专栏名称: 地产豪声音
地产豪声音为您提供专业的房地产行业研究和公司研究资讯,供您参考,欢迎交流!
目录
相关文章推荐
51好读  ›  专栏  ›  地产豪声音

【华创地产•袁豪团队】政策点评:都市圈战略更趋明确,土地和户籍改革并行,兼顾稳经济与稳地产

地产豪声音  · 公众号  ·  · 2020-04-10 09:27

正文

请到「今天看啥」查看全文


华创地产研究团队感谢您的关注与支持!


袁豪 鲁星泽 曹曼   邓力

事    件

1)2020年4月9日,国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出,督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制;推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户;推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口等;加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度;改革建设用地计划管理方式;推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜;修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责;探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。


2)2020年4月9日,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。意见提出,鼓励盘活存量建设用地;充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地;以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用;深化农村宅基地制度改革试点,深入推进建设用地整理,完善城乡建设用地增减挂钩政策,为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障等;完善土地管理体制。完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责;深化户籍制度改革;推动超大、特大城市调整完善积分落户政策,探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。


注:上述两个政策文件的详细内容请参见附录。

点     评

1 都市圈战略方向更趋明确,土地和户籍改革同时进行,或能兼顾稳经济和稳房地产


2019年4月,发改委提出新型城镇化建设重点任务;2019年8月,人大常委会通过土地管理法的修订;2019年12月两办发文放松城镇落户限制;2020年3月,国务院发文推出农用地审批下放政策;2020年4月9日,国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出深化户籍制度改革、以及土地制度改革,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,提出建立健全城乡统一的建设用地市场、完善土地管理体制,同时也强调了深化户籍制度改革、并新增探索城市群户籍准入互认措施。 我们认为,国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化,并且土地制度和户籍制度的改革同时进行,而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系,实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。


2 土地改革:推进土地要素市场化配置,利于都市圈战略的推进,也利于结构性增加供给


4月9日, 国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》 。文件提出,改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。鼓励盘活低效存量建设用地。修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。 新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》 。意见提出,建立健全城乡统一的建设用地市场。全面推开农村土地征收制度改革,扩大国有土地有偿使用范围。加快修改完善土地管理法实施条例。全面推开农村土地征收制度改革。鼓励盘活存量建设用地。完善土地管理体制。完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。 我们认为,此次国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申土地制度改革,并强调了推进土地要素市场化配置,有利于都市圈战略的推进,也有利于结构性增加供给,在目前低库存状态下,更利于兼顾稳经济和稳房地产。


3 户籍改革:深化户籍制度改革,探索城市群户籍准入互认,利于都市圈推进和需求增加


4月9日, 国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》 。文件提出,加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度。督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市(含设区市和县级市),全面取消落户限制,进一步促进劳动力和人才社会性流动。推动城区常住人口300万以下城市基本取消重点人群落户限制。促进大中小城市和小城镇协调发展,提升城市治理水平,推进城乡融合发展,实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官,为全面建成小康社会提供有力支撑。新华社受权发布 《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》 。意见提出,深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策,探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。 我们认为,此次国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申户籍制度改革,督促进一步深化户籍改革实施,并探索城市群户籍准入互认措施,这将有利于都市圈战略的推进,并且不同于以往单边供给放松、或者单边需求放松,这次供给和需求两端同时入手,在目前在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,或是最为有效的政策组合,有利于房地产市场形成一个供需匹配的良性循环,从而实现兼顾稳经济和稳房地产(量、价)的共赢局面。


4 投资建议:都市圈战略更趋明确,土地和户籍改革并行,兼顾稳经济与稳地产,重申 “推荐” 评级


本次肺炎疫情对房地产形成负面影响,而稳经济需要稳房地产,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,预计政府逆周期调控力度将进一步加大,此次国务院和发改委同时发文,都市圈战略方向更趋明确,土地和户籍改革同时进行,从供给和需求两端同时入手,在目前低库存环境,同时经济下行压力较大的背景下,或是最为有效的政策组合,有利于房地产市场形成一个供需的良性循环,从而实现兼顾稳经济和稳房地产。此外,我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,疏通过往难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:融创中国、金科股份、世茂房地产、金地集团、万科A、保利地产、旭辉控股、龙光地产、美的置业、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、绿城服务、保利物业、新大正,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等;3)商业地产:龙湖集团、大悦城、新城控股,建议关注:华润置地、宝龙地产等。


5 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

欢迎扫码创见小程序阅读全文


关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

《2020房地产策略:稳中前行,多元开花》(19/11/11)

《大悦城跟踪报告:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显》(19/11/19)

《非住宅物业深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》(19/11/20)

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》(19/12/03)

《保利物业深度研究报告:央企物管龙头,启征黄金赛道 》(19/12/19)

《商业地产行业深度报告系列之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》(19/12/27)

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》(20/01/12)

《复盘2003年:房地产稳态中短暂扰动,或促发逆周期调控弹性加大,优选钱多货多的优势房企》(20/02/02)

《政策点评:中央加大宏观政策调节力度,地方密集出台地产支持政策》(20/02/13)

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》(20/02/21)

《龙湖集团深度报告:龙跃云津上,泛舟山湖间》(20/03/01)

《世茂房地产深度报告:三十而立再出发,积极变革铸辉煌》(20/03/19)

《美的置业深度报告:传承美的基因,铸造优质成长》(20/03/21)

《龙光地产深度报告:大湾区龙头,高质量成长》(20/3/24)

华创地产研究团队

—-—- 华创地产研究期待您的关注与支持! —---


袁   豪 房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽 房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼 房地产行业  研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力 房地产行业  研究员

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

13918096573

鲁星泽   研究员

18390086688

曹    曼   研究员

13816593032

邓    力   研究员

19928735949



长按二维码关注








请到「今天看啥」查看全文