中介降费，业主“抱团”，买家观望，中国楼市有多疯？

今天是母亲节，在此祝愿所有妈妈们，祝您永远安康快乐！

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楼市新风向

本文主要从楼市买卖双方博弈心理变化的角度撰文。

作为全国楼市的风向标，北京楼市的一举一动都格外引人关注，就在昨天，北京楼市又有新动作：

昨日，北京青年报记者从北京多家中介门店获悉，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。我爱我家门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。房天下门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。不过，链家方面昨日表示，这些中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，目前总部还未下发统一下调中介费的文件。房天下和我爱我家方面也表示目前没有统一的通知。

尽管，本次部分中介门店下调中介费并不是全体中介从上到下的统一指令，但这个自主行为本身已足以说明很多问题。我们知道，中介作为楼市买卖双方的重要桥梁，作为房产交易（尤其二手房）的重要一环，作为楼市中对价格、交易量等数据最为敏感的团体，他们的动作往往有强烈的指向性。

中介，从字面意思理解，应该是没有偏见和侧重，对买卖双方一视同仁的，但是在实际商业社会的运作中，我们往往会发现，在不同的领域，中介还是有所侧重的。比如说，对于房地产中介，可能中介更偏向卖方一些。

偏向卖方倒不是说中介不为买房的说话办事，而是说从团体的利益结构看，从买卖双方心理的博弈看，地产中介可能天然和卖方走得更近一些。大致我们理解为，在地产交易的买卖博弈中，买房的人，中介，地产商（个人卖房的），是1对2的关系。

当市场行情好的时候，中介和地产商可能会提高中介费（或者茶水费之类的），地产商会提高售楼价格，这种状况下，从心里层面来说，其实是卖房子的心理占据优势，类似于皇帝女儿不愁嫁。买房的人群，此时则处于心理的相对弱势，尤其在买涨不买跌的心理（害怕现在不买，马上就会涨）怂恿下，会更加的焦虑和弱势。

当政府、银行的其他楼市参与方出面干预楼市的时候，又或者市场本身的调节机制开始发挥作用时，楼市的局面就会逐步发生扭转。

就像是现在这样，在情绪惯性的作用下，市场往往首先会出现最后的疯狂（北京市二手房年后的疯狂）。疯狂过后，面对调控进一步升级，市场中的参与各方，（这里特别指出投机分析和部分投资者，将被迫出清出局，这对于楼市整体气氛的冷却有重要作用），将不得不冷静下来。

慢慢的，当买房持观望态度的人群越来越多时，双方心理的博弈就会发生质的变化。买房将逐渐占领上风，卖方则开始焦虑和慌张。

体现在实际行为中，恰好前天有一条新闻是这样的：

新闻内容大致如下：

据北京青年报：买家不急于出手 业主“抱团”硬扛

“买房子就是为了住，不是倒来倒去，家里人还是建议‘一步到位’买个三居室。”去年刚从大学毕业的齐宏关注二手房市场许久，他发现自己在调控前后关注的房源都有了一定的议价空间，“差不多到我的心理价位时再咨询，目前房源数量也开始逐渐增多。”

然而，采访中，一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”。家住奥体附近一大型小区业主张媛告诉记者，为了不给中介开降价的口子，她与本小区十几位业主一起组建了一个微信群，告知大家不要降价，“坚挺应对”。“上个月一个业主换房着急用钱，降价三十万把房卖了，被数落半天，我们其余的卖家得绷住。”张媛说。

不过，少数业主“抱团取暖”并未改变当前有价无市的局面。数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

如果我们把这条新闻和中介降低中介费结合在一起看的话，会发现，现在北京楼市的情绪面已经在潜移默化的发生着质变——买方崛起，卖方渐弱。

暴哥相信，只要目前的政策不放松，银行不放松，那么基本上北京楼市，买卖双方情绪的博弈就会继续向着有利于买方，不利于卖方的变化走。

那么这种情绪变化有什么用呢？当然有用。

大家知道，无论股市、楼市，任何投资市场其实都是由人组成是，只要是由人组成的，那么一切规则的变化，制度的变化最终本质上都是反映在人的心理。心理才是主导一切投资市场的走势的最终决定性因素。为何很多投资大师（索罗斯的反身性）或者经济学家（ 凯恩斯的动物精神）都是心理学的高手，或者要专门去学习心理学就是这个原因。

人非草木，都会在有喜怒哀乐，都会存在贪婪和欲望，只有有这些心理层面的变化在，那么久注定了我们的经济周期和投资周期会随着人性的变化而变化。

所以，在对待投资的时候，如果能够捕捉到心理层面的深刻变化，那么或许而对我们投资才更有用处。

有点扯远了，说回楼市。买卖双方心理的变化，会导致人们对于楼价预期的变化，而这种预期有最终会传到至实际楼价上。

暴哥记得年轻有为的，主攻经济周期波动、房地产经济学的梁云芳教授2006年做过的一个实证研究发现，人的预期才是推动房价上涨的最重要动力之一，只要预期房价上涨1%，不用任何的调控，实际房价就会上涨0.8%。

反过来，如果人们的预期扭转，从看涨到看跌，那么又会如何呢？

这个目前没人有过研究，如果借鉴股市，会发现将是怎么上去的就会怎么下来。当然，楼市不能这么用，这是因为历次经验表明，即使买卖双方心理博弈扭转，甚至中介下调中介费，从结果来看，也只是暂缓了房价的上涨（就北京而言），而没有出现多大的跌幅。

大家知道，暴哥对于本次楼市是看空为主，那么这么推演下去不是等于说楼价不会跌吗？当然不！

前几次，楼市最终重获生机，都是因为政策层面适时的松绑，以及楼市政策工具出台的比较少，这才导致人们的心理预期没有很强烈。而这一次，暴哥强烈的感觉到我们的领导层有着强烈的决心和信念贯彻和持续的执行楼市的调控政策。加上，本次调控的政策工具包出奇的丰富，不但有四限（限购、限贷、限价、限售）还配合增加土地供应，更给出了一个雄安新县，后续的房地产税等等一些列在持有环节上，包括潜在的在购买环节上的税项都可能出台。（有些朋友有顾虑说，购买环节的谁最终会由买着承担，这里暴哥想说，在市场火爆的时候，或许有可能会出现这种情况，但是当市场冷却，情绪逆转的时候，尤其买方占据上风的时候，买方议价能力大增，卖方还有资本谈谁承担购买环节税吗？）

而所谓长效机制，暴哥猜想可能是把四限中的某些限制从短期变成长期，加上房地产税、交易税等等措施。

上面这些都是政策面上的能够引导人们心里发生重大变化的，这还不算之前暴哥多次撰文强调的，货币收紧、人口流动性变弱、城镇化水平被低估、老龄化等等其他层面的中长期变化。

所以，如果暴哥的看法没错，楼价（尤其二手房）下跌将会从一线城市（深圳已经开始跌了）逐渐散开到大多数调控力度比较严的地方。

楼市到底有多疯？国家级贫困县也出限购令！

世界上最可爱的人，就是追着我、打电话给我，让我买房的那个中介。一句玩笑话道出了这些年楼市的真相!本轮楼市调控有多猛?全国45个城市推出限购政策!房价到底有多疯狂?国家级贫困县安徽临泉县也对房价进行了限制!

据不完全统计，截至目前，全国已有45个城市限购，除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，券商中国记者发现，北京、广州、厦门等城市出台了之前没有过的新政，甚至，国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。

有意思的是，一般而言，房价可以在一定程度上反映当地经济发展水平，限购政策一般都是出自经济较为发达的地区。然而，3月23日，国家级贫困县安徽临泉县紧急限价，商品房均价不得超6000元。

根据《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，2月份该县商品房销售均价6143元/平方米，较去年同期增长28%，其中，商业均价10358元/平方米，住宅均价5709元/平方米。

6000多元的房价，与一二线城市房价相比，或许显得不高。但作为国家级贫困县，这一数字就有些夸张了。

据该县政府工作报告显示，2016年，临泉县实现生产总值170亿元，增长8%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达23170元和9380元，分别增长7.4%和9.2%。

城镇居民一年可支配收入全部用来买房可以买4.06个平方，而农村居民一年只能买1.64个平方。

深圳中原研究中心认为，本轮调控潮和去年相比，有3个突出的特点：

1、进行调控的二三线乃至三四线城市增多。本轮政策以长三角、珠三角和环京城市圈为中心，周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围的扩大成为本轮调控重要的特点；

2、调控范围已经不仅局限于住宅类项目。商办类项目也已经被纳入调控范围；

3、调控手段逐渐多样化。此轮调控，各地政策已经不仅局限于限购限贷，对学位房、离婚问题、房屋赠予问题以及未成年人买房问题均作出调控规定，可以说哪里有涨价趋势，哪里就有政策调控。

高房价的根源是什么?

国内许多城市房价在接连打破一系列经济常识与预期之后又“上天了”。

有人说，高房价正在透支实体经济的活力，透支年轻人的梦想……到底应如何理性看待这疯狂上涨的房价?高房价的根源在哪里?

新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒接受中国经济学教育科研网采访时曾表示，分税制推出以后，地方政府大部分的财政都上交中央，许多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府对于地方政府财政拨款往往不能满足地方建设发展的需要，所以地方建设很多还是依靠地方财政支撑。与美国不同，中国地方政府不能发公债，到银行借钱也有诸多限制。地方政府就会以土地作为抵押，通过土地财政获取地方建设发展所需资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政就越有利。

邓永恒介绍，几年前他做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在今年两会期间表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。但在此过程，要明确地方政府需留出足够土地财政收入，用以购置或控制一批房源，用较为平价的价格进行长期出租，支持本地经济发展。

限购是不是最好的办法?

一直以来，国内对房地产市场的调控主要通过限购的行政手段来实现。这些政策一定程度上增加购房难度，抑制了投机，但是政府对房地产采用限购的调控政策是不是最好的办法呢?

邓永恒表示，近年来中国出台了多套“降温”政策，对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。

邓永恒称，中国政策的目标通常较短，往往通过行政手段进行调控，没有一个长期的政策框架。2016年，是房地产的大牛市。不仅中国一线二线城市房价飞涨，在海外，加拿大温哥华、澳洲的悉尼和墨尔本以及美国的加州也兴起了一波房产投资的热潮。同样是寸土寸金，同样是空间有限，但在新加坡，房价已经连续3年下跌了。

邓永恒表示，新加坡政府的房市宏观调控政策就相对有的放矢。新加坡制定房市调控政策会兼顾老百姓对住房的可支付能力，通过政府各部门间的协调实现“提高住房质量，降低住房费用”的目标。

例如，新加坡有80%的住房属于政府开发的组屋，仅有10%是较高端的私有住房。新加坡政府运用多次提高房产交易印花税的方式，逐渐达到了有效调控其私房市场一度过热，吸引了过量的投机、投资的问题。

中国的政策出台往往还存在“一刀切”的问题。二线房市供过于求，全国却出台一视同仁的“去库存”政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问“中国房市是否会崩盘”犯了同样的错误。

李稻葵今年两会期间表示，房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。

从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。

去年以来，房地产市场持续过热也在一定程度上加剧资金“脱实向虚”风险。在李稻葵看来，避免经济“脱实向虚”要从两方面入手：

一是去“火”，当下金融业有“虚火”。目前不少刚性兑付的产品，给投资者带来一个假象，认为这些投资品的投资对象风险很低，因此不愿意直接投入到实体经济中。

二是降成本，营改增之后地方政府的财政收入明显下降。实际上，地方政府在过去很长一段时间内是推动民营经济发展和帮助民营经济发展减税的主体。因此，建议在营改增后，适当给地方政府一些财政和税收返还，让地方政府用以扶持民营经济。

根本就没那么多钱支撑房价 不过是一场庞氏骗局

上周，其实在房地产市场上有个重要消息，有数据显示4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市的533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

利率的上调属于温水煮青蛙，并不会马上引起躁动，但是却能起到长远的效果，比如这里面银行对于二套房的态度，12家银行停贷也许只是开始，虽然很多银行没有明确停贷，但也基本上不再暧昧，采用了能拖就拖，能不批就不批的战术。这说明什么？

第一，银行拒绝当接盘侠，已经受到了某种指导，否则不会齐刷刷的对房贷特别是二套房贷款动手。

其次，在市场利率大幅提升的背景下，房贷利率加上资金占用成本已经很不划算，还不如直接去买债券更安全，更快捷，流动性也更强，所以部分银行采用了更为激进的手段收紧房贷。

第三，二套房购房者再难申请到贷款，也就意味着先买房再卖房的换房模式彻底破产。而经过了长期的房价上涨刺激，在老百姓的神经里，先卖房再买房，无疑是风险巨大的。所以通常大家都不愿意这么干。那么换房的改善需求将被严重抑制。

第四，在重点城市，房地产交易将大幅下降，我去年10月份就提出市场6个月后，成交量下降8成，大家可以去附近的中介门店打听一下，是否成交已经降到了这个水平。未来成交量将继续下降。而中介也将陷入关店潮。前两天有消息链家已经在北京关闭门店87家，未来中介关店潮将进一步发生。生意有多难做可以从数据看出来，昨天链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。我爱我家门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。房天下门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半，虽然链家说这是各个门店的个人行为，但价格反映市场，如果生意好做，他也不会降低中介费，房子最火的时候，中介费都是要加价的。

其实我们可以算一笔账，你就知道银行如果停贷二套房意味着什么，现在我国自有住房率是9成，也就是说9成人都有自己的房子，只有10%的人是没有房子的，这其中简单按照8-2法则区分，80%是太穷，20%有点钱，也就是说全国只有2%的人是一套房的，绝大部分要买都是换房或者买二套房的。那么就按现在的房地产存量房市值270万亿计算，比货币供应量160万亿超出了70%，是GDP的4倍。但要知道货币供应量都是被货币创造出来的，是通过货币乘数一轮一轮乘出来的，央行手里根本没那么多钱，在央行的资产负债表上，储备货币只有30万亿左右，这才是基础货币。如果拿基础货币来比较只有房地产市值的九分之一，换句话说如果拿央行的基础货币全去买房子，房子的价格要跌88%。还可以比喻为房子根本不需要挤兑，只要有10分之一的房子持有者套现离场，也就意味着我们将耗干所有货币。27万亿基础货币，对应的是差不多4万亿美元，现在的外汇储备根本支撑不了10分之一的房子持有者套现离场。

这么算，您是不是就清楚了？银行为什么要停止贷款了，说白了就是不能让你们离场，你们互相之间接盘我们不管，反正不能让银行变成接盘侠，因为这个盘子根本就接不起。如果按照破产清算的平均算法，你扔到房子里的钱，只能够拿回差不多10分之一，这跟你买一个即将跑路的P2P差不多了。那么现在的事情就变得有意思了，早跑的就是富豪，等里面10分之一的人跑掉的时候，你的房子就彻底不值钱了。而去年外汇储备下降了1万亿，意味着什么呢？7万亿人民币没有了，2.5%的人已经套现离场了。想到这怕不怕呢！现在你知道为什么要限制交易了吧，我相信未来进一步停贷是非常有可能的。甚至会直接用行政手段限制房子买卖，总之就是买到房子里的钱，尽可能的不让你再出来。

来源：来源暴财经   券商中国 齐俊杰看财经    作者：陈冬生、 暴哥 

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