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刘德科:不好意思,这轮房价上涨还没结束 | 晓课堂直播第三天

吴晓波频道  · 公众号  · 财经  · 2017-03-23 07:13

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限贷限购越严,房价越涨,此时该如何买房?吴晓波频道晓课堂特别企划:《疯狂的房子》。本周二到周四,三天直播,三位房产专家——丁建刚、刘德科、都谋富将从政策、时机和房子三个维度,带你看透限购连锁反应的原因,教你如何应对。【点击此处,成为会员】即可进入直播间,免费收看本次课程。


文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


“疯狂的房子”直播持续火爆。昨晚又有8287人加入了直播大军。两天累计共30513人一起讨论房价。今晚最后一天。【点我进入直播】


继前天浙报传媒房产研究院院长丁建刚的直播后,德科地产频道总编辑刘德科昨晚在晓课堂直播间预测:不好意思,这一轮房价上涨远没有结束。


上海可以不可以买?北京周边如何?三四线城市现在是下手好时机么?大家的问题从全国各地涌来,直播时间一再延长。

 

为了回答更多朋友的疑问,小巴呕心沥血,又熬夜把老师的犀利观点整理了出来。



(以下内容根据刘德科老师的晓课堂直播整理)



为什么越调控越恐慌?


限购,早已经不是什么新鲜词汇。上一轮的调控出现在2010年到2011年,那一次是全国一盘棋,中央说限购,各个地方政府迅速出台地方性细则。手起刀落,行动迅速,效果明显。

 

这一轮限购是因城施策。每个城市自己出台自己的调控细则。有点像挤牙膏式的调控。大体的思路是先限购外地人,再限本地人,先限中心城区,然后外围。这种调控最终只能失控。


因为调控就像一扇门,你看着这个门缓缓关上,里面似乎有各种各样的好玩的东西,你这个时候就很想进去了,你感觉自己不能被关在门外。门越关越紧,你越来越恐慌。胖子担心进不去,瘦子也想早点上车。这其实是一种饥饿营销。



所以,虽然政府是在不停的调控,可是购房者的恐慌情绪一步步被点燃。楼市越来越失常,越来越扭曲。



调控是为了改变预期


现在有很多经济学家在用各种各样的数学模型和理论来解释房价,但是对不起,这一切模型都没用。全世界都没有出现过中国这样的房地产问题,所以我们是中国特色。


在这种情况下,调控本身是为了扭转大家对未来的预期。可是这样的缓缓关门式调控恰恰没有改变未来的预期,反而让大家对未来的预期更加焦灼。


就好比,南京旁边有一个小城市叫做句容。本来房价还算正常,可一出台调控政策,立马就疯了。这个调控政策好像是一个广告,似乎在昭告天下,这里要涨价了。所以,在一定程度上说,这调控其实起了反作用。



找对标预测房价走势


那么,在这样的情况下,到底是上车还是不上车呢?刘德科判断,调控一定会有效果,可是它需要时间。这一轮房价上涨还远没有结束,要买的还是要买。


那怎样判断一个城市的房价走势呢?给大家提供一个好办法:拿上海来作对标,看你所在城市的调控加码到了什么程度。



因为上海的调控政策最有样板意义,可以说是全国的调控工具箱。其他城市的调控都可从上海拿到合适的参考。


当然,全国只有一个上海这样的超级大都市,不是说每个城市都要变成上海,那可以变成百分之多少的上海呢?比如说南京,经济也很发达,人口也很多,房地产也很火爆,那就变成60%的上海来对标。再比如说无锡,那就变成50%的上海或者40%的上海,以此类推。


如果是县城,可以是5%的上海,10%的上海,去对比这几个城市的限购政策,判断你所在的城市进入到了调控的哪个阶段,从而判断它的房价处于哪个阶段。  



选地段三标准


我有个“两不原则”:不劝人卖房,不阻止人买房。


在这样的大背景下,房价已经如此之高,买房技巧还管用么?回答是,管用的。

    

选地段的三个标准:有地铁,有购物中心,有龙头企业。用这三个标准来看,哪怕将来楼市跌了,它也可以少跌一点,甚至不跌。或者说整个宏观经济不行了,楼市崩盘了,那它保值性会好一点。当然,楼市好,如果持续上涨,那么这些地方它涨的也会多一点。



挑房子两注意


具体到房子的选择上,第一,买主流面积段的户型;第二,要买这座城市的房价平均值。


如果你在上海,89方的户型比较主流,因为上海房价太贵了。再发展下去,连90方都不是主流户型了,可能75方才是。


上海边上的湖州,就要买120方。因为它的经济体量没有上海大,房价绝对值还不高,很多人买得起120方。



总之,不管投资还是自住,就是要买主流面积段。因为将来你卖的时候可以卖得更好、更快、更贵。


同理可得,价钱上,要买这座城市的房价平均值,不能太贵,也不能太低。选大多数人都能买得起的房子。那么将来你要出手时,接盘的人也会更多。 



直播中,老师还回答了很多热点问题:


一线城市和热点二线城市,哪里的增值空间最大?

主城区二手、新城区新房,哪个更适合投资?

有人说今年是二三线城市的卖房年,怎么看?

如何看一个板块的房价是否合理?怎样判断有无上涨空间?

40年产权50年产权商公寓值得投资么?

 

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吴晓波频道晓课堂特别企划:《疯狂的房子》第三课将在今晚8点准时开播。学习完了政策和时机,本次直播最后一节课,进入实操阶段。



《疯狂的房子》直播第三课:

 都谋富

链家资深房产研究员


新政该如何解读?

如何评估你现在的房子要不要换?

改善型买房,先买还是先卖?

换房时候有哪些注意事项?


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