商业地产周报｜市场预期提升，企业加速布局和开业

商务部报告显示，国内购物中心市场仍处于「有效供应不足、无效供应过剩」的状态，二季度购物中心运营小幅下滑，但业主对市场预期上升。不少优质企业加速购物中心的布局和开业，以华润和龙湖为例，未来 3 年两家房企平均 1.4 个月开业一家购物中心；与此同时，存量资产的改造和升级仍在继续。

市场趋势：购物中心市场仍保持较好发展预期

《报告》显示：

(一) 2017 年第二季度中国购物中心发展指数为 64.8 ，环比第一季度回落 3.5 。

(二) 2017 年第二季度购物中心租赁活跃度指数为 81.3 ，环比第一季度上升 0.5 ，显示出品牌进驻购物中心的意愿仍然强大。

(三)成本控制指数为 33.0 ，低于荣枯线 17.0 ，环比第一季度进一步下降 6.7 ，说明业主的运营成本继续上升，主要源于业主继续加大在营销和技术应用等方面的投入。

(四) 社区型购物中心于季内实现销售额和租金收入的环比增长，相对于都市型、地区型和奥特莱斯型指数的不同程度回落，社区型指数为 73.5 ，环比第一季度提升 5.9 。超过 80% 的社区型购物中心于季内实现销售额和租金收入的环比增长，超过90%的项目接到更多的租赁问询。

土地供应：重点城市供应较少，一线城市仅北京供应一幅

1.北京 |北京通州区供应 1 块商住用地，总规模达 9.7 万㎡

本周，北京通州出让 1 块商住用地，该地块编号为京土整储挂（通） [2017]068 号，位于通州区西集镇西集村。其中 TZ07-0103-0019、0029 地块 R2 二类居住用地、TZ07-0103-0020 地块 B1 商业用地。

2.成都 |成都龙泉驿区供应 1 块纯商业用地，用地面积 2.6 万㎡

本周成都龙泉驿区出让 1 块纯商业用地。其中用地面积为 2.6 万平方米，位于龙泉驿区柏合镇龙华路以东。

3.青岛 |青岛高新区供应 1 块商住用地，总用地面积达 10 万㎡

本周青岛高新区出让 1 块商住用地。其中批发零售和住宿餐饮用地建筑面积不少于 10000 平方米，配建产权型人才公寓建筑面积约 68132.696 平方米。

企业动态：市场预期提升，企业积极拿地开业

1. 战略 | 万达搭建数字化开放平台 轻资产战略开辟新方向

本周于上海国际商业年会在国家会展中心（上海）举行。万达轻资产战略布局新方向，为实体商业打造一个数字化的开放平台，项目方可以一站式招商、品牌方能够一站式拓展全国渠道、科技企业一站式开拓项目。

目前中国大多数购物中心都拥有自己的数字化管理系统，但是彼此之间无法共享。万达网络科技集团总裁曲德君表示，万达期望在上海国际商业年会这个平台上，将多年积累的商业资源全部贡献给这个行业。在此次的年会上，万达大数据也推出新产品「鲸商顾问」，该产品通过业务和大数据双轮驱动，整合「线上线下」海量数据，从行业、市场和项目三个维度为商业地产和零售企业提供全方位的数据分析，为项目方和品牌提供决策支持和全方位的大数据分析与预测。

2.拓展 | 瑞安「天地」系列布局成都

日前，瑞安集团将投资 60 亿在成华区建设成都新天地项目，具体位于成都东客站枢纽经济集聚区中央绿轴公园以北，占地 122 亩；将打造为集时尚购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色风情商业街、商务公寓、精品住宅等多业态于一体的城市综合体。瑞安还将引入新天地模式零售商业、国内外知名的轻型零售商业品牌，并举行国际时尚特色商业活动，如法国里昂灯光节、国际时装周、国际设计展等。此次正式签约，确定了瑞安「天地」系列商业项目在成都首次落子。

3.拓展 | 宝龙布局杭州第九个项目 持续深耕长三角

2017 年 8 月 25 日，宝龙地产（HK.1238）竞得杭州市临安区一大型商住地块。该地块东至大园路，南至科技大道，西至崇文路，北至滨河南路，占地面积 120783 ㎡，建筑面积 333361 ㎡，楼面价 5325 元/平方米，溢价率 7.61% 。这是宝龙时隔两个月在临安获得的第二个项目，也是宝龙在杭州布局的第九个项目。

根据宝龙地产在 8 月 24 日发布的半年度业绩报告，公司截至上半年拥有的优质土地储备总建筑面积约为 1124 万平方米，且半数以上分布于长三角地区，足以支持未来约三至五年的发展，在保持规模增长的同时，坚持稳健、优质的土地储备。此次新增临安地块，将进一步夯实宝龙以上海为中心、深耕长三角的发展战略和 “1+6+N” 的拿地战略，同时也表明了宝龙扎根杭城，与杭州共成长的信心。

4.拓展 | 保利 13.3 亿元底价拿下花都中轴地块将打造花园式 CBD

8 月 28 日，保利底价拿下花都区中轴线融资地块一，折合楼面价约 4886 元/平，该地块由 A、B、C、D、E、F 地块组成，其中 B、 E 地块均作为公园绿地， A、C 地块可打造的商业、商务项目， D 地块为文化设施用地， F 地块为行政办公用地，未来花都中轴地块将具有商务中心功能的综合性城市公共中心。

定位广州北部 CBD 的花都中轴，不仅打造成综合性城市公共中心，还拥有大型文化旅游综合体。据悉，万达早在 2015 年 8 月 19 日以 26.89 亿元拿下花都区平步大道以北中轴线范围内 A、B、C、D、E 地块。投资超 500 亿元将建设花都万达文化旅游城。

虽然该地块作为商业用地，但出让条件苛刻：要求竞买申请人或其控股股东须为入选 2016 年财富中国 500 强前 200 强企业；出让 A、C 地块不得建设及销售住宅或商业公寓；而 B、D、E、F 地块由竞得人按照规划及花都区政府确定的建筑方案、景观设计方案和建筑室内设计方案实施建设，建成后无偿移交花都区政府指定部门。

5.拓展 | 星河商置轻资产再落一子 签约恩施星河 COCO City

本周星河商置官方宣布，其首次进入华中，以资产管理合作的形式与恩施州和润投资建设集团进行签约合作，将在恩施城市中心打造商业文化标杆星河 COCO City 。该项目商业及配套建筑面积 14 万平方米，其中商业体量约为 7.44 万平方米，地下 3 层，地上 7 层。

自 10 年前打造了深圳超人气购物中心--福田 COCO PARK 以来，星河商置在商业的管理运营经验上越来越醇熟，而且其在品牌输出管理方面也不断布局，加快进程。 2014 年开始，星河商置开始大力推进品牌管理输出项目拓展。 2015 年，深圳龙华星河 iCO 成功开业运营，随后普宁星河 COCO City、莆田星河 COCO Park、深圳龙岗星河 iCO 等进入筹备期。 2017 年星河商置将迎来 3 个商业项目的开业，包括莆田星河 COCOPark、普宁星河 COCOcity 以及惠州大亚湾星河 GOGOGarden 。

6.开业 |龙湖商业网格化布局提速，九月开业三项目

据官方消息： 9 月，龙湖商业 3 座全新天街，即将开业，重庆 U 城天街 B 馆 9 月 15 日开业，杭州滨江天街 9 月 23 日开业，苏州狮山天街 9 月 28 日开业。龙湖商业 2016 年已开业商业 21 座， 2017 年龙湖商业网格化布局提速， 2017 年，将有重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆 U 城天街 2 期、上海宝山天街 5 个项目开业； 2018 年，则会有成都西宸天街、北京良乡天街、常州龙城天街 3 个项目开业；而 2019 年龙湖将有 7 座天街开业；到 2020 年，龙湖商业旗下开业商场总量将超 40 座。

9月预计新开项目

7.改造 | 上海东方商厦杨浦店拟 9 月闭店重装 或转型城市奥特莱斯

继今年 6 月份、8 月份上海第一百货商店、东方商厦南东店先后闭店重装之后，百联股份旗下的又一主力百货东方商厦杨浦店也传来了今年 9 月份闭店重装的消息。重新开业之后，这家在地处上海东北角的五角场商圈耕耘了近 20 年的传统百货，将转型为“城市奥特莱斯”（品牌折扣店）的全新业态，这也意味着上海规模最大、全国也位居前列的连锁百货品牌东方商厦将基本上退出沪上一线商圈。

8.运营 | 西单大悦城首条主题街区样街 YOUNG STREET 揭幕

本周西单大悦城首条主题街区—样街 YOUNG STREET 揭幕，把创意街区搬进购物中心不仅能够制造话题，吸引人气，还能拉动整个购物中心的销售业绩。因此，近年来很多购物中心都开始加入创意街区这种业态；大悦城作为主题街区的先行者，于西单大悦城再次布局 YOUNG STREET 这条致力于为 18-25 岁最 in 群体打造的社群集结型空间，召集了塔罗占卜、纹身、BJD 娃娃、二次元手办、拇指滑板、电竞黑科技、网红奶昔等 29 家潮玩潮酷店铺的街区终于展露真容。

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