2017年10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
保利租赁住房REITs由中国保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。
响应国家政策助力租赁住房市场发展，发挥央企带头示范作用
近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。保利集团董事长徐念沙表示，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团时刻不忘自身承担的社会责任与历史使命，积极响应政府号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。
近年来，住建部积极推动住房租赁市场的发展，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。下一步还将积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道，支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务，推进住房租赁市场发展。
推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。证监会相关人士表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。他认为，本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
上海证券交易所相关人士表示，本单产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。租赁住房REITs产品的广泛试点也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。
应对“存量时代”挑战，探索房地产企业商业模式转型路径
在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，其优秀的资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了有力保障。
保利地产将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。
首单储架发行REITs，创新实现REITs的“扩募功能”
与国际成熟市场的REITs相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs 缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径、有待于公募REITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。
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