本文分析了成都楼市的未来趋势，特别是新房的得房率问题。文章指出，为了提高新房的竞争力，开发商通过增加得房率来与二手房和早期新房竞争。未来成都新房的趋势是价格上涨，同时得房率也会进一步提高。但购房者需要注意赠送面积的问题，以及新区楼市产品的高速迭代对区域的影响。
购房者需理性看待赠送面积，注意赠送面积在房产证上不会有体现，要小心中介或销售的口头承诺，确保赠送面积真正可用。
新区土地供应多，新盘竞争更激烈。购买新区的房产时，需要关注产品的设计和品质，同时也要关注价格。
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未来成都新房趋势，个人观点是：既要让新房名义房价不降，又要确保楼盘销量，让去化率好看。
既要，又要，在楼市大环境疲软的情况下，看似很难，但也不是无解。
方法就是让新房，跟周围已有二手房，以及更早建设的新盘，拉开差距，让区域的楼盘快速迭代，通过设计上的不断内卷，无情背刺周边二手房和早期新房。
最明显也是最有用的变化，是增加得房率！
高得房率产品出现，在我看来，就是因为新房卖不动，又要保住明面上价格的变相降价。
2017至2023年成都楼盘实得率普遍在80％—85％左右。
买个100㎡的房子，可能套内面积就80㎡。
2023年过后，得房率逐渐开始提高，从2023年开始，主流户型逐渐增加到得房率90％，再到得房率95％。
现如今，不少新盘的户型，实得率100％，甚至是高于100％已经很常见了，比如龙湖观萃、阅天府等等。
明面上，新房价格好像涨了，并且一直再涨。
但每个楼盘都在通过设计，尽可能的争取价格以外的其他优惠，甚至部分盘，如果按实得面积算价格，比早期新房和周边二手房还要划算。
用增加得房率的方式，让贵点的房子看起来便宜些。
所谓的优惠，其实还是羊毛出在羊身上，但起码让购房者感觉到优惠，也的的确确增加了新盘在市场上的竞争力，提高了新房的去化。
可以说，从某种意义上来讲，现在成都新房甚至已经进入到间接“无公摊”的新时代！
而且从我们的分析来看，未来成都新房，价格上涨是趋势，但得房率进一步增加，也会是趋势。
可能明年就会出来不少实得率110％以上的户型。
上半年成都的城市规划管理技术规定（征求意见）中，飘窗、阳台等半开敞空间占比，从以前的15%提升至20%。
这也进一步给了开发商更多设计空间，从这些改变中，也不难看出趋势。
赠送面积越来越大，对购房者而言，肯定不是坏事。
但在新房不断迭代的情况下，我还是想提醒成都购房者两点。
1、理性看待赠送面积。
首先，购房者一定要记住，赠送面积，在房产证上不会有体现，这部分面积大多折半或者不算入建筑面积中。
也就是说，这玩意，没有写到合同里，所以对于一些中介、销售口头上的承诺数据，一定要警惕，部分人为了卖房是没有下限的。
万一口头数据和实际数据不相符，往往也是死无对证。
当然因为现在市场高度透明且内卷，我还没有听说成都出现这种情况，不过也有可能是很多新盘还没有交房的原因。
其次，购房者一定要仔细的考虑，这些赠送面积，真的能完全作为居住空间使用吗？
理论上，赠送面积越多越好，但更重要的有用才算好！
对于购房者而言，这一点特别要仔细辨别。（后期有空的话，我也会写一篇具体分析赠送的不同情况。）
因为不少楼盘的高得房率，除了部分是合理赠送以外，更多的则是“无法拿来正常居住使用”的空间，以及“实际上是公区”的空间在滥竽充数。
2、楼市产品高速迭代，对于有大量土地供应且以产品品质为主打优势的区域会有很大的影响。
更细化的说，对于新区的影响会很大，当然不是只说天府新区，而是很多郊区的新区域都是如此。
首先，因为片区的土地太多了，大量的土地，意味着后期大量的新盘，区域会进入到更快速，更加内卷的竞争中。
它不像老城很多板块，土地供应极少，区域内没有新房内卷竞争。
比如东湖板块，基本上没什么地，即使成都新房在怎么内卷设计，只要区域内没有产品卷就行，现在上一代产品，像东湖长岛，还是能卖到4万。
其次，新区又不像核心城区，很多时候主打的是交通、配套优势，新区以前销售主打的优势就是品质改善。
以前的改善大户型盘，现在被卷的已经被市场边缘，最明显的就是天西、天东的一些盘。
产品是上一代的产品、有些得房率还低的吓人，不到80％，设计品质也都远远落后，怎么和别人竞争？
可以说这几年想要买新区的等等党，是不会吃亏的。
你预算高等新房，不怕没有更好的设计，土地多，就看谁卷的过谁，卷得卷中卷，方为房上房。
你预算低等二手，不怕没有更低的价格，被卷下来的产品，失去核心竞争力，掉价会很快。
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