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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
房屋面积是最硬指标，却也是最没有外延溢价的指标
是的，我们有时会提倡大面积低单价，但我们话只讲了一半。
因为面积没有溢价，实实在在，我们至少买了最硬实的指标，至少它跌不动。
如果购买的东西除了面积以外，有学区溢价、有景观溢价、有小区会所的溢价，有毗邻某美食店的溢价，有毗邻音乐学院，艺术学院的溢价。
但这些东西是有可能改变的，所以我们在以守为根基的眼光来看待溢价，则一切溢价皆为浮云，都可能会改变，只有踏踏实实的拿到了面积，才会感觉到踏实：至少那货最硬实，跌不动，不像别的溢价有可能会成为泡影。
老安家那会儿还有个边缘类房产收藏爱好者叫盐帝，他喜欢批量收那些个流动性极差的甚至没有清晰产权的车库啊，地下室啊之类，然后改建出租，也是门手艺，这些个东西如果没有如帝都那么奇葩，过道还能带学区价值的话，确实是没有半毛钱溢价的，人总不会说我就爱住车库吧？但至少这类货，它足够便宜，它跌不动。
但话说回来，我们如果以攻的心态呢，不要去守，我们不是拿了一堆面积将来卖给车库居住者的，而是卖给散发着光芒的人群的，那就完全是另外一种世界了。我们甚至可以把守的心态直接打翻在地，你不承认溢价的价值？那或许是你缺乏给溢价估值的能力吧。
我们说一个15平米或20平米的房子，其居住魅力恒小于150平米么？未必的。
我们来看两张图
你喜欢住哪个？上面一张装修也没多好，但看着怎么那么让人想住呢？
原因很简单，这个面积虽小，但它的外部溢价太大了。
而下面这个面积虽大，但除了面积实在无法有溢价。
用现在流行的调侃来说：我买的难道是假面积么？
（如果说装修也好的极小面积，那就更为梦幻了。）
（图摘自《这些人的蜗居统统不到20平米.....》一文）
其实假面积、假绿地从某种意义上是存在的。
我们举两个例子，很多别墅有三四层之多，一二三楼还带个四楼的阁楼，阁楼层高还不小，于是爱面积的国人往往不甘心于将其定位为储藏室，改造成房间，但其实那就是个心里安慰，就是个假房间，最终无一例外还是堆东西用的。
再来说说绿地，浦东联洋有A,B两个相邻的楼盘就很有意思，两个小区都有规模不小的绿化，然而A小区的阿姨就会习惯得领着小孩到B小区的中心绿地玩耍，既然绿化规模都不小，为何A小区的绿化就不受欢迎呢?难道那是假绿化么？是物业不精心维护么？不是，这和是否精心维护没有关系。
因为A小区容积率比较高，所有的绿化都晒不到阳光，甚至抬头一看还觉得有高空坠物的心理压力，而B小区的中央则无比空旷，容积率又低，阳光满地，你在小区中央绿地，头顶也不存在高空坠物的心理压力。
所以相对于B小区的绿化，A小区的绿化简直就是假绿化。
如果面积不具备外部溢价性，仅仅只有面积可以做估值参考，那么我们把上面两张宜居小屋改一下，去除外部性溢价，看看结果。
（图A）
(图B)
面积未变，为何居住感受却天壤之别，因为面积的外部性溢价优势被完全剥夺了。从图A来看，我之前的说法也是成立的，装修确实并没有多好，仅仅是外部性溢价太牛了才会让你觉得小面积也有居住冲动。
所以那些所谓的7平米的超级房屋设计其实是伪命题，首先在层高上它就是拓展了的，其次你只有放在空旷的地方，有极大的价值外延才能有可接受的居住感受，否则真的嵌在楼里面，剥夺大部分的外延，那住进去的感受会是恶劣的。
（7平米房屋设计）
其实还有比7平米更小的居住方案的，下图。
这么小却好想住是吧，正因为它有无限的外部空间溢价。
我以前常拿四季雅苑做反面教材的，因为当初一手房开的价格离谱以至于如今涨幅极小，错在开价。很多年前近3000万一套的价格,相对应的货居然是小双拼（有连接部位，说小独栋有些勉强），你们猜猜其客厅面宽是多少。
8米？没有的，6米？没有的，4.8米！ 4.8米的客厅面宽，这在公寓中都是比较乏善可陈的，何况是别墅。
但我们再来说说是什么亮点抓住了土豪的眼球呢？总有亮点吧。
这土豪就是我身边的一老板朋友，当年最赚的时候，几千万一年的收入，可谓购买力自由，完全是想买哪里买哪里的节奏，从来全款支付。当时他就看上了四季雅苑，全款买了两套。朋友们去他的狭小客厅聚会的时候偶尔也会问，你当时怎么没去买隔壁的御翠园大独栋，确实以他的实力，当时是可以买御翠园的。他的回答是，他更喜欢四季雅苑的环境。他当时就想买一环境与地段都不错的。
我们来看一下四季雅苑的小区平面图。
该楼盘，虽然当年价格开得比较坑，建筑本身尺度造得太小，但小区中心会所留了块小公园，这倒是良心之作。所以这些小尺度的别墅在拥有了外部性溢价之后，居然远在当年以近3000万的价格确实还吸引到了土豪的目光与热情。
大面积低单价流，因为是我们所较为推崇的流派，所以一度也是成为潮流，然而凡事皆有边际，当你跨过了一个临界点的时候，真理也会走向缺失。我们认可面积是终极奥义，最硬实的因素，况且在银行信贷方面往往可以受到某种优待，但是在溢价方面，面积这个因素却是很少能榨出油水来。
和许多事物一样，房价的估值同样是一个系列的，面积仅仅在无溢价的战场有着无可比拟的力量优势，它体现的力量至少来自于分隔后的群租收益。
房屋面积是最硬指标，却也是最缺乏溢价外延的指标，我们崇尚大面积低单价，但是这事并不绝对。
房屋品鉴的能力尚未普及，电视台最该开的不是古董鉴宝节目，也不是一手房广告节目，而是实实在在的房屋品鉴节目。话说，重庆的江山樾确是良心作品。
END.
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房十四: 恒鑫名城
九龙坡，品质大盘
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此房是处置资产，必须
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不限购不限贷房源：
某银行处置资产
不限购不限贷，不占房票
不限外地人，不限首套二套
不上征信
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房一：九龙坡区杨家坪步行街
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房二：某行处置资产
杨家坪步行街住房一套109平，装修房，卖价88万，中介费2个点，包税费。
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可两套一起买，也可拆分，过户手续费每套3万
