这是《证券市场红周刊》关于房地产和地产股对老毛君（
WX公众号：
mao-talk
）的访谈，赵康杰记者提问提的很专业，观点简版体现在6月17日的文章http://mp.weixin.qq.com/s/IiPp_o6M-YBkf_WfnamvfQ ，现把详细版的采访发布，与读者分享。
1）目前，我国房地产行业处于楼市调控和去杠杆的周期中，请问对于下半年房地产行业的发展情况您作何判断？是否未来下行压力依旧？
释老毛：
从去年9.30新政以来，房地产调控不断加码，地方政府作为一项政治任务来调控，首长立下控制房价的军令状，甚至不光是传统的限购限贷，很多城市还出现了限售的非常手段。这些手段本质上是冻结了市场，成交量锐减，锁定了流动性，短期内房地产受抑制压力山大，下半年大家都知道要开会，维稳是主旋律，政府不会容忍出现任何风险点，可以预见调控不会松动，房地产市场特别是调控重灾区的房地产市场，房价继续上涨的势头不大，缩量盘整是最大的可能，在盘整中房价萎靡，可能阴跌，但流动性确实，交易意愿不强，暴跌也不太可能，也不会被政策允许。
2）在上半年地产行业震荡加剧的情况下，恒大、碧桂园、万科等国内地产龙头表现抢眼，对此有观点认为，房地产公司已呈现出“强者恒强”的态势，请问为什么在弱市下房地产行业会出现这种态势？
释老毛：
这个观点就是我提出的，去年在微信号mao-talk上写了篇长文《房地产的白银时代：分化与变局》，就提到了，目前的城市化率，房地产不会消失，相当长一段时间内依然是国民经济的支柱产业。严厉的调控会导致分化，大洗牌，房地产行业历史形成的格局是非常分散和地方化的，现在明显的趋势是行业集中度会提升，现在的地王模式，中小房企直接出局，只有融资能力强的巨头才有资格出手。“强者恒强”的态势是必然的趋势，现在很多巨头拿地已经不止在土地市场出手了，而是收购中小房企来获得土地储备，中小房企也通过这个机制退出。这一幕不新鲜，在很多行业都重演过，例如家电，原来也是群雄混战，现在也就剩下格力、美的几个巨头形成寡头竞争的格局。
3）“强者恒强”是否意味着地产巨头在二级市场上可以有着更好的表现空间？投资者如何筛选优质标的？
释老毛：
当行业集中度提升的过程中，恰恰为投资者提供了投资的机会。去年野蛮人举牌万科其实就是这个投资逻辑。一要看估值，安全边际越高越好，行业调整期恰恰能为投资者提供充足的安全边际，例如去年的内房股，业绩非常强劲但估值极低，只有2-3倍市盈率、0.2-0.3倍市销率，才能吸引南下资金持续不断买入，融创、恒大等今年频频爆发逼空行情，涨得很多人怀疑人生。二是买一线龙头或者二线房企有潜力冲刺进一线的，在重新洗牌的行业，这些公司除了分享行业成长，还有鲸吞蚕食同行地盘的红利。三是当一个行业从分散到集中之后，毛利率和盈利能力都会趋于稳定，像家电以前是红海，当剩者为王之后反而变成蓝海了，巨头的现金流和盈利能力非常之好。
4）有资料显示，今年上半年在一二线城市销售额快速下行的同时，三四线城市的销售额仍然保持较高增速，一二线城市与三线城市在政策调控和市场表现的分化进一步加深。请问为什么会出现上述分化？这种分化在未来一段时间内是否会继续持续下去？上述现象是否会引导部分房企将发展重心向三四线城市偏移？
释老毛：
政策之手诱导的，一线城市控房价，三四线城市去库存。目前看，短期内这种趋势会延续，因为符合政策的目的。一线的房地产冻市，三四线又有某些优惠政策，引导社会资金流入三四线城市。但长期看，政策诱导会不会制造新的库存和泡沫，不排除是有某种危险的。因为三四线城市有自身的很多问题，历史库存比较高，城市的产业结构不合理，制度和文化环境落后，缺乏能力提供充足的就业机会和吸引源源不断的人口流入。从全世界城市化的规律看，大都会化+城市圈，是一个普遍规律。日本、美国基本都是主体人口集中在几个大都会及其周边，三四线城镇人口密度不高，靠人为的计划扭转客观规律，计划人口的分布，历史上看成功率不高。
5）资料显示，受益于上市公司的销售情况超出市场预期，港股房地产板块出现了大幅上涨，部分港股上市公司股价创下新高，但反观A股地产板块却表现平平。A股和港股地产板块市场表现出现区别的原因是什么？
释老毛：
第一，主要是估值决定的，港股的内房股前期的估值太低了，低的令人发指，最近一年的大涨属于价值修复，即便大涨后的估值比A股的大多数地产股依然低。第二，沪港通、深港通带来的连通器效应，水往低处流，同理，钱往价值洼地走。两市连通之后，明显出现了A股港股化、港股A股化的易位趋势。第三，市场特征和状况不同，A股是散户市，散户偏好神小创、垃圾股这种小盘股，15年后经历四轮股灾，大量套牢盘，大多数散户都被深套，机构资金抱团取暖，集中在国家队云集的漂亮50大蓝筹里，而地产股相对来说属于比较边缘化的位置。而港股由于美股外围的带动，南下资金的涌入，明显呈现出牛市的特征。所以，同一行业的股票，甚至同一公司的股票，在两地的股价表现可能是完全不同的，这很正常。
6）随着恒大的退出和深地铁的入主，万科和宝能的股权斗争也渐进尾声，对于深地铁进驻地产巨头万科，您认为这对于万科未来在地产行业的发展会带来什么样的影响？
释老毛：
没有太大影响，经历了这两年多的折腾，最终结局，只是大股东换了，由原来的央企招商局换成了地方国企深地铁。本质上，万科以前是国企，现在还是国企。原来的管理团队、规章制度、企业文化都会保留下来，政府出手，悉心呵护，主要目的还是维稳，呵护实体经济，防止金融破坏实体。因为对政府来说，二级市场的股价涨跌没有太大意义，而公司本身的正常营运，涉及到就业、税收、城市规划与发展，这才是政府真正关心的。
7）有券商研报表示：日本以及香港的经验都表明，轨道交通的发展在引导城市结构优化和推动城市群都市圈发展起到了重要的作用。对比目前深地铁，“轨道+物业”对万科带来的确定性收益有多少？是否可以成为万科未来一段时间赢利突破口？
释老毛：
深地铁成为万科大股东之后，对轨道交通周边的地产、郊区新城的开发，甚至珠港澳大湾区的建设，对万科肯定是有帮助和扶植的，毕竟肥水不流外人田嘛。最早引入深地铁的增发方案就是用前海的地块重组获取股权，后来由于种种原因被否了。但对于万科这种全国性的龙头，这些因素都不是长期的决定性原因，持续的成长要看万科的内生性动力，优秀的企业文化和管理团队这些基因能否延续下去，特别是王石退休之后，万科是否会平庸化？地产公司不是那种傻瓜都能经营的企业。
8）关于房地产，还有最后一个问想请教一下，近期美联储加息对我国的房地产市场总体来看是利好还是利空呢？有人认为美联储加息将导致央行放水利好楼市，还有人认为，美元加息将会导致大量资本流回美国对楼市利空。请问，您怎么判断？
释老毛：
宏观经济非常复杂，各因素之间的关联很难做出预测。美联储加息和缩表从逻辑上讲对于中国的资产价格的影响是负面的。因为美元的强势和收缩会倒逼人民币也收缩，那么资产价格会导致流动性的降低。但是真实的世界往往不是这么直接的线性关系。中国政府实际上在美联储加息之初就已经预先采取了防范措施。包括我们房地产市场的冻结，包括外汇的管制的加强，都是为了应对美联储加息缩表这个大杀器。所以，中国的房价和美元加息两者之间的关联是很难判断的。如果拉长时间周期，从长期看，基本上中国房地产的走势不受美元走势的任何影响。在过去的20年里，美联储不知道加了多少次息，也不知道降了多少次息，但是这20年中国的房地产一直是一个慢牛长牛，你可以看出美元对中国房产这20年有什么实质性的影响吗？拉长时间一点都看不出来。20年前买了房的人，现在做梦都会笑；而这20年一直瞻前顾后计算美联储动向做交易的人，预测了20年，现在哭都找不着个地方。
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