文/巴曙松
最近几年，我国住房租赁市场快速发展，为年轻人提供品质租房的长租公寓更是异军突起，规模快速扩张。特别是2017年以来，在租购并举的大方向下，中央政府连续出台租赁相关的支持性政策，租赁市场的发展正迈入快车道。《租赁新时代》作为租赁领域的著作，正是从这个背景下产生的。该书从国际对比层面，深入讨论了美国、日本、英国等国家或地区的租房市场发展经验，同时也从微观层面梳理了租赁运营公司的一线实践案例，可以说是理论与实践相互结合的一本书。基于国际经验，本书对中国租赁市场的现状与未来也进行了大量的前瞻性讨论。
本书认为，一线城市及重点二线城市的品质租房需求正在快速增长，租房不只是满足基本需求的栖身之所，而更多地表现为一种主动选择。人们对房屋的品质、装修、配套以及交通便利性等提出更高要求，对租住体验和服务的期待也越来越高。在这个大趋势下，以下情景将越来越清晰：
首先，未来租房人群将更多元化，租房倾向将普遍上升。租房不仅仅是年轻人的一种普遍选择，不同年龄段和不同收入段的更广泛人群都有可能进入租房市场，已婚人群也会在租房市场停留更长的时间。
其次，租期逐渐上升。从美国和日本的情况来看，单身人群的平均租期通常超过1年。对比而言，中国青年长租公寓的平均租期只有6-8个月，给企业获客和运营带来极大挑战。
再者，租金回报率将逐步回归可持续的正常水平。今天中国大部分城市的租金回报率只有1%-3%，这是租赁运营和租约资产证券化的最大挑战所在。未来随着租房人群多元化和租金持续增长，这一状况有望逐步缓解。把这些情景综合在一起，并大致测算：未来3-5年，中国将有超过2亿人进入租房市场，租金规模将超过2万亿元人民币。对比来看，美国2015年租户家庭超过4000万，租金规模超过3万亿元人民币，仅纽约一个城市的租金规模就超过5000亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。
本书的一个重要贡献是，前瞻性地指出租赁市场发展与规范的关键在于租赁运营机构的发展，而这也成为近期一系列租赁政策的重中之重。可以说，这是一次从研究到形成政策的非常有价值的尝试。作者认为，我国当前住房租赁市场最突出的问题是供应总量不平衡、供给结构不合理。快速增长的品质租房消费升级需求得不到有效满足，市场化的住宅租赁经营机构在供给中的比重仍然很低，专业化、机构化的租赁服务仍然十分短缺。粗略估计，2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量约100万间，市场占有率仅2%左右。进一步对比，日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房屋数量超过90万套，市场占有率接近8%，日本前十名企业管理的房间数量市场占有率超过30%。
因此，积极培育和发展专业化的租赁经营机构显得迫切而重要，只有大力发挥市场作用，才能促进租赁机构的成长和发展；只有促进市场化机构充分发育才能形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租房市场。
总体上看，住房租赁市场是我国住房供应体系和房地产市场的重要组成部分，培育和发展市场化租赁具有非常重要的宏观含义：其一，租房市场是经济增长的潜在动力来源。住宅租赁行业的产业联动效应强，对建材、家具等上下游的带动作用明显。其二，租房市场发展有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而推动人口有序流动，实现以人为中心的城市化。其三，发展租房市场是盘活土地存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。
同时，我们也看到在中国，几乎每个行业变迁，都会经历一轮早期的野蛮生长，接着是持续的试错、调整、重构，然后是大范围、长时间的洗牌重塑，最后才会进入良序发展的状态。在住房租赁市场的大蓝图里，呈现的是一个环节复杂、参与主体众多、多层次需求的市场。以消费者、政府、运营机构为主的交互场景中，不同的参与者提供不同的价值：政府提供配套政策、营造环境，运营机构提供价值服务、从事规范经营，消费者获取资产收益、享受品质生活。
希望《租赁新时代》这本著作能为各个参与者带来一定的参考价值。
（完）
文章来源：经济观察网2017年11月10日
本篇编辑：牛淑雅
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