今天（1月12日），房地产市场传来了两个大消息，从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。
第一个大消息：房地产税有了新提法
今天出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息：中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。
在这个指导意见里，有这么几句话值得我们高度重视：
（二十八）鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法，及时加以推广。
这就是官方关于“房地产税”的最新提法，其核心是“支持各地区探索创新”，总结之后“及时加以推广”。
我个人认为，这传递了两大信息：第一，房地产税距离出台还有相当距离；第二，可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。
众所周知，开征房地产税目前有巨大的争议，一是合法性的问题，二是如何收取的问题，三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。
所谓合法性的问题，其实是土地产权问题，目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权，房子是业主的，但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下，再征收房地产税，是不是合适。
其实如何收很简单，只要全国电脑联网，就可以开征。但问题是，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致人口进一步下降，房屋库存量进一步上升。最终，过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。
所以，我此前在专栏里预言过，未来有条件收取房地产税的城市不多。我的建议是，通过全国人大立法开征房地产税，但授权各地可以减免、缓征、自定税率。最终，大概只有中东部100来个有人口增量的城市能实施房地产税，能成规模征收的，或许只有30到50个城市。
对于一线城市、强二线城市来说，开征房地产税是必要的，甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后，实施惩罚性、累进制的房地产税，这样可以减少空置和调整财富结构，有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担，防止社会阶层的固化。
现在看起来，中央似乎有这个意图。目前上海、重庆已经试行了房地产税，但主要是针对新增住房的，至于在试行之前购买了多套房的人，则不用缴纳。所以，这种试点不是真正意义上的试点。
针对全部存量住房的房地产税，或许会在北、上、深三大一线城市试行。
第二个大消息：土地供应方式将发生巨变
据央视等媒体报道，国土资源部今天表示：要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。
应该说，这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说，这是重大利好，意味着房屋新的增量将减少，再加上棚改上只拆不建、货币补偿，将带来新的需求，有利于去库存。部分有人口增量的、经济规模偏大的三四线城市，或许房价能在2017年有所上涨。但中西部人口流失严重的三四线城市，仍然有漫长的去库存过程。
对于一二线城市来说，增加土地供应、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定，就是因为供地量巨大。可见，只要增加土地供应，一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务，所以土地供应量一直偏低，估计未来也不会有大的改变。至于深圳，有强烈的扩张人口的欲望，但土地面积狭小，也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。
从上述两个大消息来看，高层的确在酝酿建立长效机制。但这个机制的建立，恐怕需要相当一段时间，没有5年时间很难形成一个体系。
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