去库存的重要力量还得需要央行等亲自下场。据天风证券测算，政策通过收储将住房
去化周期压缩至 18 个月以内，大约需要约 7 万亿元的资金（在空置二手房中仅有 25%为有效供给的乐观假设下）。这些资金大概率只能通过继续举债获得，即收储会直接提升地方政府或城投平台的资产负债率。而国泰君安还纳入了“以旧换新”等政策，按此测算，预计收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平，可能需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模。根据测算，目前央行的3000亿元再贷款能撬动5000亿元商业银行贷款，那么若按照天风证券测算的7万亿元的水平，央行则需要注入4.2万亿元的再贷款，若按照国泰君安的测算，则需要央行再注入1.56万亿元到2.64万亿元的再贷款资金。若参考2015年到2017年的累计2万亿PSL，有理由相信央行可能再次开启新一轮的2万以上的再贷款。甚至是财政部特别发行2万亿到4万亿收储国债，然后央行亲自入场购买。
最后，看是否发生了较高的通胀水平。地产是百业之首，随着地产库存的去化，地产相关的产业链如钢铁水泥等建材、家电等的需求都会上来，其次，在央行再贷款、地方政府收储等强有力的刺激下，地方债务杠杆扩大，基建等需求都会提升。尤其是若央行数万亿刺激下，类似于经济过热也会发生，届时可以观察CPI能否在5%以上。一旦通胀预期强化，
从房子的抗通胀与保值角度来说，房子可能重新进入大众投资或投机者视野，那么加杠杆也变成自发行为。当然，
2016年底“房住不炒”提出之后，房价全局性大涨已经难以为继，即使未来存有机会，也可能局限在核心城市的核心地段。
综上所述，关键就看是否能去库存，按照央行5月17日的表述，这次去库存似乎是志在必得。因为在2024年5月17日“央行取消房贷利率下限”的政策下，央行还特别指出：如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供需。
二、地产复苏与
A
股上涨的关系
由于地产是支柱产业，与经济增长等都密切相关，所以地产复苏，往往会带来A股上涨。从过去20年看，房价一共有4轮上涨，具体比较有代表性的深圳房价，几乎享受到了最大的涨幅。而这4轮上涨也引发了A股上涨。虽然不能说因为房价上涨所以导致A股上涨，但房价上涨背后由于往往是政策刺激之故，比如过往的“四万亿”、央行降息降首付等，所以也相应传导了A股，而且金融地产一般是A股权重，所以地产上涨也对指数的推动有意义。下面我们总结过往地产复苏与A股的关系。
来源：
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来源：深圳房价数据来源于网址：
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首先，第一次房价大涨的时间是从2004年开始的，背景是非典结束后，积极的财政刺激导致热钱流入地产，同期也有加入WTO积累的资金去跟随推高房价，而房价的快速上涨还迫使管理层在2005年3月推出了“国八条”，后面我们看到2005年6月之后诞生了全民炒股的2005-2007年大牛市，上证指数从998到6124点。
其次，第二轮房价上涨是2009年启动的；在2008年次贷危机后，为应对危机对经济的深度负面影响，2008年11月国家出台了“4万亿投资”计划，这使得2009年与2010年房价暴涨。与房价大涨对应的是，2009年也出现了牛市，上证指数从1664涨到3478点。
第三，第三轮的房价上涨是从2015年开始的，虽然没有特别的事件发生，但是由于前几年地产的狂飙使得地产库存积聚，所以从2015年6月开始，为了配合当时房地产去库存的需要，对棚改拆迁户实现了货币化补偿安置。棚改货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。此次，央行推出了PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具。从央行PSL的期末余额来看，其规模扩张态势明显，从2015年5月的6459亿，在不到两年的时间内，已增加至2017年2万亿左右的规模。从PSL每月新增贷款量上来看，15年5月至17年3月期间，每月平均新增贷款约800亿元，有力地支持了棚户区的改造建设，所以2015年与2016年房价是大涨的，这也使得中央在2016年底的中央经济工作会议首次提出了“房住不炒”。对应着A股而言，实际上，A股从2014年11月就开始启动，2015年上半年更是出现了一轮快速上涨的“杠杆牛”（注：场内融资+场外配资），上证也从2014年11月的2300点快速到达2015年6月的5178点。
最后，我们可以看下第四轮房价上涨，出现在2019年与2020年。可能更多有3个原因，首先是多年的去库存，使得房子供需出现拐点，比如一个显著的特征是“摇号盛行”，其二是2020年疫情冲击下的货币宽松，并使得经营贷流入楼市，第三多年的房价调控都带来了上涨，使得居民产生了房价只涨不跌的预期，从而助涨了投资投机性住房。在2019年与2020年的房价上涨中，上证指数也从2009年1月的2440点最高涨到2021年2月的3731点。
