RET睿意德董事索珊：实体商业进入“人格化时代”丨新零售氪堂

整理编写 | 杨亚飞

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索珊老师从事商业地产咨询行业十余年，曾就职于DTZ戴德梁行12年，现就职的RET睿意德是中国最大商业地产服务商，在中国设有五家分公司，过往于130余座城市服务商业面积累计超过1亿平方米，客户覆盖逾80%地产百强。作为商业地产资深操盘手，索珊老师在综合体营销策划、市场发展等全程环节积累了丰富的经验，也从走过的弯路里反思，持续探索实体商业的经营之道。

在本期新零售氪堂里，索珊老师主要就新零售背景下，关乎购物中心实体商的运营要点，在以下三个方面展开分享：

一、2017中国城市商业发展新格局；

二、开发企业与品牌布局趋势；

三、实体商业运营新要点。

新兴活力指数看城市发展格局

2017年，中国城市商业地产发展出现新变化。结合RET睿意德日前发布的《2017中国商业地产活力40城》数据，索珊老师首先讲解和分析了国内商业地产格局状态。

索珊老师在分享中表示，早期的商业地产格局并无必要区分。原因在于中国城市的分布呈资源集中型，商业地产的开发也属于从一线城市向二线城市延伸，呈喷淋式的往下走的趋势。

“北上广深”见证了改革开放近四十年中国经济的腾飞。但今年在做商业地产活力40强排名的时候，RET睿意德发现出现了一些新格局：成都超越广州深圳，居于第三名。对此，索珊老师解释道，商业地产跟人息息相关，商业和工作是连接人和社会非常重要的场景。因此需要去除一些宏观指数的干扰，引入IT人员分布、文创元素等新指标。“在‘资源论’时期，宏观数据无法改变现状。当我们有一个活力指数参照的时候，加上一定的“降噪”，会发现更新鲜的玩法。”

整体来说，中国城市商业地产呈现以下特点：

1、市场已明显分化为三个梯队，第一梯队全面超越第二梯队城市； 但第二梯队在零售、消费力、休闲、购物中心等维度与第一梯队差距约两格，有很大增长空间；

2、上海和北京在时尚领域领先地位尤其突出； 二者并不单纯是经济领先和消费领先，对未来商业向好的品牌与业态的入驻，在北京和上海也呈现了非常好的表现力。

3、综合来看，成都商业地产活力亮眼。 虽然从消费力指数一项，跟广州深圳还有很大的差异。但随着成都产业和经济实力的提升，商业地产突围潜力巨大。

索珊老师认为，一个城市经济指数和消费力的再提升，依仗的是产业整体的提升，而非单项指数。城市之间的消费力主要差在高净值人群。 高净值人群属资源涌向型，资源涌向型的突破空间在于产业的重新分配和再聚集。 所以早期产业重新布局由一线向二线波及的时候，各级政府都在做新区开发。而新区开发其实就是产业抓手的重新分布。

因此， 未来看一个新项目时，不能单纯评估项目本身，需要站在宏观空间格局、城市规划以及产业规划动力等层面，解读项目可能承载的机会。

索珊老师从文化包容性、存量指标、潜在优质供应等角度，重点讨论了成都的商业地产发展趋势。她认为，城市商业的张力主要在于潜在优质供应、组合型的丰富程度以及商业的体量。此外，成都在商务休闲业态还存在一定上升空间。

无论从规模还是数量上，第二、三梯队城市发展潜力相对庞大。索珊老师认为，第二梯队需要关注的不是各象限，而是在北京上海出现的新业态、新现象和新信号，做好相应的承接。对于第三梯队城市，则可以着重比较零售、购物中心、休闲等指数，这方面有非常多的超越机会。

从时尚行业角度出发，实体商业格局再解读

过去的十余年，是互联网以及电商高速发展的时代。从“颠覆论”到“平行论”再到“相融论”，社会主流声音在不同时期，对互联网的认识和态度也在不断改变。在互联网与实体商业融合共生的新形势下，索珊老师也分享了她对商业地产运营在思维及人员结构等调整，以及新技术的采用方面的一些看法。

索珊老师认为， 实体商业市场的好项目始终是稀缺的，优秀项目的获取本身就意味着优质流量的获取。 即使在三四线城市，也有好地段的商业项目。对于实体商业开发，索珊老师强调，项目首要解决的是盈利模式。不能追求梦想有多高，而是要考虑存活多久。