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房产税难产后面的秘密

张是之 · 公众号 · · 2021-03-07 23:38

正文

文丨古原

按：本文论述了官方与民间对房产税的认知差

并对房产税难以出台的各种原因进行了具体分析

并根据以上分析做出了未来中国房产税是否开征的预测

房产税，是一个悬在中国房地产市场的达摩斯之剑。

我先说我个人的判断，十年内，中国恐怕都不会全面征收房产税。也许你不同意，请你看完再和我讨论。

自2010年提出房产税，至今已经快十一年了，最近的官方用词是：稳妥推进房产税立法工作。

这稳妥二字有深意，因为原来的用词为稳步，再之前还用过尽快、加速，甚至用过义无所顾，对中国文字敏感的人，自然不难发现其中的变化。

稳妥即说明房产税的出台面对困难，那这个困难是什么呢？

这就得从房产税的功能谈起了。

征收房产税的目的是什么？

世界很多发达国家都在征收房产税。

房产税征收主体一般为地方政府，征收的目的一般是为地方居民解决公共服务配套的问题，比如当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设。

义务教育就是房产税的重要支出项目，美国教育支出占到房产税数额的一半左右。在当地交了房产税，就有资格享受当地的义务教育。

那中国的房产税征收的目的呢，也是如此。

历任财政部长在谈到房产税时， 解决地方政府的税源问题，就是第一大理由 ，中国同时存在城市规模控制政策，如果到达标准，那地方政府依靠土地出让金获得财政收入的路径就会越来越窄，而房产税可以持续稳定征收。征收的方法呢，一般会谈到国际惯例中的每套征收和低收入人群的免征；

楼继伟：房产税是世界上大多数国家和地区普遍征收的一个税种，并已经成为地方政府的主体税种。推进房产税改革，不仅是实现房地产业健康发展的客观要求，也有利于合理调节收入分配差距。完善我国税收制度，有利于稳定市场预期，引导居民形成合理的住房消费， 也有利于为地方政府提供持续、稳定的收入来源。

这和民间的对房产税的猜测有极大的偏差。

民间普遍认为房产税的目的是为了打击囤房者，为了控制房价，有钱人多买房把房子炒上去了，用税处罚他，他不就不买了吗？

而将房产税用于打击囤房者和增税是存在悖论的，如果能打下去，就说明有效地压抑了需求，那就是没有多少人囤多套房，自然也就收不到多少房产税。

如果房产税收的多了，说明还是有很多人囤房，那对房价的需求并没有实现控制。也就是房产税只能作为处罚囤房者的手段，无法作为财政收款的工具。

只谈控制房价，那这样的工具很多啊，限购限贷不都是吗？

既然没打算作为地方政府的收入来源，那能达到限制房价的目的的限购限贷手段，比房产税来的更为简单直接。

而重庆上海实施的房产税已被原国家税务局副局长许善达认定为失败。

许善达说，2011年开始在重庆、上海试点的房产税已经失败，已经被本届财政部、建设部废弃。同时，十八届三中全会提出的是房地产税，与重庆、上海试点的提法不同，也是对重庆、上海房产税试点模式的否定。

为什么会认定为失败呢？因为他两个目的都没有达到。

第一，有没有达到控制房价的目的呢？当然没有，上海重庆的房价涨幅并不低。

第二，有没有达到增加地方政府税源的目的呢，也没有，就两地试点而言，甚至有传说收的税不足以支付征税成本之说。

上海2014年房产税收入约99.9亿元，除去商业、办公、酒店等多种物业，试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。而2014年上海共收入土地出让金高达1763.9亿元。

所以，现在要计划进行立法的房产税，我估计可能在一套征收和多套征收中反复讨论，无法得出结论。

这是何等大事，能不稳妥推进吗？

重庆上海的方案为什么会失败呢？

这就要提到法律无效定律了。

法律无效定律，是诺贝尔经济学奖获得者汤姆肖林在1960年提出的观点。

用通俗的话来说就是“凡政策必遭遇对策”或者“上有政策，下有对策”。

比如，政府出台最低工资法。

根据市场供需关系，一个岗位供需双方都愿意以800元的月薪成交，但最低工资法规定月薪不能低于1300元，于是需求方不得不改变策略，比如提高对求职者的要求，或者把原计划3个岗位的工作量重新分配为2个岗位，或者采取劳务外包的形式，很明显，愿意接受800元工资的人们，最后连这800都拿不到。

比如，政府出台规定要给女职工更长的产假，不得歧视准备待孕的女性求职者。

那企业就以面试为由，编造各种其他的理由来拒绝待孕的女员工。如果政府再规定，问女员工的年龄、生育状况、生育意愿都是非法的，那企业就直接不招女性员工就可以了。

这些政策都无法达到政策之目的。

最有名的案例是印度眼镜蛇事件。

政府发现眼镜蛇过多，危害民众，于是悬赏民众捉拿，很快眼镜蛇越来越少，但民众为了拿到赏金，开始大量在家里豢养眼镜蛇，结果政府赏金越发越多，最后只能停止发放。停止发放后，养殖的眼镜蛇不能换钱，只能扔掉，于是街上的眼镜蛇更多了。

征房产税有很大难度。

你想想看，一个房子主人有多少钱，收入多高，你怎么核定它的税率，等等。这都是非常复杂的技术难题。

中世纪那些君主们，手下就那么几个税务官，一年到头如果都打草稿算税率等等，那麻烦死了。所以最后简单的一个办法，就是税务官进村，数窗户。

你不要看这个简单的数窗户，好像这个方式很草率，其实可以减少收税成本。

因为大户人家通常房子比较大，窗户比较多，穷人的窗户比较少，所以按窗户来计税，基本上能够兼顾公平。所以这样一种窗户税，作为房产税的替代，在欧洲就开始蔓延。

法国引入窗户税是1798年拿破仑从意大利引进的。

刚开始的时候拿破仑也觉得这个制度太粗糙。能不能搞得更细致一点，我们把窗户分分类。

比如大窗户、小窗户、阁楼的窗户、正经房间的窗户、临街的窗户、背靠花园的窗户、一楼的窗户、二楼的窗户，我们把税率定的不一样。

但是试行了几十年后发现，成本大得惊人。

这个税收的成本太高了，所以1831年的时候，法国也取消了，干脆回到最原始最粗糙的状态。挨个数洞，有几个洞，收多少税。

而老百姓应对这种税收的方式不要太简单，那就是建房子不修窗户或把窗户封了！

同样的，上海、重庆的这种类型的房产税也面临这个问题。

你规定人均面积超过多少就要征税，那我就将老家的父母名字挂在新买的房子上面，再要多买，再找兄弟姐妹也是可以的。

与此同时，中国各地还在开始大量放开落户管制。比如，最近江西省就宣布全省范围内完全自由落户。

如果我可以完全自由落户，那两口子把老家的父母和七大姑八大姨弄来入户，按人均面积八十平米的话，搞个上千平米恐怕都不够房产税的起征点。

有人说就按一户一套收，人家一户可以拥有一套房子免税，第二套房子征税。好，那中国人很多聪明才智啊，他会想办法。

比如说有的城市人就想办法，离婚嘛，两口子一离婚，爹妈再一离婚，丈母娘再一离婚，一家六套房，我们六户嘛。可以先六套房免税，所以你征不上来。

还有人说，那我就按房产价值征税。

可是你要知道在中国的北上广深，很多中心城市的中心地带，住的那些人，房的价值很高，但是他可能是穷人。

因为国营机构或者是工厂的老职工，到最后就剩了那么一套房子，还是在市中心。房子挺值钱，自己退休工资没几个子儿。儿女还可能不多，你去征他的高额房产税，你觉得征得上来吗？

地方政府还是这种房产税的反对者，比如，重庆就累次调高房产税的房屋评估价起点。

“2020年重庆主城房产税起征点再调整注意,重庆主城区房产税起征点调至19587元/平方米啦!据悉,从2019年1月1日起,重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2019年的17630元/平方米调整为19587元/平方米。“

调整后，纳入房产税征收范围的房子就减少了，地方政府为什么要这么做呢？

因为影响他卖地的收入啊，如果起点过低，那就影响出售房产的价格，进而影响房地产商的出价，最后影响政府的土地出让金收入。而土地出让金收入是地方政府重要的收入来源。

左右都是口袋，何必把左手袋的钱放到右口袋去呢？

你看这种模式的房产税，既限制不住人们多买房，又不可能成为地方政府的主要税收的，失败是注定了的。

那有人要说了，干脆我们就搞每套都收的欧美式的房产税好了

欧美式房产税的配套是什么

在房产税国际惯例当中，都有对低收入的免征或减征政策。

中国有一票人就支持中国征收欧美式的房产税，他们说，只要将低收入人群划分出来，不收或少收就行了。

有这么简单吗？

如果要细分人群，就需要向美国学习了，美国人交税可不容易。

一个普通公民，每年要把闲暇时间的4%用于干一件事，就是整理自己的税收。

大量的美国公民家里都有个筐，平时买个东西啊，有什么票据来往啊，都得存在那，因为要报税。而且个人一般还报不了，得请专业的会计师来帮助你报税。

因为你需要证明自己具备免税或减税的条件啊。

那边美国政府也不傻，你收入低不低，具备不具备减免条件，不能光你说了算，我得查。这就制造了大量的制度成本。

民众为了减免，政府为了减少税收流失，双方展开博弈大战，而这样的工作纯属浪费时间消耗财富，没有任何意义。

美国政府为了精确统计个人的收入，对银行业的管制非常多，你个人多存取一点现金，可能马上面临巨大的风险。

中国导演英达，仅仅是把46.4万美元分五十次存入银行，就面临可能最高十年的刑期。

美国遗产税是将个人收藏都得算进去，他怎么知道你买了古董呢？

IRS（美国税务总局）知道你的一切。

这些手段就是为了精准地统计到个人的每一笔收入，以方便征税。

如果生育小孩有减免，上有父母要赡养可减免，有房贷可减免，收入低可减免，没有车可减免，没有高消费可减免，你想想，你所有的信息都得变成政府数据库的信息，你才有可能得到减税的待遇。

当然，中国人也有方法对付，比如廉租房、经济适用房，里面住着的大部分是城市中并不是最差的那一批人，甚至有富豪入驻。

想要获得减免条件，那就请人吃饭送红包吧，最终将由手握权力的地方官员决定，这样的命运你能接受吗？这是人为设计的增加腐败的制度吧。

而在中国，对有房者进行减免，又将引发更大的争议，因为还有大量城市没有房的人，有房的都算成是穷人了，那没房的，你却向他收个税，这合理吗？只能增加社会更多的争论。

这样对低收入者进行减免的政策还会带来奇葩的结果。

我在二线城市有一套房，价值五百万，按规定我得按1%交税，也就是一年五万块，免征条件是月收入低于三千，我现在收入是2900，那会发生什么呢？

老板给我加薪，我会马上吓跪了，老板求求你千万放我一马，不要害我，加一百，我得出五万，千万不要加。我就拿2900，挺好的。

我出去求职，和老板谈的第一件事就是，我只要2900，千万不要多给，年终奖也不要，因为都会被统计到我的收入中，你要多给，我就不干了。

对低收入者进行减免，就是一种变相鼓励贫困的制度。

你越鼓励什么，什么就会越多。

美国对单亲家庭给予税收减免和福利补贴，结果是美国黑人现在一半的新生儿出生在单亲家庭。

那中国的房产税到底会不会出台呢？

我个人认为十年内可能都出不了台。

当然一方面，有在做征收直接税的准备，加强个人财产信息的统计、加强银行客户收支的管控，这些行政手段已经在落实中，但依然面对以下难题。

第一、上海重庆的房产税对民众形成了预期。

大家认为的房产税，就是对拥有更多房子的家庭征收的税种。每次房产税即将出台的消息成为新闻时，下面的评论一般是一片叫好声。

广大民众对三套以上开征的房产税是喜闻乐见，喜大普奔。

但房产税的立法者，看到这个舆论恐怕是有苦说不出的。

因为双方想的房产税模式完全是不一样的。一方想的是房产税来了，就能消灭房子的炒房团，就能减少需求，另一方想的是，这种征税方法并不能成为地方税收的来源，也不能解决房价问题。

而时间拖的越久，这个预期就越强烈，就越难以改变。

第二、中国城镇房屋的存量规模非常大。

1978年至2018年，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，这个数量是惊人的，每套都征收的房产税，影响的受众群体太多，面对的压力非常大。

2020年，推出的《外国人永久居住条例》就在一片舆论中面临巨大反弹，而房产税则是直接影响亿万家庭的事，会远比这个舆论要强烈。

房产税难产后面的秘密

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