我这个公众号，主要研究海外投资，
海外房产是其中非常重要的一个部分。
年底
做个总结，
今天用一篇文章把我研究过的各个国家房产投资的主要特点写出来。
从东南亚几个国家说起——
泰国、越南、柬埔寨、菲律宾。
泰国：
关键词：前几年是黄金投资期、中国人喜欢
（曼谷，投资预算80万人民币以上，一套studio）
泰国在东南亚这些国家里经济基础相对好，离中国也近，交通方便，
前几年，泰国房产的租售比很高，涨势也着实不错。
不过，目前市曼谷核心区的单价已经很高了，差不多5万人民币/平米的样子，有点到天花板的了，但依然还是火热。
很多中国人投资泰国房产，就跟买海南是一样的，是因为喜欢，
气候好，物价低，基础设施好，是个养老的好地方，千金难买心头爱。
回报率、涨幅什么的，可能并没有那么在意。
越南：
关键词：下一个中国、外汇管制
（胡志明市，投资预算60万人民币以上，一套studio）
经济高速增长，国内改革开放，人民勤劳向“钱”看，
和前几十年的中国，太、像、了。
因此，投资越南，很多人赌的是，它会成为下一个中国。
不过，越南投资存在一个问题，
和中国一样，越南也是个外汇管制的国家，
钱进去容易，出来可能得费点劲。
柬埔寨：
关键词：美元资产、赌弯道超车
（金边，投资预算60万人民币以上，一套studio）
和越南一样，柬埔寨也处于高速发展的阶段，
不过，它的经济体量、人口总量都比越南小了很多。
柬埔寨的一个特点是，外国人多，所以，租房市场大，租售比高。
相较于越南、泰国，柬埔寨的地产开发商鱼龙混杂，门槛低，得仔细甄别。
柬埔寨投资的好处在于，柬埔寨通用美元，没有汇率风险，另，柬埔寨外汇自由，钱进出都很方便。
当地美元定存利率有5%/年，加上租金、升值，可以做到很客观的年化收益。
来自销售机构的数据，投资柬埔寨的人，都比较年轻，70、80后为主，
错过了中国前些年的红利期之后，他们希望赌一把柬埔寨，实现弯道超车。
菲律宾：
关键词：0首付、税费相对高
（马尼拉，投资预算50万人民币以上，一套studio）
租售比高，租房市场发达，
国内市场相对成熟，房价稳中有升。
菲律宾房产的付款方式很有特色，很多可以做到0首付，或者低首付，等交房的时候再付清全款。
菲律宾房产买卖的税费，比其他东南亚国家多很多。
即便短期炒楼花，开发商收的更名费都比其他国家贵一些，如果涨幅不够高的话，难以覆盖。
所以，菲律宾投资相对更适合长期持有，获得租金回报外加升值空间。
东南亚国家投资，
共同特点是，
a、国家大多处于经济加速增长的阶段，
b、外国人买的都是不带土地的公寓，租金回报率高
（6%-8%）
，但房子离本地人的刚需还有一定的距离，
c、付款方式上，大部分是交房前分期付款，直到交房付清全款，
有些国家能贷款，但很少人会选择贷款，因为贷款利率太高。
总体属于高风险高收益的投资，投资者更多的诉求，在于升值。
而发达国家投资，
更多的诉求则是保值。
在中国房地产红利逐渐褪去之后，一部分人在寻求新的红利市场，复制奇迹，
还有一部分人，
则在寻求一个稳定的市场，希望保护自己的资产。
买涨跌 or 买稳定，this is a question.
发达国家一般都有比较稳定的房地产市场形态，也有稳定的房价、租房机制，不太可能出现暴涨的情况，
所以，投资发达国家的人，
预期大多是该国的房价稳中有升，外加可观的租金收益。
分别说说
日本、英国、德国、阿联酋。
很遗憾，美、加、澳这三个重要的市场，我都没有太多研究，只能明年再战了。
日本：
关键词：二手房、带租约
（东京，投资预算50万人民币以上，一套studio
大阪，投资预算40万人民币以上，一套studio）
在日本投资，为的就是有稳定的租金收益，别指望大涨。
90年代经济崩溃之后的日本，对房地产泡沫天然抗拒。
房价上涨有限，且一手房折价厉害。
所以，投资日本房产，一般都是买二手房，
日本单身独居的人很多，有很多十几二十平米的小型公寓，很受投资市场的欢迎。
因为日本有很完善的物业制度以及房屋保养制度，
即便是三四十年的二手房，看起来也非常新，
当然羊毛出在羊身上，维护的费用也不少。
所以，投资客一般都是买带租约的二手房。
卖家卖房的时候，同时把租客的租约也转让出去了，
房租收益减去各种税费，买家能直接精确地计算出房屋的实际收益率，
年化算下来，东京房产的收益率大概4%-6%左右，大阪会更高一些。
