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关于房产税的一点思考

饭爷的江湖 · 公众号 · · 2021-04-23 21:20

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这是饭爷的江湖发出的第197 篇文章

前两天有小伙伴问了个问题说，是不是未来全国房产税推行以后，大城市的房价就会出现回落。

因为持有多套房产的人，在全国征收房产税的背景下，会选择把自己手里多余的房产抛出来，避免被收税。

这种情况下，市面上供应就多了。 供应增多会导致大城市的房产出现下跌，因为商品价格是供需决定的嘛。

这种思路完全是对房产税的误解，觉得房产税这玩意，是在惩罚持有房产的有钱人。

让他们持有房产的成本越来越高，最后导致他们拿不住手里的房子，不得不低价售卖给自己。

这导致了持有这种思路的人，很多都支持房产税这东西。原因是他们觉得，自己能在未来的房产税征收之中受益。

这个思路在我们看来着实有点滑稽，因为如果真的按照他们的思路演绎的话，可能最终导致的结果，会和他们设想的完全不一样。

大城市好房子不是变便宜了，而是更贵了。之前买不起的人，会变得更加买不起了。

我们这里先做个假设，如果全中国都是持有100平米房产免税，超过平米数开始征税，带来的结果会是什么。

不同的城市均价不太一样，我们这里假设北上广深次新优质房产均价是10万，很多二线城市次新优质房产均价是3万

在这种情况之下，同样是100平的房子，如果你算总价的话，会发现一个问题。

北上广深100平次新漂亮房子的价值大概是1000万，二线城市类似合肥西安南京这种的次新漂亮房子100平，对应的价值就是300万。

不同城市的房产价值差异很大，这个价值上的差异决定了

所有理性经济人面对房产税，都会做出有利于自己的最优选择。

如果你在合肥南京西安这类二线城市，有四套100平的次新漂亮公寓，总市值应该是在1200万左右。

为了不被征收房产税，对于你自己来说最好的办法，就是把这些二线城市的房产抛掉，换成1200万人民币。

拿到这笔钱以后，再去买想办法买1200万左右北上广深的漂亮公寓，这样就可以避免被征房产税。

因为同样的资产价值，都是1000万人民币左右，在合肥南京西安这类二线城市买房，就要被当成是有钱人去征税。

但是如果你到北上广深，同样是按照100平米的房子计算价值，你就是一个普通人，也不用被征税。

那么如果是同样规模资产的情况下，干嘛要持有这些二线城市的房产，持有北上广深这些地方不好么？还不用被征税。

在这种背景下，每一级城市这些持有多套房产的有钱人，会做的事情就是：

把自己手里所在城市的多套房子卖掉，换成上一级城市的房子。保值的同时避免被征收房产税，因为人都是趋利避害的。

比如在三线有多套房的当地有钱人，基本都会卖掉手里的多套房，换成二线城市的房子

在二线城市有多套房的当地有钱人，会抛掉手里二线的房产，置换到一线城市。

最惨的就是三线城市以下的有多套房的当地有钱人，他们手里的多套房，很难卖掉的。

因为这些三线以下的城市，年轻人口不断外流，当地也没什么好的就业。

一个城市的房产如果没有足够的后来人来接盘，自然也就卖不出去。

最终的结果必定是，一线的次新漂亮公寓因为买家变多，价格变的更贵了。

二线城市虽然有一批人抛掉了手里的房产，置换到一线的次新漂亮公寓去，市面上多了点抛盘。

但是因为这些城市不但有产业支撑和年轻人口流入，还有下面三四线城市涌入的购买力接盘，供需结构依然不存在啥问题。

甚至很多二线城市的次新漂亮公寓，还会因为下一级城市的购买力涌入，变得更加水涨船高。

这种情况下，二线城市的次新漂亮公寓和刚需之间的分化，会比我们之前在《未来楼市会出现明显分化》里面说的还要剧烈。

很多人口流出的三四线城市，就倒了大霉了。它们不但没有人口和产业优势，财富还不断被上一级城市的楼市吸走。

所有国家大城市的房地产都是两极分化用脚投票的，北上广深这种大城市你能看见的遍地千万的房产，都是有钱人用脚投票的结果。

这样的房产免税政策，只会导致资金往资产价值更高的地方涌入，资产价格低的城市会越来越惨。

当然了，导致不少小城市房产价值越来越低，还有个很大的影响因素是产业和人口。

以前我们写过一篇《为啥三四线以下的房子未来是消费品》，其实说的就是这个事儿。

三四线城市人口大量流出以后什么样，其实媒体去年已经在鹤岗报道过了，只是你没在意。

当然了，有人说这是旧房子，鹤岗新房不这样，仁者见仁吧。

一个新房买入1万，二手卖八千的地方，房子就已经是消费品了。

要知道房产税的目的，从来不是为了调节贫富差距，而是为了增加政府的财政收入

因为房地产税的本质是基础设施的成本

你的房子会变得值钱，很大程度上也是因为周边配套和基础设施好，工作机会多。

不过从过往看，每个城市周边基础设施好，高薪人群聚集的地方，都是在随着城市更新不断变化的。

这就导致了，即使你配置了一二线的房做被动储蓄投资，也免不了中间的置换。因为楼盘所在区域的价值，也是有生命周期的。

这也是为啥之前我们在《买房自住也不是一劳永逸的》里面说，多数城市没啥区域和楼盘能保值几十年。

只有不停的折腾和置换，才能在满足居住需要的同时，还能保值。

说起来这俩月出差，听到最成功的置换案例就是：合肥这边有小伙伴当初500多万用家人名义做首房首贷，买进了政务区的栢悦公馆。

栢悦公馆我们之前在《新一轮大印钞又来了

关于房产税的一点思考

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