近日，关于深圳房价再度大涨的消息不绝于耳。比如，几位粉丝转发我一条新闻，内容如下。看这条新闻的标题，确实数据很吓人，深圳房价平均已近8万元！
也有些深圳网友，不怀好意的在微博上提问：针对近期深圳房价暴涨，老杨怎么看？
少量此类网友，都是些狠角色哟：只恨事小，最爱起哄，擅于打脸，落井下石……
其实，他们不明白两点：其一，时间跨度太小，数据没意义。其二，均价大涨，主要受成交结构影响。而同质房源的价并未大涨。
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近日国家统计局公布的70城房价指数，能够较好的反映同质房源的价格月度变化。
8月份，房价环比涨幅排名前十的城市如下图，郑州跃居第一！上海暂时性的强势回归。
深圳已不在前十之列，上涨2.1%，低于广州的2.4%，在四个一线城市当中，表现最弱。
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从2014年12月至今年2月，深圳房价一直领涨全国70城。但从今年3月开始，深圳从老大宝座上跌落，甚至很难进入前十。在四个一线城市内部，也由大哥变小弟。
房价强弱，由供求关系直接决定。因此，易居研究院长期跟踪主要城市的存销比变化。
2016年8月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为9.5、5.2、7.2和13.2个月，仅深圳新建商品住宅存销比上升，其它3个城市存销比下滑。
上海新房存销比跌破6,创近5年半新低，回到了2010年超级繁荣期的水平，而深圳新房存销比突破12。根据历史经验，存销比攀升至12-15个月，是一个房价由涨转跌的敏感区间！
由图可知，2015年整整一年，深圳去化周期一直是最小的，对应房价是带头大哥。而2016年以来，尤其是3月之后，也即我发出橙色预警之后，深圳的去化周期开始持续拉长，如今已超过京沪广。
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本轮房地产短周期，深圳房价经历了两轮大涨，第一轮是去年二季度，第二轮是去年11月至今年3月，其后盘整至今，量缩价平。不同板块的二手房价强弱有别，有板块较3月高点又涨了一成或二成，有板块比3月高点下跌了一成左右。关键是，很多二手房，有价无市，挂牌许久，找不到接盘侠！
那么，会不会在“金九银十”的大好背景下，深圳房价出现第三波大涨？可能深圳本地网友乐观的不在少数，但老杨觉得不太可能再起一大波了。这在今年5月发出红色预警文章中已有所预测，点看：深圳房价下跌预警升级为最高级：红色预警！
5月份的文章中是这么分析的：
“在这个时点，将深圳房价下跌预警升级为最高级别的红色预警，说实在，老杨还有些小纠结。因为，在市场收缩几个月后，仍存在下半年再涨一波的可能，虽然只是小概率。如果再观察三个月之后，再来决定是否发出红色预警，可能会更保险些。
既然按照我的逻辑框架，推导出来深圳再反弹一波（即5浪上涨）只有三成概率。那么，就应该升级为红色预警！即便下半年再来一波小反弹，也属于最后挣扎。从理性经济人角度分析，市场参与者不应去赌这种小概率事件！
最后，再来重申一下红色预警的含义：房价接近停涨或开始高位盘，后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。”
过去几个月，老杨默默承受着少数网友的炮轰。但直到现在，老杨继续坚持5月份发出的红色预警。深圳房价确实没到总体下跌的时点，但若说还会大涨，概率应该不会超过三成吧。
除了5月份已分析过的资产价格上涨的所谓“五浪理论“之外，还有重要一点：在房价暴涨且政策收紧后的大城市，很多当地投资者不愿意继续追高了，他们发现还有别的”价格洼地“可以投资，他们想追风，寻找其他风口！
虽然大都市的楼市长期继续看好，但短期来看，有点像”老腊肉“了，投资者更喜欢”小鲜肉“。刘德华老帅，也有点老了呀，鹿晗、杨洋更招女孩子稀饭，对吧。
专业点讲，这也就是老杨所谓的”房地产板块轮动“学说。多个房价暴涨后的大城市，当地投资开始外移。
举几个例子，深圳客转向东莞惠州中山，上海客转向杭州昆山太仓嘉兴，北京客转向燕郊香河大厂武清。而近期，根据媒体零星报道，合肥客转向长沙，南京客转向镇江，郑州客转向西安。依此看来，未来几个月，天津客、武汉客、杭州客、广州客，也得寻找新风口了……
深圳的有钱人确实多，但架不住越来越多的人，将资金投资其他城市，甚至还会有人急于卖掉深圳的房子，去外地投资。如此，自然会对深圳本地房价形成负面影响……
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
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