暴跌百万，零成交？调控下的房价难真实！

鸿观 · 公众号 · 财经 · 2017-07-11 10:46

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今年3月以来，楼市调控政策不断升级，在高强度的限购组合拳之下，环京区域的房地产市场“闻风而动”，曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”——房地产市场真的变天了吗？房价的真相究竟是什么？

　　"史上最严限购令"发威！环京楼市成交大减

　　6月2日，廊坊市再度加码调控，明确规定外地人买房要有3年及以上社保。现在，距限购升级靴子落地已经一月有余，环京区域楼市情况又是如何？

　　在河北三河市燕郊镇的某楼盘二手房中介门店，成交十分冷清。而就在今年3月，这里的成交还很活跃。据链家地产河北省三河市东区负责人介绍，自３月到６月，成交量总体的降幅在百分之八十左右。

　　伴随成交量的大跌，成交价格也不断下挫。以这个小区90平米的两居室为例，3月份时平均成交价可达每平米29000元，到了6月初，就只有21000元，降幅接近30%。成交记录显示：该楼盘最新成交是在6月7日，此后一个月时间，这个燕郊规模最大，总套数超28000套的楼盘，一套房子都没有成交。

　　三年社保纳税的限购政策挤掉了外地人投资购房的泡沫，而现在，这里的二手房交易以本地人的换房需求为主。另外，在同样执行限购新政的河北香河县，普通住宅的销售也接近停滞。

　　如今，环京楼市成交量大减，曾经一天一个价的北京“学区房”市场也遭遇了“极寒”。

　　北京学区房暴跌百万，一切才刚开始？

　　近日，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。

　　西城区陶然亭地区，由于多个小区由于可直升重点中学，让这里的二手房源成为“买家必争之地”。然而，过去20多天，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室已从810万元降到720万元。

　　由于教育部门等部门的加入，今年多校划片的参与学校和比例增加，即是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。传统“学区房”买家开始陷入观望。

　　而房价“大跳水”的结果，是迫于成交压力的中介对业主进行劝说后才实现的。最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。

　　房哥认为，要想解决学区房天价等问题，必须解决教育资源分配不均的格局。而加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。

　　北京周边楼盘打七折1个月没卖出一套、北京学区房暴跌百万……最近，关于房价下跌的新闻有点多，似乎楼市降温这才刚刚开始。

　　真实的中国房价

　　说到房价下跌，不得不提前段时间《从全球涨幅第一到房价腰斩，都是炒房客在作妖！》、《房价要下跌了？真相远比你想象的还要残酷》这2篇文章，它们在公众号中引起了热烈的讨论，争议的焦点无外乎围绕着——房价真的下跌了吗？

　　房价真的下跌了吗？

　　答案是否定的。借用马光远“失真的房价数据”一文的观点，因为房价数据远不是你所看到的样子。

　　合肥

　　按照国家统计局的数据，合肥房价在5月份新房价格环比下降0.2%，二手房环比下降0.2%，按照当地房地产协会的数据，房价不仅没有降，二手房市场均价在6月份的数据为14215元每平方米，环比甚至还微涨了0.14%。

　　实际情况是，合肥房价出现松动，价格出现下降，这都是正常的，甚至可以说，去年绝大多数经历了暴涨的热点城市，都面临这样的市场转换。但是，价格的变动没有“腰斩”这么夸张。再者，报道所言的数据是个别楼盘，甚至个别的房子因为特殊情况出现特殊价格是正常的，但不能因此惊呼价格腰斩，这不过是吸引眼球的噱头。

　　北京

　　报道房价下跌的，还不得不提上个月“北京房价下跌了20%”的报道，这个报道来自中介机构我爱我家的数据。

　　目前北京房地产市场的真实情况是，二手房都规定了区域最高指导价，超过这个价格的，不许公开挂牌，在出售的时候也会通过各种途径做低价格，让人感觉价格似乎降了。

　　其实，由于提高二套房贷的比例，以及各种限制举措，目前北京市场基本处于冷冻状态，成交大幅度下滑，买卖双方陷入了真正的观望期，而价格也出现了松动，以前不能议价的，现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。根据我对北京市场的观察，北京市场虽然已经进入到冰冻期，但房价只是松动，还没有出现实质性的下降。
　　北京是对一手房二手房都进行限价，所以导致整个市场都出现价格失真，而很多城市，只对新房进行限价。限价，房价在统计数字里当然没有涨，当然在下降，因为你在按照你的意愿指挥温度计的指针，指针必须听你的话，但实际有些地方房价不仅没有掉，反而可能在涨。开发商也好，购房者也好，都会想出很多办法来规避限价政策。限价后的降价不过是自欺欺人的游戏而已，但很好玩的是，大家还玩得很嗨。

　　其实，你别不信，虽然调控仍然是国内重点城市主旋律，但房价走势并没有因此戛然而止。6月份，不少城市均价较上月都存在不同幅度的上涨。比如成都主城区涨幅最高的区域上涨达到20%以上，大连、武汉、西安、重庆也有比较明显的上涨，北京、广州、上海、杭州、南京等主要城市均价较为稳定。(因为统计口径有别，一个城市各个区域房价相差较大，所以，数据仅供参考。)