写
身边的3个买房故事
这篇文章时，在结尾留了个引子，我说：
对国人来说，现在的大环境，出海投资买房确实有一些难度。
我知道也有一些国内的公司在做「海外众筹买房」的尝试，可以理解为几个人发起的，针对一套房子的小Reits基金。
之所以说这个，是当时刚认识个朋友叫Roc，他给我扫的盲。
Roc之前在Airbnb做中国区产品与增长负责人，目前就在做这方面的探索—海外合伙投资买房，共享房租和增值。
这也是我最看好的创业方式：在一个行业深耕久了，发现机会和问题，开始尝试着去解决。不是为了创业而创业。
因为过往的工作经历，Roc对美国房地产市场非常了解，特意和他请教了一些心得，给大家汇报汇报：
如果在国内投资，我们知道最佳城市就是北上广深，安全边际非常高，能租能捂。退而求其次的话，其他强二线城市也可以考虑。
美国不一样，更加分散，选择越多，难度越大。
另一方面，美国房产市场的数据历来翔实，所以能找出很多规律。
Roc有一套自己的城市/房源的筛选方法论，我看了很受启发。
这个方法把用「本地人想留下程度」，「外地儿想进来程度」把美国的城市分成4个象限：
右上：本地人想继续生活，外地人想进。典型城市如：丹佛、西雅图、波士顿；
左上：本地人想走，外地人想进来。典型城市如：洛杉矶、旧金山；
左下：本地外地人都不待见这里。典型城市如：华盛顿、芝加哥、休士顿；
右下：本地人想留，外地人不想进来。典型城市如：亚特兰大，纽约；
右上象限基本上包括了美国房产投资最热的几个城市，丹佛、西雅图、波士顿这两年的涨幅都在美国名列前茅；
但是，说实话，这个区域的红利已经释放过了。如果是对美国市场比较熟悉的朋友，那我更建议从左上和右下象限里寻找那些还没被大家发现的金矿。
我问Roc，除了这些「定量分析」的方法，你能说几个「定性结论」么？
Roc总结了两条：
1
美国城市的房价规律是：
超一线城市增长愈发乏力，二线城市金矿很多。
2
从数据看，美国大部分房产市场刚刚走完恢复期，未来还有几年膨胀期，这一波红利是容易吃到的。
不同于国内，
海外投资买房的最大困难就是信息不对称。
大到城市，小到房源，投资者的认知程度非常有限。
比如我是沈阳的，虽然沈阳不是好市场，但我对它非常了解，有家人在当地配合。如果非得在沈阳买，也能找到相对不错的房源。
如果去美国买，我是懵逼的，战斗力打2折吧，我连去都没去过。
我想说的是，一次认真的海外买房非常麻烦。你得对城市前景，房源区位有判断，还涉及到和卖方打交道，以为后期的出租维护等等。
这也是为什么，
你会发现几乎所有的海外房产投资都是新盘！精装、开发商包租、靠谱中介委托。
因为所有环节，作为外国人，我们都没能力搞定。
海外的二手房交易难度太大了，和房主说不明白话，人家玩死你都不知道。后期的出租维护，海外远程遥控的难度也很大。
对于这种大资金，低流动性、长周期的海外房产投资，确实不推荐普通投资者尝试。
但我感觉，每个人都有一颗出海投资的心，在全球范围内做资产配置。
有想去海外买房的读者，我一般建议先看看日本大阪和东京的房子。
原因很简单，30多万就能在大阪买，门槛低。中介行业很成熟，很多房子自带租约。当成固定收益理财投，省心省力。
但和Roc聊完之后，发现他在做的WeHome项目更适合普通投资者。我来解释一下：
首先，Roc和他在美国的团队会从潜力城市挑选有「升值空间」和「较高租金回报率」的优质房源，并支付订金锁定房源。
再将房源在WeHome发起房产合投，所有认购者全部成为这套房子的股东。
房子购买完成后开始出租，由WeHome进行房屋托管，出租、维护、税费等一些服务全部由他们搞定。
股东们则躺着按比例享受2部分收益：
这两项加起来，每年的预期年化收益都在10%以上。
股东的权益，都会通过一种叫SPV（特殊目的公司）的资产证券化产品固定下来。
WeHome相当于为平台上的每个合投房产又成立了一家公司，投资者可以通过购买这个新公司的优先股来保障自己的收益。
这么做的好处是就算WeHome在美国的公司发生债务或其他风险，下面这些SPV也不受影响
，投资者的权益自然也就不受影响。
这是WeHome上近期准备上线的一套亚特兰大独栋别墅的合投项目，目前只开放了内部认购通道，明天才正式上线。Roc让我提前看了下，大家也可以感受下：
