文章主要讨论了广州市天河区中海康城二手房成交价格暴跌的情况，分析了市场不景气、楼盘楼龄老旧、户型设计落后、周边噪音以及新盘竞争等因素对房价的影响。同时，也提到了天河区其他二手房市场的变化，如广氮等区域的房源挂牌量增加，成交价也普遍下跌。文章旨在引起读者对当前房地产市场变化及未来趋势的思考。
广州市天河区中海康城的房价出现大幅度下跌，成交单价已经跌到了每平方米“二字头”的水平。这种价格的暴跌引发了市场的广泛关注和讨论。
中海康城位于广园快速路以北，交通便利，生活配套齐全。小区绿树成荫，居住氛围浓厚，拥有舒适的居住环境和配套设施。
除了整体市场不景气外，中海康城的房价下跌还与楼盘楼龄老旧、户型设计落后、周边噪音以及新盘竞争等因素有关。这些因素共同导致了中海康城房价的下跌。
除了中海康城外，天河区的其他二手房市场也面临压力。广氮等区域的房源挂牌量增加，成交价也普遍下跌。这表明整个天河区二手房市场都面临较大的压力和挑战。
当前房地产市场的变化引发了读者对未来趋势的思考。包括市场走势、房价涨跌、投资前景等问题都在讨论范围内。读者需要根据自己的实际情况和需求做出决策。
今天，区仔刷到一则小红书，深吸了一口气。
来，血淋淋的成交播报环节：
一套天河中海康城的2房单位，最新成交单价跌到
2字头
了！
再强的天河二手，也有熄火的一天！
1
事情是这样的。
最近，中海康城的一套两房单位，
以225万元成交，单价仅为2.65万元/平。
整个成交周期，历时不过67天。
这一价格出现，好比深水炸弹。
2字头，不仅已经跌至黄埔区的平均水平，甚至比科学城的新房还要便宜！
你能想象，前几年买入的天河二手业主，现在是什么心情吗？
区仔还翻了翻这套房的成交记录：
去年11月，这套房挂牌价为332万元；
12月初降价14万元，调整到318万元；
12月中旬再降32万元，来到286万元；
最终，在与买家谈判后，价格直接降至225万元，
一口气少了100多万元！
急于出手的业主，割肉的速度比谁都快。
要知道，它从巅峰到谷底，仅仅四年时间。
回顾2021年，这个小区的同户型成交价还高高在上：
低楼层84平方米的房源成交价为477万元，单价5.6万元/平方米；
中楼层84平方米的房源更是高达520万元，单价6.1万元/平方米。
有人说，当年购买康城房产的业主，几乎“人均亏掉一辆保时捷”。
早买血亏，晚买躺赚！太扎心了！
2
为什么会出现如此惨烈的局面？
从位置来看，中海康城的地段位置、生活配套都可圈可点。
位于广园快速路以北，距离黄村站
（地铁4号线/21号线）
不到100米，过了天桥就是奥林匹克体育馆。
自驾出行，一脚油门就能上环城高速、广园快速路。
小区分三期开发，共109栋楼，以11层至18层小高层为主，属于低密度花园社区。
一期包含楼梯和电梯房，二期三期都是电梯房，一梯两户/两梯四户都有。
小区绿树成荫，草木葱茏，中心花园，居住氛围很浓厚。
对口的中海康城小学就在家门口，在家长圈中口碑不错，初中学位（奥林匹克中学）比较一般。
总的来说，户型舒适+地铁口+花园+小学学位，这是中海康城的优势。
之所以跌跌不休，除了整体市场不景气外，中海康城自身，有着不容忽视的问题。
首先，康城的楼龄已经超过20年。
与天河东那些新盘相比，而康城的外立面则显得像是“原始社会”，显得格外老旧。
其次，户型设计也早已落伍。
以110平为例，中海康城只能做三房一卫，就相当于如今80多平的空间感。
如今许多新房，在同样的面积内，已经可以做到四房两卫。
再者，广园快速路、广州环城高速噪音很难避免。
还有一点，身后有刺客！
去年12月，天河区奥体新城保障房项目已经正式获批，它刚好位于中海康城的南侧。
根据规划，奥体新城项目规划了3栋住宅和1栋小学，其中1栋22层，另两栋33层，总工期872天。
建筑设计由冼剑雄团队操刀，这一背景让奥体新城保障房项目显得“不太一般”：
85%为南向户型、设计接近第四代住宅、有公共空中花园、实用率约100%...
新设计给康城的压迫感，快溢出屏幕了。
3
也许是感受到了市场的变化，天河东的部分业主也开始蠢蠢欲动了。
1、广氮，开始出现抛售的苗头。
区仔对比了去年3月板块的挂牌数据，当时广氮的挂牌量才不到100套。
而今天，广氮周边的二手挂牌量已经高达212套，直接翻倍。
区仔数了一下，其中光是最近半年新增挂牌就有约40套。
这也意味着，广氮差不多1/4的房源，都是新房源。
2、不少网红小区，挂牌量上涨。
天河壹品，挂牌量11套，均价6.5万/平；
金地天河峯睿，挂牌量17套，均价7万/平；
天健上城，挂牌量81套，均价6万/平；
阳华国花苑，挂牌量50套，均价5.16万/平……
而这，还只是贝壳的挂牌量，如果算上内网房源，数量只会更夸张！
实际上，根据区仔了解的情况：某个收楼不久的次新盘，内网挂牌量已经超过50套之多。
这里面，就包括不少是20、21年上车的天河炒房客，到了这两年刚好收楼、套现。
3、甚至连天健上城，也惊现2字头房源？
最近还有网友传出，天健上城一套166㎡的4室2厅以340万成交，单价仅20482元/㎡，比挂牌价低了550万！
对比2024年初同户型976万的成交价
（58725元/㎡）
，跌幅高达65.12%，让网友大跌眼镜。
然而，中介解释称，这套房是双证房源。
实际成交总价为750万
（75平部分410万，91平部分340万）
，整体单价约4.5万/㎡，比年初价格低了近1/5。
虽然2字头不具备普遍性，但成交价也比以前“克制”多了。
不得不说，包括广氮在内，过去天河东的暴涨，建立在天河中心+一手断货多年的基础上。
但现在，一面是琶洲、金融城、万博、白鹅潭都在崛起，一面是面粉厂、绢麻琶洲南等一手豪宅涌入市场。
当买家不用盯着天河东新盘，当户型、产品存在的降维打击，当天河的房子不稀也不贵的时候...
