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鲁政委系兴业银行、华福证券首席经济学家,中国首席经济学家论坛理事
在严厉的房地产市场调控下，2017年上半年，房地产投资总体仍然呈现继续加速态势。今年前五个月累计同比增长了8.8%，较2016年全年加快了1.9个百分点。这明显背离了过去一直存在的“房地产销售增速大约领先房地产投资增速六个月”的经验规律，由此导致市场对于本轮房地产投资增速只能束手无策地慨嘆“This time is different”！
慨嘆于事无补，笔者在详细的数据分析后发现：是土地购置费及其计入方式，干扰了房地产投资数据的表现；而最近两年房价、地价的大幅波动，又进一步放大了这种干扰。在拨开所有这些障眼迷雾之后，笔者认为：房地产开发投资大概率会在三季度见顶然后出现回落。
一、土地购置费：显著影响地产投资走势
统计局对“土地购置费”官方解释是：“房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用……土地购置费按当期实际发生额计入投资。”这意味着，土地购置费在统计时是作为房地产投资构成的一部分的；计入的方法是按照实际发生额。
土地购置费的贡献有多大呢？统计局公布了房地产投资的四组分项数据，分别是建筑工程投资、安装工程投资、设备工具购置投资和其他费用投资，这四组数据的加总与房地产投资数据完全脗合。以2017年前五个月的累计数为例，其他费用投资佔房地产投资的24%。而其他费用投资增速恰恰与土地购置费增速十分接近，这很可能意味着其他费用中的很大一部分就是土地购置费。事实上，同期土地购置费佔房地产其他费用投资的75%，佔全部房地产投资的18%。根据统计局的解释，“房地产其他费用投资”还包含了大市政费、旧房屋购置、土地徵用、购置及迁移补偿费、建设期应付利息、固定资产亏损及损失等诸多建设支出之外的费用。
若从房地产投资数据中剔除土地购置费，则得到新序列与原始的房地产投资序列在2008年之前是一致的，但在2009年及之后就开始分化明显。这其中的主要原因可能是，在2009年之后土地招拍挂制度推行，土地购置费增速相对房地产投资增速的波动幅度显著扩大了。数据显示，2007年，国有建设用地通过招拍挂方式出让的面积佔当年出让总面积的比例为50%，而2008年则急剧提高至了84%，此后这一比例继续提高，2011年之后超过了90%。市场化模式的普及加剧了土地价格的波动。
数据显示，剔除土地购置费后的投资增速从2016年4月份8.6%的波段高点开始回落，此后在6.5%至8%的区间内平稳运行。这种区间震盪的走势和包含土地购置费总体上升的投资增速走势迥然不同，造成这种差别的，是土地购置费增速从2016年7月份的-1.7%蹿升至2017年4月份的21.1%。
顺便提及的是，虽然土地购置费能够推高房地产投资数据，但却并不计入GDP，因而在不考虑地价上涨的衍生影响的情况下，自2016年5月份之后虽然房地产投资仍在趋势性上行，但其对GDP的直接拉动很可能并没有进一步的增加。
二、土地购置费：与当期拿地无关
关于土地购置费，市场上一直存在着一种流行的误解，认为土地购置费反映的是当期的开发商拿地情况，但事实并非如此。数据显示，土地购置费与当期的100大中城市成交土地总价并不相关，而与大约一年前的成交土地总价有一定的相关性。之所以如此，可能是由土地购置费计入房地产投资的统计方式所导致的，按照统计局的解释：“土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。”同时，根据《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》的规定：“市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。”因此，从配图二可以看出，大多数的土地出让价款，或许都是在快到一年的最后期限时才缴纳的。换言之，土地购置费所反映的，是大约一年前取得并且在当期才计入投资的土地价值。
数据显示，本轮土地市场从2015年上半年开始逐渐升温，到了2016年5月和8月，土地楼面均价的同比涨幅已分别高达115%和107%。地价的飙涨直接推升了2016年下半年至2017年上半年的土地购置费，进而拉高了房地产投资增速的读数。此后，随着地产调控政策从2016年10月1日开始在全国迅速铺开，房价、地价的上涨逐步得到遏制。这意味着，大约从今年三季度开始，土地购置费的增长可能逐步放缓。
（鲁政委 兴业银行首席经济学家 中国首席经济学家论坛理事）
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