购房人办理涉税业务
房产中介业务减少
3月，杜女士在北京花592万元买了一套房子。瞄着政府指导价，这套房以218万元签约，其余374万元以装修费形式签订了补充协议。杜女士以网签价格缴税，被隐藏掉的374万元交易价格所对应的契税、个人所得税、增值税合计少缴了101.3万元。
事实上，这种“双合同”现象在房地产业中普遍存在。新房、存量房均以“购房合同+装修合同”的形式实际操作。“双合同”在操作时将实际交易价格分为两部分：按照政府指导价对应的价值签订主合同，作为向住房和城乡建设委员会报送的网签合同价格；将高于指导价格的部分以装修、设备折价等其他名义放进附加合同中，这部分不向政府部门报送，留在中介和买卖双方手中。
“双合同”是买卖双方自愿签订，税务机关和其他政府部门难以查证，也无法取证。由于网签价格与实际交易价格相差甚远，“双合同”最直接的后果就是导致税款大量流失。
北京市某区曾抽取50笔交易测算：如果完全按照政府指导价交易的房产，平均网签价格34021.6元/平方米，而此地区的实际成交均价为63908.8元/平方米，按50户房产实际成交面积3088.6平方米推算其实际成交价为19738.7万元，高出实际申报总价格9231万元，按照测算的平均税负5.32%计算，仅这50户就合计造成少缴税款491.1万元。如果以该区当年实际成交存量房15938户计算，共计影响税收15.6亿元。
除税收流失外，“双合同”也带来多种风险。从买房者的角度，由于网签价格低，若受让人日后再转让房屋时，因实际可抵扣的购买价格低于实际支付的购买价格，出售房产时会面对更高的税费，常常引起征纳争议；“双合同”还会带来高额首付风险；新房的“双合同”装修由开发商负责而非购房人验收，也会带来质量不保风险。从政府和市场管理角度，“双合同”不仅违反政策、扰乱市场，还会造成房地产市场的价格信号扭曲失真，影响经济的平稳运行和管理层的科学决策。
“阳光是最好的杀虫剂，在统筹建立房地产长效机制中，信息公开是破解‘双合同’问题的一个良策。”对外经济贸易大学教授王国军表示。
一个健康发展的房地产市场必须是一个公开透明的市场，应由政府主导逐步公开房地产信息，以立体化监督保障信息真实可靠。信息技术特别是互联网技术的发展，使房地产信息的快速集中和方便查询变得现实可行。
房地产微观层面的信息至少包括房地产的坐落地址、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；房地产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及房地产权利限制、提示的事项；房地产交易情况，住房公积金的积存与使用情况，是否是学区房，周边的学校种类和级别等。
宏观层面披露的信息应包括：开发投资情况；土地购置费；资金到位情况；施工面积；新开工面积；竣工面积；商品房销售面积；商品房销售额；待售面积；资金来源和构成。
既包括各个时期的静态信息，也包括即时更新的动态信息。凡是涉及可能影响房地产交易和供给需求投资决策的信息，如周边的教育、医疗资源配置调整等等都应及时、主动、广泛地公开。
应形成严格的房地产信息披露制度，对政府部门的信息披露应有非常具体的限定性规定，明确清晰具体地规定什么样的信息在什么样的范围、时间段内公开；若没能履行相关公开义务，应该承担的法律责任等。
“构建一个科学合理的促进房地产转型发展的长效政策体系，不仅需要制定信息公开政策，还需要改革和完善配套的财税政策、金融政策、土地政策，才能够从根本上破解地方政府依赖土地财政、保有环节税收制度缺失的突出问题。”北京市西城区地税局局长施宏表示。
财税政策是调控市场、促进房地产市场稳定运行的重要手段。财税政策应积极作为，更加明确长效发展和调控目标，按照经济规律设置完备的房地产税收体系，解决当前以费代税、税费并存和名目繁杂、交易、流通、保有各环节比重不均的问题。
可考虑以差异化政策调节不同需求，利用税负调整解决当期存量房大量闲置和庞大的住房需求之间的矛盾，在抑制投资投机性购房的同时，充分考虑到刚性需求。很多刚性需求看好二手房市场，但其交易税本应当由出售者承担，实际上是买方承担，增加了购房者的负担，不利于存量房的销售。因此，对于投资投机性的购买者，可更多地向其征税，而对自用型的购买者，政府应给予更多的优惠或补贴。如在将要开征的房地产税上可通过差别化税率政策予以调节，高端别墅项目税率高，中端老百姓自住的普通住宅项目税率上适当鼓励，低端保障房项目设置科学的抵扣项目或广泛减免，保证整个社会大多数老百姓压力不大。
差别化财税政策的实施，建立在房地产市场信息对称，对购房者有完善的房产信息登记的制度下。目前，不动产登记工作已在全国推进，差别化财税政策的实施已经具有良好的基础。通过了解购房者家庭的住房信息，对购买大面积、多套住房者，投机投资性购房征收重税，实现在购买环节对投机投资的有效抑制。
可考虑降低短期交易税率，堵塞囤地制度漏洞，对长期闲置的土地、住房课以重税。存量房闲置主要是由于保有成本较低，投资投机需求占比大。尤其是对1998年以来大量的房改房来说，购置成本、物业管理、采暖费用很低，闲置成本几乎为零。与此同时，由房价持续上涨带来的闲置收益却极其明显。从整个社会来说，这种个体的理性选择造成了存量房资源的巨大浪费。土地闲置多是开发商追求高涨的溢价行为。为遏制囤房和土地闲置，应进一步降低房地产短期交易税率，对房、地闲置进行清晰界定和严格规制，堵塞囤房囤地投资的制度漏洞。
刚刚召开的全国金融工作会议为未来我国金融业的发展定下了基调，也将对房地产业的发展产生重要的影响。金融保险业和建筑业均为房地产业的密切关联产业，房地产业与建筑业、与金融业的关联度揭示了房地产业资金和实物之间的相关关系。从世界范围看，房地产业与建筑业的关联度应比与金融保险业的关联度更大。与发达国家相比，我国房地产业与金融保险业的关联度明显偏高，却与建筑业的关联度偏低，这种不合理的产业结构有可能导致整体经济的恶性变化。
国际经验显示，扭曲的关联关系及其逆转是房地产发生重大变局的一个信号，需要引起高度关注。比如1970年~1990年，日本房地产业和建筑业、房地产业和金融保险业的关联关系就发生过较大的逆转。房地产业和建筑业的后向直接关联度从1970年的0.0735下降到1990年的0.0282；而与金融保险业的关联度则从1970年的0.0107上升到1990年的0.0683。目前中国房地产业与金融保险业的关联度已经接近日本地产泡沫形成时的水平。
房地产业过度依赖金融业的格局可能会酿成房地产业发展无序和市场价格虚高、房地产投资投机和炒作气氛浓重，进一步发展可能导致房地产发展过热，直至出现泡沫，从而成为经济危机的导火索。因此，必须采取必要的措施，逐渐将银行业的资金逼离房地产市场，使其回到制造业等实体经济，这类同于将堰塞湖中的积水在决堤之前逐渐导出。可以说，调整银行和房地产业的关系是防止我国房地产泡沫的当务之急，应从国民经济大局的角度，即时调整金融业和房地产业的关系，比如通过设定正常的贷款房价比率、规定严格的抵押条件等，使之回到正常范围之内。
我国“城市土地国家所有，农村土地集体所有”的土地政策是房地产业发展的基本国情。而征地和价高者得的“招拍挂”等土地产权转化和土地供应制度则形成了我国当前房地产市场土地供给制度的基本格局。土地财政，供地紧张和土地闲置等问题均因此而生。
为促进房地产业转型发展，应在土地确权的基础上，健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，包括缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围。规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息。建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地入市范围和途径，建立健全市场交易规则和服务监管制度。改革和完善土地储备制度和城市用地公开拍卖制度。同时，通过土地制度改革的小范围试点，探索可行的土地制度改革路径，在实现土地利益平衡的基础上，增加地方政府财政收入的来源，降低地方政府对土地财政收入的依赖程度，促进土地财政的逐渐退出和房地产发展的理性回归，实现地方社会经济和房地产行业的健康发展。
7月19日，广州发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，提出“租购同权”；7月20日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、税务总局等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选定12个城市作为首批试点，大力发展住房租赁。随着中央及各地对房地产业调控的进一步加强，“房子是用来住的，不是用来炒的”理念得到落实，房地产业需要转型发展得到广泛认同。
历史不会简单地重复，改革的大潮滚滚向前。7月18日国家统计局发布了70个大中城市房价数据，北京二手房价格领跌全国，新建商品住宅价格下跌幅度全国排名第二，随着调控趋严，政策收紧，各地房价恐将继续下跌。北京乃至全国楼市已发出强烈的转向讯号，让我们共同拭目以待。
作者：李竹娜 刘水杏 朱莉
来源：中国税务报
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