专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

环京楼市塌陷之后，有个地方很危险！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-11 09:32

正文

粉丝咨询：杨老师，关注您有段时间了，关于买房的问题现在特别纠结，不知道该买哪里，嘉兴最近炒的特别火，昨天看见一个中介发的链接，嘉兴4号线接轨上海9号线，嘉兴5号线对接上海22号线，嘉兴座机号已改021开头，医保、公交都将一卡通，这么多利好，都说是下一个雄安，对于这件事您怎么看，现在那边价格也非常高了，现在上车会不会相当于追高？

一年前，去嘉兴投资，算是英明之举。半年前去投资，不好也不差。当前去投资，纯属往坑里跳！

房子是不动产，具有最基本的发展原则与价值演变规律。嘉兴作为中等地级市，本轮房价暴涨，已非城市基本面所能支持、所能解释的。也可以说，违背了基本的房地产规律，存在泡沫。

嘉兴本轮房价暴涨，主要有两个因素：一是环沪为主，环杭为辅，受都市圈房价大涨的带动。二是炒作与上海亲密合作的概念，包括接轨上海示范区、座机021开头、地铁联接等。

第一个因素，嘉兴其实有些尴尬，主要是距离上海偏远。标准的都市圈，参考东京都市圈，距市中心半径50公里以内，才有意义。也即，昆山、太仓距上海40公里左右，未来将很容易融入上海都市圈。而嘉兴80公里，嘉善也要60公里，很难融进去。因此，嘉兴更应看作长三角城市群中的一员，地位与南通、湖州、苏州、无锡等相似。至于地铁联通，你只需考虑一点：通地铁之后，有人能够住在嘉兴，然后去上海市区上班吗？如果不能，对楼市就无实质利好！

第二个因素，种种利好，似乎都与一位特殊的市长有关，但老杨认为，这些利好都属于一般性利好，几个利好加起来，也难以对冲掉距离带来的利空。在这一点上，人定胜天的观念不可取！但由于普通民众不懂这些，只知道利好一大堆，于是一大群一大群的外地投资客炒房客，其中以上海人、新上海人（部分属于在上海被限购，或买不起上海的房子），洪水般涌向嘉兴嘉善。

如果去得早，比如一年前，三个季度之前，则当前房价已上涨五年至一倍，或许当前还能卖掉（如有获得产权）。而当前冲进去，我估计三个月后，嘉兴房价就会步入下跌通道。而嘉兴楼市的性质就是机会型、炒作型，一旦风停了，房价会出现明显下跌，至少二成，而且下跌与盘整时间将是几年，明显长于上海与杭州。

在当前嘉兴楼市仍热闹的时点，很多网友可能认为老杨是在吓人。那么，请大家睁眼看看环京吧，尤其是燕郊，在经历房价暴涨之后，当前成交量急缩，二手房成交价已下跌二成左右了！而且，燕郊跟北京城市副中心只一河之隔。通州城市副中心的定位，与雄安新区相近，都被称为”千年大计“。而距上海和杭州各80公里左右的嘉兴，到底有什么高大上的定位？鬼知道！

在老杨看来，嘉兴纯属炒概念，而且都已经炒糊了。当前仍在进去投资炒房的人，注定要被套几年。