十年，大宁金茂府终于将有对手

昔日的大宁，属于闸北区，与彭浦相邻。彭浦地区曾是工人新村最早的聚集地之一，大宁则被划分为工业区，四处遍布电气厂、机电厂等工业设施。

进入2000年后 ，随着闸北南部不夜城的迅速发展， 人们的注意力逐渐转向了更北的大宁 。大宁的不少商品房开发，主要集中在2000年至2006年之间，例如新梅共和城、歌林春天等项目。尽管如此，彼时大宁诸多区域仍是工业用地，城市界面不尽如人意。

在接下来的十年里，大宁的生活设施持续完善 。南北高架和地铁1号线的开通，显著缩短了大宁与市中心的距离。随后，大宁灵石公园、第十人民医院，以及大宁国际广场逐渐落地，为这个新兴区域带来了全方位的生活便利。

在此过程中，宝华现代城、慧芝湖花园等名盘相继入市，与周边几个老旧房屋扎堆的板块相比，大宁提供了更多的高端居住选择。

大宁真正跻身中产标杆板块，始于十年前的那一次土拍。

2014年1月28日，经历154轮厮杀，金茂（当时还称“中化方兴”）以楼板价47609元/㎡、高达111.5%的溢价率摘得大宁地块，并以101亿元的成交总价成为当时上海的总价地王。

拍下地王之后，市场人士为金茂捏把汗，要知道当时隔壁的慧芝湖花园和宝华现代城， 二手单价也就和金茂的楼板价相差无几 。

金茂取法乎上，创新推出“恒湿、恒温、恒氧”的科技住宅，凭借超越市场认知的产品力，一战成名，首开大捷。后来，金茂府又开了3次，在那个不设天花板的年代，单价从7万/㎡一路升至8.5万/㎡。

金茂府品质远超同价位产品，再加上持续不断的宣传，在上海楼市打出了名气，吸引不少追求自住、看重品质的中产客群。

随后的2016年，闸北和静安合并，增强了大宁对外的吸引力 。产业以市北高新为主不断发展；大宁音乐广场、上海久光中心依次落地，生活资源同频城央。

金茂府之后，大宁也陆续有新项目入市。

2015年，华润华发联合体以87.95亿元拿下的市北高新技术服务业园区地块，就是后来的 静安府 ，首开均价8.6万/㎡，在2018、2019年均为上海新房总销售额第一。

2019年，仁恒摘得市北高新园区18-03地块，就是后来的 仁恒静安世纪 ，第一次认购比300%+，第二次认购比超过800%，入市均价9.2万/㎡。

2021年，保利发展摘得金茂府南侧的大型地块，溢价率8.58%，后续成为 静安天悦 ，入市均价10.5万/㎡，1219套房源四开四罄。

以上这些项目，各有各的表现。但是，要么由于地段的略次一等、要么因为所处楼市背景的尴尬，都无法像大宁金茂府那样，在产品、口碑、声量等各方面都获得更多高光。

二手房价似乎也在印证这一点。 截至目前，除了尚未交房的静安天悦，上述几个项目的二手房价都没有超越大宁金茂府。

随着土拍竞价规则的调整，9月即将开拍的大宁新地块， 再也不是受制于溢价封顶，而是价高者得。

就位置而言，这宗地块是大宁近年来最核心位置的宅地 。

十年来大宁的所有新盘，离公园以及商场最近的就是静安天悦，其一公里范围内仅涵盖大宁两大商场；再往北才是大宁金茂府，更别提中环外的静安府等众多项目了。

将要开拍的这宗地块，直线距1号线上海马戏城站约450米，一公里范围内涵盖大宁三大商业广场；西侧是宝华万豪酒店，再往西就是大宁音乐广场；东侧就是新梅共和城，整体城市界面可圈可点。尤其是其南侧正对大宁公园，南向稀缺的景观资源可遇不可求。

价格而言，这宗地将创造大宁的历史。

起始楼板价为68280元/㎡，即使以底价成交，也已经包括金茂府在内的其他项目，成为大宁新的单价地王。

倘若只按第一轮30%的溢价率成交，其成交楼板价为88764元/㎡，未来新房至少要站上13万/㎡才能保本；倘若第二轮继续竞价，则上不封顶。

这宗地块对开发商的挑战也不算小 。作为一宗商住办综合地块，其住宅比例79%，商办比例21%，办公100%自持。其土拍起始总价为63.66亿元，30%溢价率就是82.76亿元，当下能吃下如此一个大块头的房企会有多少？

所以， 价格上不封顶+天赋异禀的土地+有能力有魄力的房企，天时地利人和如果都有了，大宁金茂府的真正对手，也就真的怀胎了 。

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