你还不知道房价到底是怎么定的？

熊猫镇 · 公众号 · 金融 · 2017-05-26 19:00

正文

大噶吼，最近股市债市波动不断，二发身边的朋友又开始研究着买房保值。

不少朋友买房，首付先要花掉十几万甚至上百万的首付，之后二三十年里每月需要投入万把块，但是往往却不知道这个价格是怎么定的？那今天二发就带大家来看看房产的几个定价方法。

需要先明确的一个经济性概念叫做“机会成本”，计算方法是投资一个资产时，所放弃的其他资产的最大收益。这个概念在生活中随处可见，比如说同样是100万，买了房子就不能买股票；同样是一个小时，选择了逛街就不能看电视剧；同样是小伙，选了一个当男朋友就不能选另一个。

机会成本教会我们的是：在做选择的时候不光要看能得到什么，还得看放弃了什么。

所以虽然有些朋友会觉得自己买房是为了自己住/爸妈住/孩子上学，但那是自己的选择，房子是可以当做资产来取得收益的，只是你自己选择为了其他目的放弃这部分收益，因此我们今天介绍的，主要是房屋作为资产而不是作为自住的定价方法。主流的定价方法大概有三种：

第一种

可比销售法

就是看跟自己房屋差不多的房子的成交价的平均数。这种方法其实是比较可靠的，可以反映市场对这个房子的评价，但是也有一些问题：房产交易不活跃的时候，类似的房子没有一套能卖出去的，那就没有成交价可以比较；再来，找类似的房子也很困难，毕竟房子千差万别，位置、户型、布局、小区等等。所以这种方法大多数时候只能做定价参考。

第二种

成本法

就是看在当时当地重建一个同样的房子要花多少钱。这个方法能够考虑到地价、建筑材料等等成本的上涨，是对房屋现在价值的比较好的衡量方法。但是这样算出来的价格，其实是一个新房子的价格，但有些房屋尤其是二手房，有的已经使用了十几年了，这种定价法没有包含折旧，其实不太准，但是这至少是买房时候的上限价格。但是很多时候地价啊建造价格啊我们一般人是不知道的，那我们可以看周边的新开盘楼盘价格，这大概就是我们成交价的上限了。

第三种

收入法（比较主流）

就是把房屋能够产生的收益全部折现到当前时刻，算一个总和作为价格。这个方法比较简单，也比较直观，可以直接拿租金进行折现，并且租房交易量比买房的交易量还是大得多灵活得多，所以这个方法能够比较好地反映这个房子在供需市场上的情况。在这里给大家试算一下，比如我最近看的北京二环边的一个小一室一厅的房子，每月租金大概7000，那么一年租金84000，2017年住房贷款基准利率是4.9%，我们按产权的70年内全部用来出租而不自住，这个房子的现值能算出大概是165万元。

算到这里，大家是不是感觉这个方法一点都不准？因为165万在二环可能连个卧室都买不起。这是因为北京的租售比已经到了1:866，也就是说，同样一平方米，买下来的价格是72年的租金，而且这还仅仅是算了本金，没有算房贷的利息。但如果拿租售比做一下调整，算下来之后的房价大概是1000多万，跟二环附近的市价基本相同。因为在中国，房价还受学区、户籍以及传统“安居乐业”心理的影响，成为了世界房价定价中的“异类”，一线城市无一例外租售比都已经超过国际一般水平。

（北京天价学区房）

然而国外的同学可以算一算，收入法还是非常准确的。国外有一种金融产品叫做REITs,房地产投资信托，我们可以像买股票一样去买信托产品，不用非要买一个房子，之后这个信托产品会分收益给我们。大型的房地产基金大多都用收入法进行核算，当然基金公司的计算会比上文我们简单的折现算法复杂很多，要考虑到房屋使用目的、经济周期、房租增长率、通货膨胀、物价水平等等因素。

目前国内也在研究和发展这种金融产品，业内同行亲切地称之为“滴滴拼房”，希望在不久的将来，买不起房的我们至少能够买到房产基金，享受房价上涨的红利，而不再仅仅是“望房兴叹”了。

（连鸟都有房，我有个鸟房）