来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
近日，克而瑞研究中心发布《中国286城房地产投资前景排行榜》（2017版）。榜单显示，凭借规模指标优势，京沪穗深仍远远领先于其他二、三线城市。而在2017年热点城市全面降温的情况下，三四线城市更成为了行业销售增长的主要动力。
以下为易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO张燕女士对榜单的详细解读：
城市分级标准：
一线城市
：北京、上海、广州、深圳等4个城市
二线城市：
除一线城市外的省会、副省级、计划单列市及苏州，共33个
三线城市：
除一、二线城市以外的地级市，共249个，考虑数据追溯性，不含近年新设立的三沙、儋州等地级市
“指标体系调整：需求规模、供求“系数”调高，价格指标“系数”调低。
1、三大经济区即京津冀、长三角、珠三角，集中度持续上升。
TOP50城市拥有全国32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%。另外一方面，对比去年的位次可以看到，规模化城市中，二线城市在往一点五线冲。而备受关注的三四线，名次变化也非常明显。
2、路网扩张缩短时间距离，核心城市辐射助推周边发展 。
中长期发展看产业看人口，人口从哪里来？300公里以内，高铁的发展速度以及站点布局，与整个城市的购买力，人口的动向以及未来房价是成正向相关关系。
300公里以内城市高铁联通示意图
3、基建发展成为规模城市房地产市场发展的“催化剂。
城市容量有一定的支撑以后，现有的基建投资、投资额的大小与未来有没有规划的利好，决定了三四线城市未来发展过程当中，有没有跳出来。我们把供求关系、轨交的拉通，这些因素都考虑进去，再看三四线城市如何成为热点，大致的逻辑就比较清楚。
受五大核心城市辐射影响，分为需求内生城市和外溢市场城市。
1、实力型城市
经济市场发展抢眼，建议优先进入，抢地攻城，可长期发展。
京津冀：
廊坊、沧州、保定
长三角：
太仓、绍兴、南通
广 深：
佛山、中山、珠海
成 渝：
绵阳、泸州、内江、宜宾
总体表现：
基础建设完善，与核心城市融入性好，住宅市场量价齐飞。
“这些城市，你会发现已经在限价城市名单了。这也意味着这些城市已经是受惠型城市。对它们而言，整个核心城市的融入性非常好。
2、优质型城市
积极进入，需防范库存或政策收紧带来的风险。
京津冀：
涿州、香河、霸州、唐山
长三角：
昆山、吴江、嘉兴、无锡、常州
广 深：
清远、肇庆、东莞、江门
成 渝：
资阳、眉山
武 汉：
宜昌、襄阳
总体表现：
经济处于快速发展期，城市配套相对完善。存货压力小，成交放量带动价格上涨。
“城市经济快速发展的阶段，配套相对比较好，一般都是500万以上人口量的城市。今天我们研究城市投资逻辑当中，说的最多就是供求关系、人口以及交通。我发现所有逻辑的内核，无非不超过这几个。这类城市需要谨慎看待的是什么？有可能这个城市一旦由于政策收紧，它带来的风险马上就会显现出来，而且马上会造成销售周期拉长。每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好，今天A企业拿到的不见得B企业就可以做。
3、发展型城市
市场发展健康，具一定规划利好，积极投资布局，提防后劲不足。
京津冀：
三和、任丘、定州、秦皇岛
长三角：
义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡
广 深：
惠州、揭阳、梅州、汕头
成 渝：
德阳、雅安、乐山、遂宁
武 汉：
孝感、黄冈、鄂州、咸宁、黄石、随州
总体表现：
经济发展稳定，人口规模有限，房地产市场刚起步但发展较快。
“人口规模大概只有50到80万，不能说中城市，就是小城市。这类型的城市目前为止，部分没有调控政策出来，但是它最大的问题，可能就是后劲不足。产业布局也好、人口也好，后续如果不足以支撑整体的发展，这类型的区域，需要慎之又慎。
