7月“三连拍”落幕，30幅地块吸金554亿诞生19万方保障房

7月份的三场土拍连拍30幅地块，出让土地148.14公顷，总成交金额达到554.22亿，无论是土拍规模还是吸金量，都已创下年内最高纪录。 今年上半年南京一共举行了3场土拍，成交总金额430亿元，较于去年同期的736亿元下滑41%。而7月份单月土拍金额就一举超过上半年124亿。由此今年1-7月的土地成交总金额也达到984亿元，足足比去年同期775亿元的成交金额高出三成。

7月份的三场土拍也是“宁十条”新政出台后的首批土拍，根据新规，达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次报建面积200平方米，认建面积最多者为竞得人，所建保障性房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。最终19幅住宅地块中有12幅达到最高限价竞建保障房，总规模达到 18.94万方，如果按照90平米的平均面积计算，可新建2000多套保障房，规模相当可观，再加上不少地块规划要求建设人才公寓，住房保障新思路已全面融入南京的土拍过程。

六合7月份拍卖的19幅住宅地块分别位于江北六合、高新区、江浦、桥林；江宁九龙湖、淳化、东山、禄口、青龙山，城东麒麟，城北燕子矶以及南部新城。从这些区域看，莫不是当下南京楼市的开发热点，不过在严格的土拍新规下，19幅住宅地块的平均溢价率仅为47.5%，溢价水平得到控制。

其中溢价率最高的是弘阳拿下的高新区G27宅地，楼面价14956元/平米，溢价率86%，竞价轮次达到139轮，溢价率最低的则是南站的G31地块和东山产业园的G36地块，溢价率都仅在2%左右，竞价也都不超过10轮，几乎处于遇冷状态，究其原因主要是这两幅地块都虽然区位不错，但都属于混合地块，包含商业办公，出让条件比较复杂，其中G31地块要求项目地上所建的办公用房中不可分割销售的建筑面积不低于6.7万平方米；G36地块更特殊，要求 建筑面积10%—15%的商业配套设施、基层社区中心、一所9班幼儿园以及一处车辆场站，并且地块目前还有限高。总体来看，热点区域，体量不大，出让要求少开发难度低的纯宅地将成为下一步各家房企争夺的热点。

此外，7月份拍出的9幅宅地只诞生了一幅楼面价2万以上的地块，并且都没有超过各区域前期的最高地价， 由于土地公告中明确规定了六合三幅地块竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本。也就意味着即将出让的这一批住宅地块，房价事实上已被“封顶”。

商办地块的意外走热，成为7月份土拍中的一大看点，11幅商业和配套地块中，有5幅地块竞价超过百轮，甚至出现了房企大战数百轮的现象，其中位于南部新城的一幅G10健康产业园地块和位于江宁上坊的一幅G12商业地块，竞价分别高达惊人的234轮和329轮，溢价率分别达到2倍和7倍以上。着实令人吃惊。

自去年至今，伴随多个新兴热点区域住宅大量开发，相关的商业及配套用地也逐渐投入市场。记者了解到，本周出让的多幅商办及配套地块，都位于当下住宅开发的热点区域，包括南站、江浦、汤山等，这些地块的周边都聚集着不少新建楼盘，比如南站目前新开发的楼盘已经达到6家，江浦新出让的一幅商办地块，周边自去年至今新出让的住宅地块也达到4幅，新地块开发后将成为周边楼盘的配套。

事实上从去年开始，不少开发商已经热衷于在南京住宅开发的热点区域拿非住宅的商业及配套地块，比如刚刚在六合拿下G16综合体地块的龙湖地产，去年至今已经在江北、江宁、河西与城北接连拿下4幅商办地块，其中位于江宁大学城的商办地块已经开发为龙湖新壹城入市，其余多幅地块则有可能开发成“天街”综合体。中海去年也在鼓楼滨江拿下一幅商办地块，本周又拿下小龙湾一幅商办地。

去年至今南京的土拍也是新面孔不断，本月华发接连拿下燕子矶麒麟两幅宅地，成为首次进驻南京市场的又一家外地房企。此外包括中海、龙湖、佳兆业、金科、正荣、金隅、五矿在内的7家房企也都离开原先开发的大本营，跨到其他版块拿地，比如龙湖首进六合、金科进驻燕子矶、正荣进驻江宁、佳兆业首进燕子矶等等，房企布局越来越交叉重合。 此外保利强化联手战略，继多年前与朗诗合作拿地后再度合作拿下青龙山地块，同时也与金地合作拿下淳化地块。