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伴随全国商品住宅市场进入“四限时代”，诸多投资客开始蠢蠢欲动，把目标瞄准了商铺市场。最近咨询商铺的人也越来越多，都在问某个所谓金铺能不能买。且不说能不能买，我有几个观点想跟大家分享一下。
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来源：葫芦娃 米宅米宅（ID：mizhaimizhai）
中国80%以上的城市，商业全都是过剩的！
怎么评判一个城市或者地区的商业是否过剩？
国际上有一个统一的标准，就是人均商业面积警戒线——
人均占有商业面积1.2㎡。一般情况下，在这个警戒线以内，商业供需是均衡的，一旦超过这个警戒线，商业就过剩了。
美英澳加这几个发达国家的人均商业面积基本都在1-1.3上
下徘徊。
你们会说，中国多么牛，岂是欧洲、澳洲这些经济逐步下滑的老派贵族们可以比拟的。
Ok，这个观点我认，中国毕竟是世界第二大经济体，未来还有极大可能是世界第一大经济体，那就姑且把中国的警戒线提高25%。
姑且认定，中国人均商业面积警戒线为1.5㎡。
即便如此，中国80%以上的城市，商业面积仍然严重过剩！
在1.5㎡/人的安全警戒线下，我们看到——
除了北上广深等超一线城市勉强符合标准之外，几乎所有其他城市全都超标。
比如沈阳、合肥、呼和浩特、银川等几个二线城市，人均商业面积达到4㎡以上！
也就是说，中国80%，甚至是90%以上城市的商业体量都是超标的，都是过剩的，甚至超出发达国家1倍以上。
中国的商业供应远大于实际需求1倍以上！
不如举个实际的例子，拿我最熟悉的郑州市中原区来说——
郑州市中原区常住人口76万左右，按照人均1.5㎡的商业面积需求，中原区需要最大的商业体量大概在114万㎡。
然而，现实情况是——
中原区单单几个中大型商圈的体量之和已经突破133万㎡；
其他区域的社区底商按照8%-10%的配建比例算，社区底商和临街商铺的体量又将突破50万㎡；
综合一下，保守估计整个中原区的商业体量在180-200万㎡。
郑州市中原区需求商业体量114万㎡，实际商业体量将近200万㎡。
市场供应是实际需求的2倍！
于是，我们看到——
盛润20万㎡的时代广场半死不活，万达金街的租户入不敷出饱受摧残，中原区的万八平米小盒子商业死了一批又一批……
在我看来，这些商业的成批死去是正常的！它们该死！
市场需求几乎恒定，商业却成倍数的爆棚激增。伴随时间的推移，爆棚的总会最终走向毁灭，快速的出生，必然快速的死亡。
那么，我们去想一下，为什么？造成中国商业过剩的原因是什么？
好大喜功的超前规划是我想到的第一个原因。
城市化、都市圈化是目前中国城市进化的主旋律、大趋势，这个大趋势正如野马狂奔一般不可逆的向前飞奔。在城市化、都市圈化的过程中，城市就必然会面临“城市升级和城市扩张”。
在升级和扩张过程中，越来越多的城市得了一种病，这种病叫“综合体成瘾综合症”，或者叫“商业成瘾综合症”。
因为城市功能需要升级，城市形象需要升级，城市定位需要升级，而这些升级的支撑是什么——
是商业，是大体量商业，是定位高端，光怪陆离的各种商业。
住宅什么的都是扯，只有商业才是出形象的法宝。
于是，在城市规划阶段，大量的商业用地出现了！
对于房企来说，想不想在旧城改造中分得一杯羹，想不
想在城市进化的过程中赚上一笔。想，当然想，做梦都想。
怎么办？
迎合需求啊，迎合规划需求，迎合城市形象需求！做商业！只有这样，才能参与进来，只有这样才能拿到商业用地旁边的住宅用地。
于是，在项目落地阶段，各种综合体出现了，各种商业广场出现了！
我的上一份工作是在咨询公司从事房地产项目的前期产品策略定位。在四年的时间里，我参与了近100个房地产项目的前期产品策略定位，其中超7成的项目都要求配建大体量的商业综合体。
是必须配建！不考虑实际市场需求的必须配建！因为商业出形象啊！至于需求什么的，先搞起来再说嘛！
于是，我们作为一个为五斗米折腰的咨询公司，狼狈为奸的勾搭着一个设计公司，发了疯的为各种开发商搞定各种脱离市场真实需求，但形象高大上、逼格冲天的项目定位方案和规划设计方案。
开发商拿着这些脱离需求，但足够好大喜功的方案，冲杀在拿地的第一线。
你们会说，开发商傻么？明知道商业过剩还这么抢着拿地
。
开发商当然不傻，开发商看中的是商业用地背后的那一片住宅用地而已。
在过去的几年时间里，出现了一个完美的链条——
我们的城市规划得了一种叫做“商业成瘾综合症”的病，规划了大量的商业用地；
我们的开发商为了住宅取地，对症下药，给出了“逼格满满的商业综合体”的药方，建了各种光怪陆离的商业；
最终，我们的商业过剩了。
纯粹的利益驱使是我想到的另一个原因。
除了所谓了商业综合体之外，我们在各个城市看到了大量的住宅底商、临街商铺。这些住宅底商和临街商铺也是最受诸多投资客青睐的投资品。
我们去想一下，这些街铺又是怎么出现的？
可能很多人都知道，绝大多数的住宅小区允许配建不超过8%的配套商业，而这些商业也都存在于住宅下部的底商。
但可能很多人都不知道开发商规划这些底商和街铺的初衷。
我举个例子吧。
我曾做过武汉一个房地产项目的前期产品策略，开发商最明确的要求有一点——
必须给我铺满8%的临街底商！
但经过我们对市场的摸排调研，我们发现该区域的商业需求是饱和的，甚至是过剩的。
这个项目对面另一住宅社区的底商运营极其惨淡，社区入住2年，商铺开业率不足50%，而且绝大多数的商铺人流量极少，营业额也很惨淡，绝大多数的商家都入不敷出，勉强维持。
我们把这一现象反映给开发商之后，开发商依然坚持当初的判断，并且给我们算了一笔账。
这个区域的住宅售价是1.7万/㎡，而我们这个项目撑破天住宅也就卖到1.8万/㎡，但是这个区域的单层临街商铺却可以卖到4万/㎡，就算咱们卖3.5万/㎡也是赚的。
这8%的体量盖成住宅，也就是2.16亿的货值，如果盖成商业。就是4.2亿的货值。这么一算，商业能比住宅多卖2个亿！
至于你们所说的饱和、过剩什么的，那都是卖完之后的事儿了。
这下明白了吧，所谓的临街金铺，其实完全就是纯粹利益驱使的产物。
在上亿的利润差额面前，所谓的需求全是扯淡。
管杀不管埋的商业运营逻辑，扼死商业破局的最后一丝希望。
如果说这些过剩的商业体量能够达到绝大多数自持运营，那么中国的商业破局还勉强有那么一丝希望。
但遗憾的是这些商业，大都是以销售的目的出现在市场上。
不过，这也在我的意料之中，因为这些商业出现的初衷本不是从需求出发，而更多的是从城市形象出发，从纯粹利润出发。
中国80%的开发商压根不懂商业运营。
这些开发商最大的目标就是把这些商业变现，在面对商业时，大致都是这么一副嘴脸——
“我们是城改项目，资金压力大，政府要求必须配建大体量商业，我们原则不自持，我们的商业要最大程度可售化，我要最大程度减少自持比例，最好能把所有的商业全变成可售物业，全卖了；
既然不自持，就不要考虑主力店，至于主力店的前置规划条件，那是个屁，先卖再说；交通动线算个蛋，多规划内街才是王道，起码看上去，铺铺临街才好卖；什么业态规划组合，狗屁，先把单铺面积做到最小，这样总价才低，才好销售；至于人文、文化、空间交流，别搞笑了，随便弄个广场和标志建筑物，让我好讲故事就行”……
这样一些完全从销售角度出发，毫无动线支撑，缺乏中庭灵魂，客户引流引导能力极差的商业，就这么一间间的进入了市场。
中国90%的商铺投资客同样也不懂商业运营。
投资客接盘之后，拿到高价入手的商铺，第一反应就是——
“我哪能管什么业态组合、业态平衡，我花了大价钱买来的铺子，当然是谁给的租金高，谁能最快进场，我租给谁”。
于是，租金高企、缺乏业态规划、业态重复率极高的铺位成片出现，又成片死去。
最后，熬死了几拨租客，熬死了一片商业，熬哭了几
拨
房东。
最后，短视的房东用杀鸡取卵的方式杀死了自己。
目前中国，绝大多数的商业都是以纯销售、不自持的形态出现，用管杀不管埋的运营模式扼死了商业破局的最后一丝希望。
人均商业占有面积是国际红线2倍以上,；
半数以上商业都是脱离实际需求，而纯粹从城市形象、榨取利润出发；
80%的房企不懂商业运营，90%的房东不懂商业运营，他们的目标就是杀鸡取卵般的快速变现。
然后，你们问我，商铺能不能投资？
那我只好做出如下回答——
5-10年内，全国投资型商铺将死去1/2，未来也许不再是一铺养三代，而是三代养一铺；
在这个过程中，也许有的人会得到收益，但更多的人会开着保时捷，投资进场，最后推着捷安特，潸然离场。
你愿意赌，我不拦着。
