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深度 | 长租公寓的“至暗时刻”：解构郑州悦如公寓暴雷始末

中国房地产报 · 公众号 · 房地产 · 2019-11-02 10:03

正文

中房报见习记者张超凡记者樊永锋 | 郑州、北京报道

截至11月3日，悦如公寓旗下的悦如资产管理有限公司（以下简称“悦如资产”）在暴雷后，租客和业主已历经三次维权谈判仍未有结果。一位维权的租客代表明阳（化名）告诉中国房地产报记者： “悦如资产和收购方双方公司均不愿承担遗留债务问题。 ”

这场风波始于悦如公寓官方公众号发布的一则通告。 10月8日，悦如资产管理有限公司因经营不善，无法继续运营，已经被郑州比逊达美公寓管理有限公司（以下简称“比逊达美”）并购，已将全部股权转让给对方，且已经进行了相关股权转让及工商变更手续。在全部变更协议生效后，公司经营管理及房源管理等均由收购方全权负责。几分钟后，这则通告便被删除，但一石激起千层浪，悦如公寓暴雷的消息立刻引发了涉事各方的关注。

创立于2014年的悦如公寓，在国内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。短短四五年，悦如公寓的命运犹如坐过山车一般，如今的结局也不免让行业唏嘘不已。

2018年以来，随着长租公寓行业深陷“甲醛门”、租房贷等风波，行业暴雷事件层出不穷。据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。

“作为租客我们如约按照与悦如资产合同约定每季度缴纳房租。然而没收到房屋租金的业主却换房屋门锁，甚至强行让租客搬出房屋。 ”一名宋姓租客打开手机让记者看6000多元的房租缴费记录，并告诉记者，自己已经流浪街头数日。在走访中，一位孙姓业主告诉记者： “自己也是受害者，悦如资产已经几个月没有付房屋租金给她了。 ”

从悦如资产暴雷至今，悦如资产遗留债务问题依然没有得到有效解决。记者多方联系双方企业负责人均未得到回复，而当地政府方面仍然是让维权者等待企业协商结果，在一个月中，涉及租户业主多方奔走苦不堪言，至今仍深陷这场维权风波之中。

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收购双方债务交接不清

“双簧戏”抑或“蹚浑水”

“我们现在就是想要回我们应得的权益，政府说这两天给结果，可是到现在结果还没有出来。 ”一位郭姓租客租客代表告诉中国房地产报记者。

这位租客代表向记者讲述了整个事件的来龙去脉。 10月8日，租客和业主代表士来到悦如资产索要自己的房租和押金，公司一位高层以悦如资产已经被比逊达美并购为由，让维权人士去找并购方补齐损失。 10月9日，比逊达美以债务交接不清，拒绝接管悦如资产遗留债务。 10月10日，维权人士再次聚集比逊达美，由于航海东路街道办相关人员介入，最终致使双方就“补齐租客和业主的受损利益”达成一致协议。

事件一波三折。 10月11日，比逊达美突然公然否认已达成的协议。 16名维权代表直奔郑州市政府，被告知要先去信访局登记，当天维权人士、双方公司高管、航海东路管辖街道处相关负责人、郑州市房管局租赁处相关负责人齐聚信访局协商此事，最终房管局租赁处一位王姓处长告诉租客和业主代表，此事已经上报给郑州市政府，两天后会有结果。

焦急等待了一周后，近400名受害者提请了法律诉讼。 10月18日，维权人士再次聚集郑州市信访局、房管局，讨要结果。当天，比逊达美迫于压力发布一则公告，再次承认比逊达美因收购悦如资产股权，愿意再次介入此事并提供了以优惠券的形式补偿租客损失的解决方案，但未被接受； 10月21日，郑州市房管局协调双方高层再次协商此事，仍未就悦如资产遗留债务问题达成一致； 10月28日，租客和业主代表准备再次组织维权活动索要自己的权益。

在租客业主代表焦急维权的同时，因悦如资产前期违约，对“蹚浑水”的比逊达美而言，这场并购也进行的并不顺利。

10月10日，比逊达美与悦如资产签订补充协议，就业主租金问题达成了共识。而仅过去一天时间，比逊达美以悦如资产恶意隐瞒债务，拟终止股权收购。 10月18日，比逊达美发布公告表示再次介入此事。 10月21日，郑州市房管局协调两家公司高管再次协商解决此事，中国房地产报记者在现场获悉，悦如资产原股东王银伟以已经完成交接为由，拒不接受悦如资产9月28日前遗留的业主和租客的债务问题，而比逊达美法人代表汪明跃并不完全承认已经完成对悦如资产收购，认为个别事项未达成。双方的矛盾点在9月28日之前遗留的债务问题，双方均不愿意承担责任。当日，郑州市房管局租赁处相关负责人告诉中国房地产报记者： “目前双方公司有些问题还没达成一致，下周应该会有结果。 ”

两家公司的近日的表现引发外界各种猜疑。一种声音认为，不排除双方是唱“双簧戏”的可能。比逊达美称未审计清楚就变更股东工商登记开始并购的说法让人感到可疑，此外，比逊达美法人及高管汪明跃曾在悦如资产担任高管职务。另一种声音认为，比逊达美之所以中途拟终止并购，是为了能够以更低成本来获得悦如资产的房源和客源。还有观点认为，比逊达美成立仅数月，无论从市场占有率还是品牌知名度来讲，都与悦如资产相差甚远，此种行为在外界看来就是“蛇吞象”卡到了。

记者查看了双方签订的股权转让协议发现，签订条款中多次提到债务问题将由河南悦如寓物业服务管理有限公司（以下简称“悦如寓”）承担。据了解，悦如寓由悦如资产完全控股，注册资金100万元，双方签订股权转让协议将债务转移给承担能力有限的第三方悦如寓，双方公司悄无声息地将债务转移到了悦如寓。

一位法律界人士告诉中国房地产报记者，债务承担必须以合同的方式进行，未经债权人同意，可以判合同无效。《合同法》第八十四条规定： “债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三方，应当经债权人同意。 ”但前述接受采访的孙姓业主告诉记者，对于几方的债务关系，自己并不知情。

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迈步过大、管理滞后

“跑马圈地”的悦如式悲剧

“前期步子迈的过大，发展速度超出自身的能力”一位近悦如资产人士告诉记者。在2016年住房租赁政策红利下，悦如资产狂飙突进，仅一年就在郑州市场收购房源10000间，成立仅两年时间悦如资产在郑州就拥有分散式20000间房，集中式10栋，并且在武汉还开设了公司。悦如资产快速地“跑马圈地”,乘着政策东风前期积累了大量的房屋，一时风头无两，但也为日后资金链断裂、运营难以维继埋下隐患。

目前市场上长租公寓的运营模式可分为集中式与分散式两种。其中，集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式。分散式出租的房源来源较为分散，是企业从分散的房东处获取物业经过标准化装修后对外出租的一种模式。

据知情人士透漏，悦如公寓的集中式公寓被个人承包，承包方挂用悦如公寓的品牌，向悦如公寓每月支付约20000元挂牌费。悦如公寓暴雷发生后，集中式公寓仍在正常运营，此次权益损失严重的主要是悦如公寓的分散式长租公寓，而目前分散在各个区的分散式公寓门面都已经消失不见。

“悦如公寓以经营分散式长租公寓为主，运营模式随市场行情而变化。 ‘高收低租’与‘低收高租’存在不同的时期”，前述近悦如资产人士透露，悦如公寓前期市场行情好的时候采取的是“高收低租”的模式，即高于市场价拿房，低租金出租房屋，这种模式可以使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。

市场行情好时，因为使用“高收低租”这一模式，2016年悦如公寓仅用一年时间就获得房源10000间，进入发展的“高光时刻”。 2018年行情不好时，悦如公寓采取的是“低收高租”赚取差价。 “每套收购房屋差价不能低于1000元”，一位前悦如员工告诉记者。

记者查看了由租客和业主提供的租赁合同与托管合同，发现悦如资产与租客签订的租赁合同租金支付以季付为主，而悦如资产与业主签订的托管合同为租金支付为月付。悦如公寓利用时间差来获得资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。利用时间差来获得资金池的情况在市场长租公寓中普遍纯在，悦如公寓也不列外。

除了自身经营问题外，悦如资产自身的管理也存在问题。前述近悦如资产人士向记者透露，“悦如资产已经达到发展的瓶颈期，原先悦如资产是合伙人制，后来因为利益纷争，股东之间出现分歧，相继有股东离开。中高层管理团队僵化，年轻的新鲜血液无法注入。 ”一位在悦如资产工作两年离职的员工也告诉记者说： “悦如资产中高管理层好多都是裙带关系。 ”

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市场供过于求

“赚差价”模式难以为继

经历2016年城中村拆迁、新房交付，加之其他品牌长租公寓也进入市场，最终导致郑州长租公寓市场供过于求。悦如公寓前期快速扩张，市场供过于求后大量房源空置，出租率走低，运营压力积重。 “有的一户四间，租出去一半就已经不错了”一位悦如员工告诉记者。

一位郑州品牌长租公寓销售人士向记者透露，“市场行情的确不如以前，租客对租房条件要求比较高，房屋不如以前容易出租，房租租金灵活可以月付，而且如果签约6个月以上还可以享受一定优惠。 ”

目前国内大多长租公寓处于微利状态,只有通过高效率的管理来尽可能赚取差价。但是,随着郑州租赁房屋供过于求，导致租金下跌,这种以赚取差价为盈利模式的发展空间受限，难以为继。市场供过于求导致房屋租金下降已是事实。

据诸葛找房郑州站监测数据显示,2019年第41周郑州租金均价为26.52元/平方米，环比微跌0.05%,一居及两居室均环比下跌。总体而言，郑州租赁市场热度不及往年，供大于求，房屋空置率较高。尤其是进入四季度，返乡潮及春节即将到来，市场行情大概率将持续下行，业主往往采取降价来挽留租户，议价空间较大，租金上涨乏力。

10月17日，在河南省房屋租赁行业协会、郑州市房地产行业协会的协调下，河南云屋畅享网络科技有限公司(魔飞公寓)、河南米客之家信息技术有限公司（米兜公寓）、郑州市冠寓商业运营管理有限公司（龙湖·冠寓）、郑州康颢公寓管理有限公司（康桥·好寓）、郑州亚运物业服务有限公司等住房租赁企业联合发布声明，将根据自身实际和商业模式，自愿主动承担社会责任，积极提供资源支持，为权益受到侵害的广大租客提供临时居住住所，帮助租客平稳过渡。

在声明中各品牌长租公寓纷纷推出优惠活动：如魔飞公寓给予为被业主清出来租客提供100间保障房屋，免费住7天；龙湖·冠寓为有需要的租客提供签约6个月以上九五折的租金优惠，为前10名入住租客提供免费搬家运输一次。

但是部分租客对此时伸来的援助之手似乎并不“领情”，甚至有租客认为这并非是雪中送炭而是乘火打劫揽客。

暴雷之前，已现端倪。中国房地产报记者于10月16日走访了位于郑州文博茶城附近的悦如资产的办公总部，发现公司玻璃门紧锁里面漆黑一片，门上残留已被撕破的公告。

据一位知情人士透露，悦如资产是今年7月份搬到这里的，而之前在郑州CBD商务外环龙湖大厦办公。此外，悦如资产暴雷之前已经拖欠员工工资数月，200多名员工处于“被离职”状态。种种迹象迹象表明，这家在郑州经营五年时间的品牌长租公寓已经到了“至暗时刻”。早已经难以为继的悦如资产直到10月3号才发出公告通知租客和业主，而这期间不知情的租客如约按照合同约定日期缴纳了房租，最终卷入这场仍在持续的维权风波之中。

行业观察

行业风口期已过

诸多中小长租公寓未能挺到回报期

文/张超凡

2019年，头部长租公寓企业上市融资的动作频频，而中小长租公寓企业却暴雷不断，长租公寓行业发展问题引发关注。

“一些长租公寓企业在高速成长中有很多不冷静，杠杆太高，市场铺的太快，获房成本和中间改造的成本与出租利润没能真正的形成一个良性循环。 ”

YOU+国际青年公寓创始人刘洋告诉中国房地产报记者。从行业经营者的角度看，长租公寓处于一个爬坡期，获房成本高，融资的成本比较高，是长租公寓面临的一些现实问题。 “长租公寓的市场教育以及让消费认同，还是需要有一些时间。 ”

目前长租公寓市场仍处于行业的发展期，这个过程中需要大量资金投入。但长租公寓目前最大的问题是盈利周期长，租金回报率低，前期大量资金进入后，短期时间内实现盈利，而前期投入的资金大多是资金成本高的短期资金，租房淡季时房屋空置率居高，企业重压之下难以承受。

同策咨询研究总监张宏伟认为，目前长租公寓现存在两个问题，一是从收益来讲，长租公寓无论轻资产还是重资产仅靠这个租金差，收益还比较薄。二是从运营来讲，长租公寓在快速的规模化扩张过程中，离不开大量资金的支持。 “从轻资产运营的角度来讲，长租公寓整个投资回报周期五到六年。当企业快速扩张到十万间、二十万间的时候，企业前期已经投入了大量资金，由于利润单薄无法偿还前期的借款，加上长租公寓行业风口期已过，资本停止对长租公寓输血，许多中小企业没能挺过五到六年的回报周期，便出现了资金链断裂。 ”

“长租公寓行业频繁暴雷，原因其实还是在整个运营发展的规划没做好，行业本身相对来讲利润微薄。

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